疫情前后的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總覽
時(shí)間：2020/10/3
瀏覽量:
1042
疫情前后的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總覽
中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)增速放緩，加之中美貿(mào)易戰(zhàn)等外部因素影響，持續(xù)承壓，而本次新冠疫情的爆發(fā)更是讓中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜。而北京作為中國(guó)的政治中心，其寫(xiě)字樓平均租金較高，在2019年時(shí)，其寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)表現(xiàn)突出，創(chuàng)7年新高，那么北京在這次疫情之下又經(jīng)歷著怎樣的變化呢？
克而瑞資管持續(xù)關(guān)注國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化，特別是疫情對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響。從本體信息、資產(chǎn)評(píng)級(jí)、設(shè)備診斷、市場(chǎng)分析、競(jìng)品分析、運(yùn)營(yíng)診斷、融資診斷、交易診斷、價(jià)值評(píng)估九個(gè)維度，通過(guò)大量數(shù)據(jù)、多種算法測(cè)試研發(fā)出了“九宮格資產(chǎn)診斷模型”，對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的數(shù)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)、診斷，完成了數(shù)千份資產(chǎn)診斷報(bào)告，基于數(shù)據(jù)和診斷結(jié)果，真實(shí)的還原疫情前后北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體承壓：
自 2018 年四季度起，在經(jīng)濟(jì)增速下降和貿(mào)易爭(zhēng)端影響下，北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢(shì)，平均租金連續(xù) 6 個(gè)季度下跌，平均出租率連續(xù) 7 個(gè)季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)導(dǎo)致北京寫(xiě)字樓平均租金及出租率均跌至近三年最低點(diǎn)。全市寫(xiě)字樓平均租金跌破12 元/㎡/天，創(chuàng)近三年新低；全市寫(xiě)字樓空置率突破12.57%，創(chuàng)歷史新高。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分化加?。?br />
北京寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)及單項(xiàng)目差異明顯，單項(xiàng)目有升有降，租金最大降幅達(dá) 36%，出租率最大降幅38%。
區(qū)域分化：核心區(qū)租金及出租率均優(yōu)于非核心區(qū)
近三年來(lái)，北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金基本維持在 12-13 元/m/天的水平， 2020 年一季度首次跌破 12 元/m/天，核心區(qū)與非核心區(qū)差異較大，在整體經(jīng)濟(jì)疲軟，中美貿(mào)易摩擦不斷，新冠疫情等多重因素影響下，租金下行趨勢(shì)明顯，但核心區(qū)與非核心區(qū)相比則體現(xiàn)更強(qiáng)的抗跌性。2020 年一季度核心區(qū)寫(xiě)字樓租金下降至 14.07 元/m/天，但仍處于近三年中間水平，而非核心區(qū)寫(xiě)字樓租金下降至近三年最低水平。近年大量供應(yīng)致使全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率不斷走高，受疫情影響，各商務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)到期不續(xù)租甚至直接退租的現(xiàn)象均有發(fā)生，截止 2020 年一季度，全市空置率已高達(dá)12.57% ，創(chuàng)歷史以來(lái)新高。新增供應(yīng)導(dǎo)致各商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓空置率呈現(xiàn)出不同程度的上升，核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率達(dá)到歷年最高水平 9.88% ，非核心商務(wù)區(qū)以麗澤為代表，受供應(yīng)及區(qū)域發(fā)展中等因素影響，麗澤68.2%空置率位居首位。
區(qū)域分化：金融街近 8 成項(xiàng)目出租率下滑，東長(zhǎng)安、麗澤商務(wù)區(qū) 7-8 成項(xiàng)目下調(diào)租金
根據(jù) CAIC 診斷的數(shù)百個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，在全市 10 個(gè)商務(wù)區(qū)中，中關(guān)村商務(wù)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)， 2020 年一季度 67% 的項(xiàng)目在租金環(huán)比不變或上升的情況下，其寫(xiě)字樓出租率仍能保持不變或上升。而金融街商務(wù)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目則與之表現(xiàn)相反， 2020 年一季度，區(qū)域內(nèi) 78% 寫(xiě)字樓項(xiàng)目未根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作出租金調(diào)整，而導(dǎo)致出租率下滑。在市場(chǎng)整體下行、疊加疫情影響下，東長(zhǎng)安及麗澤商務(wù)區(qū)內(nèi) 75%-80% 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目通過(guò)下調(diào)租金來(lái)維持出租率甚至提高出租率水平。
項(xiàng)目分化：近 7 成項(xiàng)目受沖擊較大，僅 3 成項(xiàng)目相對(duì)堅(jiān)挺
從CAIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)百個(gè)診斷項(xiàng)目看， 2020 年一季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和出租率出現(xiàn)雙降的項(xiàng)目占比 16% ，寫(xiě)字樓租金和出租率其中一個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)降低的項(xiàng)目占比 56% ，其中寫(xiě)字樓租金下降項(xiàng)目占比 32% ，出租率下降項(xiàng)目占比 24% 。
