上海推首例開(kāi)發(fā)商自持地塊 土地出讓思路引猜測(cè)
上海推出了今年首例“只租不售”的住宅用地。
7月4日，上海規(guī)土局發(fā)布了兩宗土地出讓的公告，分別位于浦東張江和嘉定的兩宗土地，要求競(jìng)得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，只能用于出租，而不得出售。
在上海出讓100%自持土地前，開(kāi)發(fā)商為競(jìng)得土地，進(jìn)入比拼自持環(huán)節(jié)往往會(huì)增加自持比例，但并非相關(guān)部門(mén)在土地出讓時(shí)設(shè)置的基本條件。
在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來(lái)，由于是全部持有，這樣的條件基本把中小房企排除在外，原因在于這需要較高的資金實(shí)力做支撐。而對(duì)于一些習(xí)慣做高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張性的房企，也不會(huì)去拿類(lèi)似的土地，資金沉淀會(huì)限制他們的發(fā)展。“后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理也將考驗(yàn)房企的能力。如此高難度只能少數(shù)房企參與，該地塊的溢價(jià)率應(yīng)該不會(huì)很高。”盧文曦認(rèn)為。
自持成基本條件
上海規(guī)土局7月4日的公告顯示，兩宗由開(kāi)發(fā)商全部自持70年的地塊，分別在嘉定和浦東。
位于嘉定區(qū)嘉定新城的地塊，出讓面積2.85萬(wàn)平方米，起始價(jià)4.24億元。另一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地地塊，出讓面積6.5萬(wàn)平方米，起始價(jià)達(dá)到7.23萬(wàn)平方米。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，70年全部自持的門(mén)檻，可能令很多拍地的房企望而確步。但另一方面，如果拍地企業(yè)數(shù)量減少，土地溢價(jià)率將被降低，土地獲取的成本也將大大低于目前的市場(chǎng)平均水平。
業(yè)界人士表示，按目前浦東張江地塊的出讓信息，其起始樓板價(jià)只有1萬(wàn)元/平方米左右，遠(yuǎn)低于目前的市場(chǎng)價(jià)格。嘉定區(qū)的地塊，同樣較市場(chǎng)價(jià)格低不少。
“準(zhǔn)入門(mén)檻高，有助于降低地塊競(jìng)爭(zhēng)的激烈度。而土地價(jià)格低，也將有利于降低房企自持的成本”。周志鋒表示。
上海出讓全部自持土地前一個(gè)月，廣東省佛山市，已經(jīng)出現(xiàn)了由開(kāi)發(fā)商100%持有的案例。
6月6日在佛山市的一場(chǎng)土地出讓活動(dòng)中，競(jìng)買(mǎi)達(dá)到最高限價(jià)后，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入自持比例及公建配套環(huán)節(jié)。最終萬(wàn)科以25.3億元的價(jià)格，競(jìng)得佛山桂城一宗5.5萬(wàn)平方米商住用地。而該項(xiàng)目100%的面積由萬(wàn)科自持，成為佛山首個(gè)由開(kāi)發(fā)商100%自持的項(xiàng)目。
在佛山出現(xiàn)全部自持項(xiàng)目之前，去年北京也曾有過(guò)100%自持的成交案例。
2016年年底，萬(wàn)科以50億元的代價(jià)獲得北京永豐產(chǎn)業(yè)基地一幅規(guī)劃面積13.88萬(wàn)平方米的一個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)天萬(wàn)科還競(jìng)得了臨近前述地塊的另一幅土地。萬(wàn)科獲得這兩個(gè)項(xiàng)目的承諾是，項(xiàng)目全部由開(kāi)發(fā)商100%持有，期限70年。
此次上海首次出讓100%自持70年土地，與北京、佛山案例有何不同，又透露出哪些信息。
分析師指出，不久前佛山出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商自持的項(xiàng)目，是開(kāi)發(fā)商為獲得土地，進(jìn)入比拼自持環(huán)節(jié)的結(jié)果，而非政府在土地出讓時(shí)的硬性規(guī)定。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，此前北京也出現(xiàn)過(guò)全部持有的住宅地。不同的是北京是到了限定價(jià)格后，才進(jìn)入比拼自持比例的環(huán)節(jié)，全部持有其實(shí)是開(kāi)發(fā)商自己選擇的結(jié)果。
