共有產(chǎn)權(quán)房，落實“房住不炒”的積極探索
4月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌1宗房山共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，起始價20.16億元。根據(jù)公告，上述地塊名稱為北京市房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0046、0056地塊，土地面積約8.77萬平方米，建筑控制規(guī)模約14.02萬平方米。其中的FS00-LX05-0046地塊，居住用途建筑規(guī)模全用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，房屋銷售均價為2.8萬元/平方米(含全裝修費用)。
這幾年，北京、上海、廣州等城市進行了共有產(chǎn)權(quán)房試點，取得了較好的效果，既緩解了國有建設(shè)用地緊張、房價高企的問題，又一定程度上解決了炒房等問題。北京市住建委日前稱，當(dāng)前全市共有64個共有產(chǎn)權(quán)住房項目(含轉(zhuǎn)化項目33個)實現(xiàn)了土地供應(yīng)，可提供房源約6.55萬套，房源數(shù)量與申購家庭數(shù)量的供需比從1：400下降至1：7。
共有產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是政府與居民共同購房共享產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)介于商品房與保障房之間，是對“住有所居”和“房住不炒”的積極探索。共有產(chǎn)權(quán)房有效區(qū)分了居住需求和投資投機需求。共有產(chǎn)權(quán)房與普通商品住宅在居住方面并無兩樣，同樣可以實現(xiàn)落戶與子女就近入學(xué)；抑制炒作方面則通過產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置和出讓時的多重限制手段發(fā)揮作用——只有真正有居住需求的購房者才是潛在購買者，政策設(shè)計較此前推出的經(jīng)濟適用房、自住型商品房而言有很大不同。
共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的區(qū)別表現(xiàn)在，共有產(chǎn)權(quán)房采取的是共享產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新模式，而經(jīng)適房則是以低價入市；在限制流通方面，經(jīng)適房一般允許轉(zhuǎn)讓，而共有產(chǎn)權(quán)房則有5年~10年的鎖定期限，最大限度地保障其公共屬性，避免重蹈過去經(jīng)適房的一些覆轍。
共有產(chǎn)權(quán)房，一種是在國有建設(shè)土地上蓋房。以北京為例，2018年入市的共有產(chǎn)權(quán)房多達(dá)29個項目，提供房源32446套，但這些共有產(chǎn)權(quán)房基本都是建設(shè)在國有土地上。另一種是在集體土地上蓋共有產(chǎn)權(quán)房。本次房山區(qū)的上述地塊，是利用集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，集體土地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房與國有土地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房“同權(quán)同價”，建設(shè)品質(zhì)和配套要求也是一樣的。
按照原先的有關(guān)規(guī)定，在集體土地上建設(shè)的房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，是不可以獲得產(chǎn)權(quán)的。但北京在集體土地上建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，與“小產(chǎn)權(quán)房”不同，也是有產(chǎn)權(quán)的。目的是為了緩解北京一些地區(qū)的住房需求。譬如：有的區(qū)可以允許用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地幾乎沒有了，而一些保障對象又迫切需要住房，在此情況下，北京允許這些區(qū)進行試點，實現(xiàn)了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權(quán)同價”。這一舉措的好處在于，雖然在建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房前必須完成拆遷等流程，但拿地成本相對較低，集體土地上建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的集體投入少、收益快，開發(fā)者的意愿也就更強烈，村民也會獲得一定收益。
當(dāng)然，要讓共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)揮更大的作用，必須要有嚴(yán)密的配套措施。一方面必須對購買共有產(chǎn)權(quán)房的對象加以明確，嚴(yán)格審查；另一方面必須約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及房屋將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。如果集體占的份額太高，可能使住房者的權(quán)益受損，而住戶者占的份額太高，會使集體利益受損。只有明確一個合理的比例，才能把好事辦好。
