房企公司債發(fā)行遭分類監(jiān)管洗牌： 53家或遭劃出、32家被列“風險類”
一輪房地產(chǎn)“牛市”看盡眾生相。有上市公司賣房保殼，算不幸中萬幸；也有精明險資投資房地產(chǎn)，賬面浮盈可觀。房價飆漲下“擊鼓傳花”上演，史上最高的3.38萬億庫存也在加速消化。然而，高潮迭起之時調控已風雨欲來，房企公司債的分類監(jiān)管政策劍指債券融資，而這正是頻出的“地王”的重要資金來源。可預見的是，調控之手仍將發(fā)力，地產(chǎn)牛市之路如何演繹存在不小變數(shù)。
在監(jiān)管層的一份測算中，目前交易所申報發(fā)債的房企中有111家符合上述四項標準；但有53家不符合分類監(jiān)管中基礎范圍的要求。
針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控在債券融資層面已然醞釀。
21世紀經(jīng)濟報道記者從接近監(jiān)管層人士處獨家獲悉，滬深兩交易所近期正在醞釀房地產(chǎn)類公司債的分類監(jiān)管新政，與證監(jiān)會債券部形成的一份房地產(chǎn)類公司債分類監(jiān)管方案（下稱方案）有關，該方案已于9月初形成。
按照方案，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)業(yè)公司債實施的分類監(jiān)管思路，在遵循國務院提出“在分類趨同的原則下推動公司信用類債券發(fā)行準入和信息披露標準的統(tǒng)一”的原則上，拉近與交易商協(xié)會標準的距離。
不過，方案與交易商協(xié)會的標準也有所差別，其主要體現(xiàn)在：一是公司債將部分大型優(yōu)質非上市民營企業(yè)納入了發(fā)債主體范圍；二是公司債更注重考察發(fā)債主體的綜合資質（如財務狀況，盈利能力、償債能力等）；三是公司債通過信息披露等方式引導發(fā)行人合理確定發(fā)債規(guī)模。
與此同時，方案也進一步強調對發(fā)行人的信息披露和償債能力要求，強化增信措施、債券契約條款安排、募集資金用途管理等事項，并以此構建“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管框架，最終實現(xiàn)“總量合理、結構優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風險可控”的政策目標。
針對市場對上述分類監(jiān)管“收緊”的解讀，9月27日晚，一位接近監(jiān)管層的知情人士表示，交易所此次明確門檻、分類監(jiān)管，只是對規(guī)則的明確，并不是“收緊”?！爸皟炔恳研纬闪艘?guī)則，經(jīng)過實踐證明可行后，近期進行了公開，”該人士表示，這一次是從規(guī)則上對審核門檻作出了明確，屬于對規(guī)則的完善，沒有新增準入門檻，只是根據(jù)發(fā)行人風險屬性不同，強化了對發(fā)行人的信批要求和中介機構核查要求，核心是強化市場約束機制。
四條件框定：53家企業(yè)被“劃出”
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，監(jiān)管層之所以通過分類監(jiān)管強化對房地產(chǎn)類公司債的關注，原因與當前經(jīng)濟增速下滑下的行業(yè)潛在風險逐漸顯露有關。
事實上，隨著交易所版公司債的擴容，房地產(chǎn)類公司的發(fā)債比例也在膨脹。記者獲得的一份監(jiān)管層統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)公司債券發(fā)行規(guī)模增幅明顯。房地產(chǎn)業(yè)2015年共發(fā)行公司債券4122億元，占比18.94%，今年1-7月發(fā)行量5070億元，占比27.99%。
“盡管目前申報企業(yè)以全國性大中型房地產(chǎn)企業(yè)為主，總體資質較好、盈利能力較強、評級普遍較高，但隨著經(jīng)濟增速下滑、需求增速放緩，行業(yè)潛在風險逐漸凸顯?！狈桨刚J為。
“主要的一個趨勢還是債券監(jiān)管標準的趨同，因為原來的債券市場分割目前需要進行統(tǒng)一。”華中一家中型券商固定收益部人士認為，“另一方面也和現(xiàn)在房價、地價高漲，房地產(chǎn)企業(yè)杠桿高抬背后醞釀的風險因素有關?！?
