寫字樓是否符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)？
時間：2021/8/30
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本文從市場需求的角度，總結(jié)了影響寫字樓質(zhì)量的因素，并提出了一些可供參考的市場依據(jù)。
詳情如下：
1、區(qū)位交通房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要考慮的首要因素是區(qū)位。區(qū)位作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，顯得尤為重要。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時，首先要選擇地點(diǎn)。辦公建筑的價值判斷并不完全取決于辦公建筑產(chǎn)品本身。事實(shí)上，辦公物業(yè)的位置和位置在很大程度上決定了其價值。因此，作為甲級寫字樓的評判標(biāo)準(zhǔn)，它應(yīng)該處于非常優(yōu)越的位置。一般居住在城市商業(yè)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利。四通八達(dá)的交通和濃厚的商業(yè)氛圍是其辦公樓價值的重要支撐。
2、規(guī)模評估：辦公樓的質(zhì)量不應(yīng)孤立地考慮項(xiàng)目本身。它是一個與周圍環(huán)境密不可分的整體。因此，這里所說的規(guī)模不僅是指建筑體量本身，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的可擴(kuò)展性和可擴(kuò)展性；因?yàn)檗k公室客戶？高端企業(yè)客戶更注重知名企業(yè)的集聚效應(yīng)，這是形成商業(yè)氛圍的基本條件。項(xiàng)目作為企業(yè)集聚和工作的載體，其規(guī)模本身決定了企業(yè)集聚的程度。重要的是項(xiàng)目與周邊其他建筑形成區(qū)域商業(yè)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須有強(qiáng)大的綜合配套設(shè)施，形成集辦公樓、公寓、商住樓、星級酒店、會展中心于一體的大空間，休閑娛樂和購物中心。如果一座辦公樓沒有相當(dāng)大的建筑容積和大型配套設(shè)施，很難被稱為甲級辦公樓。
3、硬件設(shè)施辦公樓硬件分為以下幾個方面，主要體現(xiàn)科技創(chuàng)新。建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震8級以上；辦公空間：可提供靈活分隔、適應(yīng)各種變化的辦公空間；標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；標(biāo)準(zhǔn)支座：地面支座大于2.5kn/m2；供電系統(tǒng)：雙向供電，辦公地面供電能力大于80W/m2；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)。用戶可根據(jù)自己的要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度和濕度?？照{(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力，新風(fēng)量大于30m3/人/小時。電梯：國際知名品牌，每臺電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸？等待時間不得超過30秒。停車位：每60~90平方米租賃面積提供一個汽車停車位，實(shí)現(xiàn)智能化、高效化管理。供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，帶中水處理系統(tǒng)；智能系統(tǒng)：達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)；辦公（OA）：預(yù)留OA用電負(fù)荷大于50VA/m2，辦公OA配線采用網(wǎng)絡(luò)層或地面線槽；通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)覆蓋所有辦公室，提供其他國際、國內(nèi)長途語音、數(shù)據(jù)通信條件；千兆位進(jìn)屋，100米到桌子。樓宇（BA）：主要機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，監(jiān)控其運(yùn)行狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)管道的自動控制；消防（FA）：消防電視監(jiān)控、煙霧和溫度傳感裝置安裝、火災(zāi)自動報(bào)警和自動噴淋裝置；保安（SA）：重要保安位置（大堂、電梯等）配備電視監(jiān)控電腦和自動巡邏；
4.裝飾外立面：鋁板、玻璃幕墻、當(dāng)?shù)馗邫n石材等材料。大廳：有一個大廳。大堂的地板應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等。墻壁應(yīng)為大理石、花崗巖或高檔墻紙，天花板、立柱應(yīng)覆蓋大理石、不銹鋼等材料。電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面為石材；應(yīng)提供不銹鋼、大理石或木制門套；走廊：高檔橡皮布或石材地板，高檔吸聲材料吊頂；衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌衛(wèi)生潔具，優(yōu)質(zhì)、低噪音、全長度石材洗臉臺，配全長度面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、衛(wèi)生紙、高檔防水防潮吊頂、提高照度的洗臉臺、鏡子、高檔瓷磚或石墻，地面和前室空間可以有足夠的空間滿足用戶的外觀要求；辦公用房：墻面刷耐擦墻紙或高檔乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高檔乳膠漆，塊膠墊地毯地板；生態(tài)空間：高檔寫字樓應(yīng)具有一定的綠色生態(tài)空間布局，增加寫字樓內(nèi)部景觀。
5、商業(yè)甲級寫字樓應(yīng)具備完善的商務(wù)配套和生活設(shè)施，如員工餐廳、規(guī)模適宜的高檔餐廳、可提供多種服務(wù)的商務(wù)中心、多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型購物中心、快遞服務(wù)等；總之，對于一個可以稱為甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套設(shè)施和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)能滿足企業(yè)日常辦公和生活的基本需要。
6、軟件服務(wù)辦公樓的軟件服務(wù)體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高效、全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)商務(wù)服務(wù)，它也是傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的增值服務(wù)的一部分。例如，酒店服務(wù)，如洗衣送飯、電話/衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃、會議/展覽服務(wù)、VIP接送服務(wù)等。另一個例子是，一些新的辦公樓不僅可以實(shí)現(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)和無休止的假期，同時，在送飯、送飯、甚至處理員工月票方面，也提供微妙而周到的服務(wù)。簡言之，評估一處寫字樓是否符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，不僅取決于產(chǎn)品本身，還取決于許多非產(chǎn)品影響因素，這是綜合評估的結(jié)果。
