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　　2020內(nèi)地寫字樓市場展望

2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫字樓租賃需求將穩(wěn)健增長，同時因為5G商用的全面啟動將促進科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而隨著科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求擴大，將會增加寫字樓租賃的需求。對于2020年來說，金融企業(yè)和科技企業(yè)將會是寫字樓市場的重點發(fā)展對象。

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望》，對大中華區(qū)寫字樓市場進行分析。CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。寫字樓市場向租戶傾斜，租戶將迎來更多升級搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。

疫情對主力需求行業(yè)沖擊較?。?br />
受疫情影響最大的行業(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會受到重創(chuàng)。然而，分析表明，疫情對主要需求驅(qū)動行業(yè)（TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)）的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的寫字樓租賃需求的加速增長。2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)累計占中國寫字樓租賃總量的60%，預計2020年這一占比將進一步提升。

金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴張：

2020年，人壽保險、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對信用評級、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實行國民待遇。外資金融機構(gòu)的進駐或業(yè)務擴張將帶來新的寫字樓需求，成為驅(qū)動2020年租賃市場的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務區(qū)。

市場仍然受制于供應壓力：

疫情的爆發(fā)將對寫字樓市場的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預計，約13%的新增供應將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應預測下調(diào)至890萬平方米。核心商務區(qū)和新興商務區(qū)都會有充裕的新增供應入市。預計2020年全國空置率將攀升至25%，15個城市的空置率或達歷史最高水平。然而，供應減速和需求持續(xù)復蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。

去中心化趨勢持續(xù)：

擁有充裕的高品質(zhì)供應和租金優(yōu)勢的新興商務區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎設施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。在“去中心化”趨勢演進的同時，2020年核心商務區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場關(guān)注。以專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)為主的升級需求將成為吸納核心商務區(qū)空置面積的主力。

業(yè)主必須關(guān)注空間和服務：

租戶對辦公空間的訴求日趨多元化。有經(jīng)驗的業(yè)主開始提供更具柔性的寫字樓租賃條款、辦公空間的服務。寫字樓租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項目的競爭力。在空間和服務方面，通過提供靈活辦公、精裝修辦公室、多功能設施、健身餐飲配套等以滿足租戶對寫字樓租賃靈活性的需求并提升租戶體驗。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測設備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后寫字樓租戶關(guān)注的焦點。

對于中國內(nèi)地的寫字樓市場來說，復蘇曙光初現(xiàn)。雖然因為疫情影響，租金仍在下行中，但隨著疫情漸漸好轉(zhuǎn)，回寫字樓復工人數(shù)增多，寫字樓市場將逐漸回溫。對于北京。深圳，上海寫字樓來說影響將有限，隨著金融行業(yè)和科技行業(yè)的需求擴大，專業(yè)服務業(yè)發(fā)展越發(fā)成熟的情況下，寫字樓租金將漸漸回復。