不過，監(jiān)管層在發(fā)行人門檻的確定上，也與交易商協(xié)會有所差異。例如監(jiān)管層在交易商協(xié)會確定的準入范圍基礎上，增加行業(yè)排名靠前、企業(yè)規(guī)模較大、資質和盈利能力較好的非上市民營房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)試行方案，分類監(jiān)管的基礎范圍涵蓋了資質良好、主體評級AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，而發(fā)行主體也被限定于滿足以下四類條件。
一是境內外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；二是以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；三是省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；四是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房地產(chǎn)企業(yè)。
此外，若報告期內存在違反“國辦發(fā)〔2013〕17號”（《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》）規(guī)定的重大違法行為，或經(jīng)國土部門查處、未按規(guī)定整改的房企也不得成為發(fā)行人。
而業(yè)內人士指出，若發(fā)行人在新標準的基礎范圍以外，原則上將不在發(fā)債受理之列?！斑@相當于重新為房地產(chǎn)類的發(fā)行人確定發(fā)行門檻，恐怕會有一些不符合條件的企業(yè)的發(fā)債需求不被受理?！鼻笆龉潭ㄊ找娌咳耸恐赋?。
而據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者掌握，在監(jiān)管層的一份測算中，目前交易所申報發(fā)債的房企中有111家符合上述四項標準；但另有53家不符合分類監(jiān)管中基礎范圍的要求，其中包括北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連億達發(fā)展有限公司等。
32家被列“風險”
框定基礎范圍后，方案還設定了綜合指標評價體系進行分類，而指標又分為整體規(guī)模和流動性管理兩類。
其中整體規(guī)模分為包含“最近一年末總資產(chǎn)小于200億”、“最近一年度營業(yè)收入小于30億”、“最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負”3項。
而流動性管理則包含“最近一年末扣除預收款后資產(chǎn)負債率超過65%”、“存貨中開發(fā)產(chǎn)品（最近一年末賬面價值）、開發(fā)成本（最近一年末賬面價值）、土地儲備（土地價值）于三四線城市的占比超過50%”2項。
根據(jù)上述綜合指標，監(jiān)管層擬將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關注類和風險類。其中，觸發(fā)兩項指標的企業(yè)認定為關注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）的企業(yè)認定為風險類。
方案要求，對于風險類房企，承銷機構須嚴格風險控制措施，審慎承接相關項目，交易所則應當以適當方式與承銷機構做好溝通協(xié)調，完善上市預審核、掛牌轉讓工作程序流程。而對關注類的房企，則需要發(fā)行人針對更具體的規(guī)定事項進行風險與重大事項的及時提示。
“監(jiān)管層的考慮是根據(jù)指標來進行風險分類，并采取針對性措施。”中信證券一位固收人士認為，“這樣的分類措施，能夠讓一些漸進的風險更清晰、更早的被承銷商和監(jiān)管部門掌握?！?
事實上，按上述標準計量，大部分房企在分類中仍屬正常。21世紀經(jīng)濟報道記者從接近監(jiān)管層處獲得的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在對截至2016年3月底，上交所164家房地產(chǎn)申報企業(yè)進行測算后發(fā)現(xiàn)，正常類、關注類和風險類的數(shù)量占比分別為57%、23%和20%。
而從方案附件的兩份內部測算來看，仍然有不少于32家交易所申報發(fā)債房企在審核標準下被列為“風險類”，其中包括江蘇鳳凰置業(yè)投資股份有限公司、北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司等，此外另有37家企業(yè)成為“關注類”。
值得注意的是，該方案也考慮了過渡期安排，即對于已獲得交易所上市預審核意見函的申請人，應當參照“風險類”的管理標準提供外部擔保，并根據(jù)企業(yè)風險特征設置具有針對性的限制性債券契約條款。