詳情如下：
1、區(qū)位交通房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要考慮的首要因素是區(qū)位。區(qū)位作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，顯得尤為重要。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時，首先要選擇地點(diǎn)。辦公建筑的價值判斷并不完全取決于辦公建筑產(chǎn)品本身。事實(shí)上，辦公物業(yè)的位置和位置在很大程度上決定了其價值。因此，作為甲級寫字樓的評判標(biāo)準(zhǔn)，它應(yīng)該處于非常優(yōu)越的位置。一般居住在城市商業(yè)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利。四通八達(dá)的交通和濃厚的商業(yè)氛圍是其辦公樓價值的重要支撐。
2、規(guī)模評估：辦公樓的質(zhì)量不應(yīng)孤立地考慮項(xiàng)目本身。它是一個與周圍環(huán)境密不可分的整體。因此，這里所說的規(guī)模不僅是指建筑體量本身，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的可擴(kuò)展性和可擴(kuò)展性；因?yàn)檗k公室客戶？高端企業(yè)客戶更注重知名企業(yè)的集聚效應(yīng)，這是形成商業(yè)氛圍的基本條件。項(xiàng)目作為企業(yè)集聚和工作的載體，其規(guī)模本身決定了企業(yè)集聚的程度。重要的是項(xiàng)目與周邊其他建筑形成區(qū)域商業(yè)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須有強(qiáng)大的綜合配套設(shè)施，形成集辦公樓、公寓、商住樓、星級酒店、會展中心于一體的大空間，休閑娛樂和購物中心。如果一座辦公樓沒有相當(dāng)大的建筑容積和大型配套設(shè)施，很難被稱為甲級辦公樓。
3、硬件設(shè)施辦公樓硬件分為以下幾個方面，主要體現(xiàn)科技創(chuàng)新。建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震8級以上；辦公空間：可提供靈活分隔、適應(yīng)各種變化的辦公空間；標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；標(biāo)準(zhǔn)支座：地面支座大于2.5kn/m2；供電系統(tǒng)：雙向供電，辦公地面供電能力大于80W/m2；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)。用戶可根據(jù)自己的要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度和濕度?？照{(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力，新風(fēng)量大于30m3/人/小時。電梯：國際知名品牌，每臺電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸？等待時間不得超過30秒。停車位：每60~90平方米租賃面積提供一個汽車停車位，實(shí)現(xiàn)智能化、高效化管理。供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，帶中水處理系統(tǒng)；智能系統(tǒng)：達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)；辦公（OA）：預(yù)留OA用電負(fù)荷大于50VA/m2，辦公OA配線采用網(wǎng)絡(luò)層或地面線槽；通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)覆蓋所有辦公室，提供其他國際、國內(nèi)長途語音、數(shù)據(jù)通信條件；千兆位進(jìn)屋，100米到桌子。樓宇（BA）：主要機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，監(jiān)控其運(yùn)行狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)管道的自動控制；消防（FA）：消防電視監(jiān)控、煙霧和溫度傳感裝置安裝、火災(zāi)自動報(bào)警和自動噴淋裝置；保安（SA）：重要保安位置（大堂、電梯等）配備電視監(jiān)控電腦和自動巡邏；
4.裝飾外立面：鋁板、玻璃幕墻、當(dāng)?shù)馗邫n石材等材料。大廳：有一個大廳。大堂的地板應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等。墻壁應(yīng)為大理石、花崗巖或高檔墻紙，天花板、立柱應(yīng)覆蓋大理石、不銹鋼等材料。電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面為石材；應(yīng)提供不銹鋼、大理石或木制門套；走廊：高檔橡皮布或石材地板，高檔吸聲材料吊頂；衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌衛(wèi)生潔具，優(yōu)質(zhì)、低噪音、全長度石材洗臉臺，配全長度面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、衛(wèi)生紙、高檔防水防潮吊頂、提高照度的洗臉臺、鏡子、高檔瓷磚或石墻，地面和前室空間可以有足夠的空間滿足用戶的外觀要求；辦公用房：墻面刷耐擦墻紙或高檔乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高檔乳膠漆，塊膠墊地毯地板；生態(tài)空間：高檔寫字樓應(yīng)具有一定的綠色生態(tài)空間布局，增加寫字樓內(nèi)部景觀。
5、商業(yè)甲級寫字樓應(yīng)具備完善的商務(wù)配套和生活設(shè)施，如員工餐廳、規(guī)模適宜的高檔餐廳、可提供多種服務(wù)的商務(wù)中心、多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型購物中心、快遞服務(wù)等；總之，對于一個可以稱為甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套設(shè)施和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)能滿足企業(yè)日常辦公和生活的基本需要。
6、軟件服務(wù)辦公樓的軟件服務(wù)體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高效、全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)商務(wù)服務(wù)，它也是傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的增值服務(wù)的一部分。例如，酒店服務(wù)，如洗衣送飯、電話/衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃、會議/展覽服務(wù)、VIP接送服務(wù)等。另一個例子是，一些新的辦公樓不僅可以實(shí)現(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)和無休止的假期，同時，在送飯、送飯、甚至處理員工月票方面，也提供微妙而周到的服務(wù)。簡言之，評估一處寫字樓是否符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，不僅取決于產(chǎn)品本身，還取決于許多非產(chǎn)品影響因素，這是綜合評估的結(jié)果。
