2020年第一季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告
萊坊發(fā)布最新一期深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為42,690平方米， 將甲級(jí)寫(xiě)字樓存量推至741萬(wàn)平方米。 受疫情的影響，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的去化速度有所放緩。
甲級(jí)寫(xiě)字樓
萊坊高級(jí)董事及中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東先生表示：“2020年第一季度，新上市的地鐵科技大廈為深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)42,690平方米的新增供應(yīng)。盡管本季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率環(huán)比小幅下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)至19.5%，但受疫情的影響，其去化速度較上一季度有所放緩。深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌3.2%至每月每平方米人民幣212元?！?
租金及價(jià)格
第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金為每月每平方米人民幣212元，環(huán)比下跌3.2%。核心商務(wù)區(qū)平均租金下降幅度最大，環(huán)比下降了3.8%至每月每平方米人民幣225元，而次級(jí)商務(wù)區(qū)平均租金下降幅度最小，環(huán)比下降了2.2%至每月每平方米人民幣193元。
第一季度，從子市場(chǎng)看，蔡屋圍子市場(chǎng)的某甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主為吸引更多租戶入駐物業(yè)，給出了更優(yōu)惠的租金，使得該子市場(chǎng)的租金水平環(huán)比下跌13.3%至每月每平方米人民幣208元。去年前海管理局出臺(tái)的租金補(bǔ)貼政策，促進(jìn)了大批企業(yè)回流前海子市場(chǎng)。前海子市場(chǎng)租賃需求的增加，使得在本季度該子市場(chǎng)的租金不降反升，環(huán)比小幅上升0.7%至每月每平方米人民幣154元。
一手散售市場(chǎng)上，本季度深圳銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為每平方米人民幣53,976元，環(huán)比小幅上升0.6%，但由于受疫情影響，寫(xiě)字樓散售成交市場(chǎng)在第一季度進(jìn)入了幾近停滯的狀態(tài)，其售價(jià)升幅環(huán)比下跌了6.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)在本季度未錄得有銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓的成交。
供應(yīng)與需求
第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有1個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約42,690平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量升至741萬(wàn)平方米， 凈吸納量為9.3萬(wàn)平方米。
盡管深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求的狀態(tài)，且疫情給寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的負(fù)面影響，但第一季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也錄得了大面積的租賃活動(dòng)成交，主要租戶為能源行業(yè)及TMT。典型成交案例有：大唐智慧能源(600869,股吧)租賃了華潤(rùn)前海大廈T5棟4,000平方米的寫(xiě)字樓空間，美團(tuán)租賃了喜年中心3,000平方米的寫(xiě)字樓空間。
第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比小幅下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)至19.5%。從子市場(chǎng)看，本季度后海、前海和車(chē)公廟這三個(gè)寫(xiě)字樓子市場(chǎng)在去化上都有相對(duì)較好的表現(xiàn)，其空置率環(huán)比下降幅度都超過(guò)了2個(gè)百分點(diǎn)。
投資市場(chǎng)
2020年第一季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)沒(méi)有錄得大宗整購(gòu)交易，表現(xiàn)不活躍。受疫情影響，國(guó)內(nèi)多地的大宗整購(gòu)交易市場(chǎng)放緩，但國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者仍然積極地尋求寫(xiě)字樓的投資機(jī)會(huì)，尤其是新加坡的投資者，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的關(guān)注度有所增加。但由于疫情的原因，海外投資者的投資決策過(guò)程被迫推遲。
但在2020年3月15日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布緊急降息至零并啟動(dòng)一項(xiàng)規(guī)模達(dá)7,000億美元的大規(guī)模量化寬松計(jì)劃。預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)的政策會(huì)促進(jìn)外資投資買(mǎi)家的資金的流動(dòng)性和靈活性。根據(jù)RCA數(shù)據(jù)，深圳房地產(chǎn)投資大宗交易的市場(chǎng)上外資買(mǎi)家在過(guò)去十年平均占市場(chǎng)買(mǎi)家的33%，在2019年上升至約69.4%。而在2019年全年，寫(xiě)字樓的成交金額占到深圳房地產(chǎn)大宗交易總金額 的39.7%。
因此，美聯(lián)儲(chǔ)的降息對(duì)于深圳位于核心區(qū)域且資本值上升空間大的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，將會(huì)是利好消息，預(yù)計(jì)將吸引更多的海外資本投資深圳的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)。同時(shí)，中國(guó)在抗疫中已經(jīng)取得了重大的階段性成果。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和生產(chǎn)生活的逐步恢復(fù)，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)預(yù)計(jì)將成為外資投資者的“避險(xiǎn)港”。而深圳作為粵港澳大灣區(qū)中的全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市，預(yù)計(jì)其寫(xiě)字樓物業(yè)也將受到外資投資者的青睞。
市場(chǎng)展望
2020年2月，深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)公布《深圳市2020年重大項(xiàng)目計(jì)劃》，計(jì)劃中涉及了多個(gè)南山區(qū)的項(xiàng)目，包括中國(guó)電子深圳灣總部基地、大疆創(chuàng)新總部基地、萬(wàn)科總部大廈、深圳灣超級(jí)總部基地（恒大）、招商銀行(600036,股吧)全球總部大廈等30個(gè)總部基地項(xiàng)目。
截止至2020年4月，南山區(qū)內(nèi)的地鐵線路已有5條，在2020年底前計(jì)劃通達(dá)7條地鐵線路，而到2030年貫通該區(qū)域的地鐵線路則將達(dá)到9條。未來(lái)交通條件的不斷成熟，預(yù)計(jì)能有效連接南山區(qū)前海片區(qū)、深圳灣超級(jí)總部基地等新興 商務(wù)區(qū)與后海福田中心區(qū)等成熟商務(wù)區(qū)，從而促進(jìn)南山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓資本值的上升空間變大。
萊坊董事及深圳辦公樓服務(wù)部主管吳靖表示：“從短期看，由于經(jīng)濟(jì)的不確定性在增加，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求端所受的負(fù)面影響將更為顯著。中小企業(yè)資金壓力加大，多數(shù)企業(yè)的擴(kuò)張需求將有所下降。此外，2020年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有大量的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)高位的空置率將貫穿于全年度。
從長(zhǎng)期看，深圳的主要產(chǎn)業(yè)為通信、互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而這些產(chǎn)業(yè)正是當(dāng)下國(guó)家所大力提倡需要重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。2020年3月4日，中央政治局常務(wù)委員會(huì)會(huì)議指出，要加快5G網(wǎng)絡(luò)、 數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。目前國(guó)家大力推進(jìn)發(fā)展的高新產(chǎn)業(yè)，正是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要租戶。預(yù)計(jì)隨著“新基建”的逐步落地，相關(guān)企業(yè)的租賃需求將有所上升。
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的資產(chǎn)長(zhǎng)期表現(xiàn)，預(yù)計(jì)將取決于城市自身的發(fā)展基礎(chǔ)，譬如城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及人口結(jié)構(gòu)等重要指標(biāo)。盡管新冠肺炎疫情對(duì)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在短期內(nèi)造成了一定的干擾，但深圳穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、順應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及高質(zhì)量的人口結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)將會(huì)是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的重要保障。“