“上海首次提出‘租賃住宅’，是在出讓之前已經(jīng)明確，而非進(jìn)入比拼環(huán)節(jié)由開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)形成的?！北R文曦表示。
“量和規(guī)模應(yīng)該不會(huì)太大”
對(duì)于上海在土地出讓環(huán)節(jié)就要求開(kāi)發(fā)商全部自持項(xiàng)目的原因，業(yè)界認(rèn)為這與政府提倡租售并舉的住房思路，以及服務(wù)于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。
周志鋒指出，看上去地塊的投入資金較大，加之70年不銷(xiāo)售可能加大開(kāi)發(fā)商資金壓力，但如果換一個(gè)角度和思路，可能會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)。
“此次浦東張江以及嘉定新城地塊，很大程度上是與產(chǎn)業(yè)新城的定位相匹配。這些由開(kāi)發(fā)商自持的物業(yè)，未來(lái)的租戶(hù)極有可能是用于高科技或區(qū)域產(chǎn)業(yè)的人才公寓。有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)人群，相信政府在人才公寓的建設(shè)方面，后續(xù)也可能會(huì)給予一定的支持?！敝苤句h在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
在盧文曦看來(lái)，由開(kāi)發(fā)商全部自持公寓的出現(xiàn)，說(shuō)到底是一個(gè)城市或區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求。
“嘉定地塊需要優(yōu)先為嘉定區(qū)內(nèi)各類(lèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對(duì)嘉定區(qū)重點(diǎn)科研單位、高校和重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)的全球頂尖科學(xué)家、高級(jí)專(zhuān)家和領(lǐng)軍型人才等重點(diǎn)高端人群給予重點(diǎn)保障?！北R文曦說(shuō)。
周志鋒表示，看似70年自持難以變現(xiàn)，但隨著資產(chǎn)證券化的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓流動(dòng)性的問(wèn)題有望得到解決。
“一旦REITs開(kāi)放，有穩(wěn)定租金的長(zhǎng)租公寓，可能會(huì)成為住宅領(lǐng)域率先試點(diǎn)的范本。而獲得該項(xiàng)目的房企，是不是可能成為試點(diǎn)企業(yè)也有一定的期待性。即使REITs短期內(nèi)難以實(shí)施，當(dāng)下資產(chǎn)證券的多樣化，也具有一定的可選擇性。如果人才公寓能獲得政府相關(guān)部門(mén)的支持，未來(lái)也可能通過(guò)資本市場(chǎng)獲得流動(dòng)性，從而解決或緩解前期所投入資金深沉較多的難題?！敝苤句h說(shuō)。
首次出現(xiàn)自持地塊出讓?zhuān)笫欠駮?huì)有更多類(lèi)似的地塊出現(xiàn)在市場(chǎng)上？
就此問(wèn)題業(yè)界人士認(rèn)為，考慮到政府提倡租售并舉的住房市場(chǎng)體系，此次出讓可能是相關(guān)部門(mén)的試水，未來(lái)可能還會(huì)有100%自持的出讓。“但這樣的地塊數(shù)量和規(guī)模，應(yīng)該不會(huì)太大?！敝苤句h認(rèn)為。
盧文曦認(rèn)為，未來(lái)租售并舉是趨勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有一些地塊會(huì)選擇“租賃住宅”土地出讓方式。但相信相關(guān)部門(mén)會(huì)控制好所在區(qū)域內(nèi)的比例。
“如果新增可售住宅不多，會(huì)造成區(qū)域內(nèi)供求緊張格局。不僅新房?jī)r(jià)格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也會(huì)成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。”盧文曦表示。