項(xiàng)目分化：?jiǎn)雾?xiàng)目有升有降，租金最大降幅達(dá) 36% ，出租率最大降幅 38%
從租金變動(dòng)幅度看，近半數(shù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金均出現(xiàn)不同程度下浮，其中下降幅度在 -10% 以?xún)?nèi)的項(xiàng)目占比 35% ，下降幅度在 -20% 至 -10% 之間的占比 10% ，下降幅度超過(guò) 20% 的項(xiàng)目占比 3% ，其中下降幅度最大的寫(xiě)字樓項(xiàng)目降幅達(dá)到 35.7% 。從出租率變動(dòng)幅度看，近四成寫(xiě)字樓項(xiàng)目出租率出現(xiàn)不同程度下浮，其中下降幅度在 -10% 以?xún)?nèi)的項(xiàng)目占比 36% ，下降幅度在 -20% 至 -10% 之間的占比 3% ，下降幅度超過(guò) 20% 的項(xiàng)目占比 1% 。資產(chǎn)估值整體較穩(wěn)健，單項(xiàng)目差異大。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)資產(chǎn)估值較穩(wěn)?。?br />
北京作為政治中心使得其寫(xiě)字樓資產(chǎn)擁有更高的低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，疫情下整體波動(dòng)有限。超7成寫(xiě)字樓項(xiàng)目略微下跌，5成寫(xiě)字樓項(xiàng)目跌幅在10%以?xún)?nèi)。分不同能級(jí)商務(wù)區(qū)來(lái)看，新興商務(wù)區(qū) 80% 寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)值下降，明顯高于核心商務(wù)區(qū)和次核心區(qū)商務(wù)區(qū)，且新興商務(wù)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓價(jià)值下跌幅度也遠(yuǎn)高于核心商務(wù)區(qū)和次核心商務(wù)區(qū)。具體來(lái)看，新興商務(wù)區(qū)內(nèi) 60% 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目下跌幅度超 20% ，而核心商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)內(nèi)55%-59% 的項(xiàng)目?jī)r(jià)值下跌幅度在 10% 以?xún)?nèi)。但還有近3成寫(xiě)字樓項(xiàng)目估值穩(wěn)健甚至逆勢(shì)上漲。
新冠疫情讓本就下行的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處境更為艱難，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)此次也受到了不小的波動(dòng)。但基于北京是中國(guó)的政治中心，其寫(xiě)字樓恢復(fù)期或許會(huì)比其他城市更快。而且其寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)受到的影響較小，目前也有不少投資人對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊抱有熱情。
中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)增速放緩，加之中美貿(mào)易戰(zhàn)等外部因素影響，持續(xù)承壓，而本次新冠疫情的爆發(fā)更是讓中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜。而北京作為中國(guó)的政治中心，其寫(xiě)字樓平均租金較高，在2019年時(shí)，其寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)表現(xiàn)突出，創(chuàng)7年新高，那么北京在這次疫情之下又經(jīng)歷著怎樣的變化呢？
克而瑞資管持續(xù)關(guān)注國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化，特別是疫情對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響。從本體信息、資產(chǎn)評(píng)級(jí)、設(shè)備診斷、市場(chǎng)分析、競(jìng)品分析、運(yùn)營(yíng)診斷、融資診斷、交易診斷、價(jià)值評(píng)估九個(gè)維度，通過(guò)大量數(shù)據(jù)、多種算法測(cè)試研發(fā)出了“九宮格資產(chǎn)診斷模型”，對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的數(shù)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測(cè)、診斷，完成了數(shù)千份資產(chǎn)診斷報(bào)告，基于數(shù)據(jù)和診斷結(jié)果，真實(shí)的還原疫情前后北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體承壓：
自 2018 年四季度起，在經(jīng)濟(jì)增速下降和貿(mào)易爭(zhēng)端影響下，北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢(shì)，平均租金連續(xù) 6 個(gè)季度下跌，平均出租率連續(xù) 7 個(gè)季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)導(dǎo)致北京寫(xiě)字樓平均租金及出租率均跌至近三年最低點(diǎn)。全市寫(xiě)字樓平均租金跌破12 元/㎡/天，創(chuàng)近三年新低；全市寫(xiě)字樓空置率突破12.57%，創(chuàng)歷史新高。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分化加?。?br />
北京寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)及單項(xiàng)目差異明顯，單項(xiàng)目有升有降，租金最大降幅達(dá) 36%，出租率最大降幅38%。
區(qū)域分化：核心區(qū)租金及出租率均優(yōu)于非核心區(qū)
