“增收不增利”，上市房企未來(lái)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變
時(shí)間：2020/11/4
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“增收不增利”，上市房企未來(lái)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變
2019年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深化，全國(guó)商品房銷售額仍然逼近16萬(wàn)億元大關(guān)。但與此同時(shí)，增速收窄、銷售面積下降的跡象有所顯現(xiàn)。
一方面，上市房企把握市場(chǎng)調(diào)整期機(jī)遇，營(yíng)收規(guī)模再創(chuàng)新高，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，謀求新的發(fā)展；另一方面，負(fù)債水平高位企穩(wěn)，增收不增利的情況在不少上市房企中出現(xiàn)，并且企業(yè)間資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，在盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力及財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。
5月13日，中指研究院發(fā)布“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”結(jié)果，對(duì)包括104家滬深上市房地產(chǎn)公司和73家內(nèi)地在港上市房企的研究顯示，2019年上市房企把握都市圈和熱點(diǎn)城市的機(jī)遇，積極推盤提升銷售規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增速下降較明顯，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企都下降到19%左右，頭部企業(yè)的增長(zhǎng)速度明顯放緩。
存貨均值增長(zhǎng)超兩成
萬(wàn)科、保利、招商蛇口和中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)恒大、碧桂園分別位列滬深和港股市場(chǎng)財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10前三甲。2019年，滬深上市房企總資產(chǎn)均值達(dá)到1165.0億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)18.9%；內(nèi)地在港上市房企總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)19.3%至2228.3億元。上市房企資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化加劇。
中指研究院研究結(jié)果顯示，從總資產(chǎn)構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)主要由存貨、貨幣資金、股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)等因素推動(dòng)，在市場(chǎng)面臨不確定性的情況下，上市房企通過(guò)放緩拿地節(jié)奏、大力推盤抓回款、收并購(gòu)方式降低開(kāi)發(fā)成本，加大相關(guān)多元業(yè)務(wù)深耕力度，助力企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企存貨均值分別同比增長(zhǎng)22.5%、22.6%，貨幣資金分別增長(zhǎng)11.8%、13.0%，權(quán)益性投資分別增長(zhǎng)30.7%、29.2%，投資性房地產(chǎn)分別增長(zhǎng)58.5%、14.8%。
增收不增利
滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企2019年?duì)I業(yè)收入均值分別達(dá)到282.5億元和427.3億元，同比增長(zhǎng)22.8%和20.7%；但凈利潤(rùn)均值分別僅為34.9億元和68.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.7%、18.5%。
中指研究院認(rèn)為，上市房企出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象緣于營(yíng)業(yè)成本不斷上漲，疊加各地限價(jià)政策頻出、銷售溢價(jià)率下降等因素。
未來(lái)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變
值得注意的是，通過(guò)過(guò)去兩年對(duì)現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控，上市房企手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物情況得到明顯改善。其中，內(nèi)地在港上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房企均值為22.1億元，同比提升16.8%。
房企在2019年明顯感受到銷售壓力增大，加之一些城市限價(jià)限售的政策，企業(yè)預(yù)收賬款的“成績(jī)”表現(xiàn)難有顯著進(jìn)步，甚至導(dǎo)致部分企業(yè)剔除預(yù)收賬款以后的有效負(fù)債率出現(xiàn)了一些小幅度的上升。而在融資困難、銷售承壓的背景下，現(xiàn)金對(duì)房企的重要性不言而喻。
根據(jù)中指研究院研究結(jié)果，深入具體結(jié)構(gòu)來(lái)看，基于對(duì)銷售回款的強(qiáng)把控，上市房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善，但由于到期債務(wù)的增多和發(fā)債難度的增大，企業(yè)籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量金額并不樂(lè)觀。而企業(yè)在投資方面采取比較理性的投資態(tài)度，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善。
2019年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深化，全國(guó)商品房銷售額仍然逼近16萬(wàn)億元大關(guān)。但與此同時(shí)，增速收窄、銷售面積下降的跡象有所顯現(xiàn)。
一方面，上市房企把握市場(chǎng)調(diào)整期機(jī)遇，營(yíng)收規(guī)模再創(chuàng)新高，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，謀求新的發(fā)展；另一方面，負(fù)債水平高位企穩(wěn)，增收不增利的情況在不少上市房企中出現(xiàn)，并且企業(yè)間資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，在盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力及財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。
5月13日，中指研究院發(fā)布“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”結(jié)果，對(duì)包括104家滬深上市房地產(chǎn)公司和73家內(nèi)地在港上市房企的研究顯示，2019年上市房企把握都市圈和熱點(diǎn)城市的機(jī)遇，積極推盤提升銷售規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增速下降較明顯，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企都下降到19%左右，頭部企業(yè)的增長(zhǎng)速度明顯放緩。
存貨均值增長(zhǎng)超兩成
萬(wàn)科、保利、招商蛇口和中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)恒大、碧桂園分別位列滬深和港股市場(chǎng)財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10前三甲。2019年，滬深上市房企總資產(chǎn)均值達(dá)到1165.0億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)18.9%；內(nèi)地在港上市房企總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)19.3%至2228.3億元。上市房企資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化加劇。
中指研究院研究結(jié)果顯示，從總資產(chǎn)構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)主要由存貨、貨幣資金、股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)等因素推動(dòng)，在市場(chǎng)面臨不確定性的情況下，上市房企通過(guò)放緩拿地節(jié)奏、大力推盤抓回款、收并購(gòu)方式降低開(kāi)發(fā)成本，加大相關(guān)多元業(yè)務(wù)深耕力度，助力企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企存貨均值分別同比增長(zhǎng)22.5%、22.6%，貨幣資金分別增長(zhǎng)11.8%、13.0%，權(quán)益性投資分別增長(zhǎng)30.7%、29.2%，投資性房地產(chǎn)分別增長(zhǎng)58.5%、14.8%。
增收不增利
滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企2019年?duì)I業(yè)收入均值分別達(dá)到282.5億元和427.3億元，同比增長(zhǎng)22.8%和20.7%；但凈利潤(rùn)均值分別僅為34.9億元和68.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.7%、18.5%。
中指研究院認(rèn)為，上市房企出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象緣于營(yíng)業(yè)成本不斷上漲，疊加各地限價(jià)政策頻出、銷售溢價(jià)率下降等因素。
未來(lái)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變
值得注意的是，通過(guò)過(guò)去兩年對(duì)現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控，上市房企手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物情況得到明顯改善。其中，內(nèi)地在港上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房企均值為22.1億元，同比提升16.8%。
房企在2019年明顯感受到銷售壓力增大，加之一些城市限價(jià)限售的政策，企業(yè)預(yù)收賬款的“成績(jī)”表現(xiàn)難有顯著進(jìn)步，甚至導(dǎo)致部分企業(yè)剔除預(yù)收賬款以后的有效負(fù)債率出現(xiàn)了一些小幅度的上升。而在融資困難、銷售承壓的背景下，現(xiàn)金對(duì)房企的重要性不言而喻。
根據(jù)中指研究院研究結(jié)果，深入具體結(jié)構(gòu)來(lái)看，基于對(duì)銷售回款的強(qiáng)把控，上市房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善，但由于到期債務(wù)的增多和發(fā)債難度的增大，企業(yè)籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量金額并不樂(lè)觀。而企業(yè)在投資方面采取比較理性的投資態(tài)度，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善。