近三年來(lái)，北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金基本維持在 12-13 元/m/天的水平， 2020 年一季度首次跌破 12 元/m/天，核心區(qū)與非核心區(qū)差異較大，在整體經(jīng)濟(jì)疲軟，中美貿(mào)易摩擦不斷，新冠疫情等多重因素影響下，租金下行趨勢(shì)明顯，但核心區(qū)與非核心區(qū)相比則體現(xiàn)更強(qiáng)的抗跌性。2020 年一季度核心區(qū)寫(xiě)字樓租金下降至 14.07 元/m/天，但仍處于近三年中間水平，而非核心區(qū)寫(xiě)字樓租金下降至近三年最低水平。近年大量供應(yīng)致使全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率不斷走高，受疫情影響，各商務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)到期不續(xù)租甚至直接退租的現(xiàn)象均有發(fā)生，截止 2020 年一季度，全市空置率已高達(dá)12.57% ，創(chuàng)歷史以來(lái)新高。新增供應(yīng)導(dǎo)致各商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓空置率呈現(xiàn)出不同程度的上升，核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率達(dá)到歷年最高水平 9.88% ，非核心商務(wù)區(qū)以麗澤為代表，受供應(yīng)及區(qū)域發(fā)展中等因素影響，麗澤68.2%空置率位居首位。
區(qū)域分化：金融街近 8 成項(xiàng)目出租率下滑，東長(zhǎng)安、麗澤商務(wù)區(qū) 7-8 成項(xiàng)目下調(diào)租金
根據(jù) CAIC 診斷的數(shù)百個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，在全市 10 個(gè)商務(wù)區(qū)中，中關(guān)村商務(wù)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)， 2020 年一季度 67% 的項(xiàng)目在租金環(huán)比不變或上升的情況下，其寫(xiě)字樓出租率仍能保持不變或上升。而金融街商務(wù)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目則與之表現(xiàn)相反， 2020 年一季度，區(qū)域內(nèi) 78% 寫(xiě)字樓項(xiàng)目未根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作出租金調(diào)整，而導(dǎo)致出租率下滑。在市場(chǎng)整體下行、疊加疫情影響下，東長(zhǎng)安及麗澤商務(wù)區(qū)內(nèi) 75%-80% 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目通過(guò)下調(diào)租金來(lái)維持出租率甚至提高出租率水平。
項(xiàng)目分化：近 7 成項(xiàng)目受沖擊較大，僅 3 成項(xiàng)目相對(duì)堅(jiān)挺
從CAIC統(tǒng)計(jì)的數(shù)百個(gè)診斷項(xiàng)目看， 2020 年一季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和出租率出現(xiàn)雙降的項(xiàng)目占比 16% ，寫(xiě)字樓租金和出租率其中一個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)降低的項(xiàng)目占比 56% ，其中寫(xiě)字樓租金下降項(xiàng)目占比 32% ，出租率下降項(xiàng)目占比 24% 。
項(xiàng)目分化：?jiǎn)雾?xiàng)目有升有降，租金最大降幅達(dá) 36% ，出租率最大降幅 38%
從租金變動(dòng)幅度看，近半數(shù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金均出現(xiàn)不同程度下浮，其中下降幅度在 -10% 以?xún)?nèi)的項(xiàng)目占比 35% ，下降幅度在 -20% 至 -10% 之間的占比 10% ，下降幅度超過(guò) 20% 的項(xiàng)目占比 3% ，其中下降幅度最大的寫(xiě)字樓項(xiàng)目降幅達(dá)到 35.7% 。從出租率變動(dòng)幅度看，近四成寫(xiě)字樓項(xiàng)目出租率出現(xiàn)不同程度下浮，其中下降幅度在 -10% 以?xún)?nèi)的項(xiàng)目占比 36% ，下降幅度在 -20% 至 -10% 之間的占比 3% ，下降幅度超過(guò) 20% 的項(xiàng)目占比 1% 。資產(chǎn)估值整體較穩(wěn)健，單項(xiàng)目差異大。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)資產(chǎn)估值較穩(wěn)?。?br />
北京作為政治中心使得其寫(xiě)字樓資產(chǎn)擁有更高的低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，疫情下整體波動(dòng)有限。超7成寫(xiě)字樓項(xiàng)目略微下跌，5成寫(xiě)字樓項(xiàng)目跌幅在10%以?xún)?nèi)。分不同能級(jí)商務(wù)區(qū)來(lái)看，新興商務(wù)區(qū) 80% 寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)值下降，明顯高于核心商務(wù)區(qū)和次核心區(qū)商務(wù)區(qū)，且新興商務(wù)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓價(jià)值下跌幅度也遠(yuǎn)高于核心商務(wù)區(qū)和次核心商務(wù)區(qū)。具體來(lái)看，新興商務(wù)區(qū)內(nèi) 60% 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目下跌幅度超 20% ，而核心商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)內(nèi)55%-59% 的項(xiàng)目?jī)r(jià)值下跌幅度在 10% 以?xún)?nèi)。但還有近3成寫(xiě)字樓項(xiàng)目估值穩(wěn)健甚至逆勢(shì)上漲。
新冠疫情讓本就下行的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處境更為艱難，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)此次也受到了不小的波動(dòng)。但基于北京是中國(guó)的政治中心，其寫(xiě)字樓恢復(fù)期或許會(huì)比其他城市更快。而且其寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)受到的影響較小，目前也有不少投資人對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊抱有熱情。
