“雙限”后寫(xiě)字樓受到“遲到”的重視
雙限”后，寫(xiě)字樓將會(huì)受到“遲到”的重視，但面對(duì)庫(kù)存壓力，寫(xiě)字樓的春天僅僅是核心區(qū)的春天。地段，是寫(xiě)字樓的關(guān)鍵詞，而政務(wù)區(qū)作為 CBD，其稀缺和價(jià)值毋庸置疑。
寫(xiě)字樓聚集 政務(wù)CBD效應(yīng)凸顯
隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，知識(shí)化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)越來(lái)越明顯。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市，對(duì)辦公環(huán)境的要求不斷提升，辦公樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進(jìn)、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，使高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓價(jià)格不菲，成為房地產(chǎn)類(lèi)別中極具投資價(jià)值項(xiàng)目。
李慧秋介紹，寫(xiě)字樓的進(jìn)化經(jīng)歷了四個(gè)階段。從普通型到綜合性，再到智能型以及現(xiàn)今主流的國(guó)際性頂級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓。 2009年至今，合肥的寫(xiě)字樓經(jīng)歷了一輪大發(fā)展，出現(xiàn)一批高品質(zhì)寫(xiě)字樓。
不過(guò)值得注意的是，“十二五”中期，合肥寫(xiě)字樓物業(yè)投資建設(shè)達(dá)到高峰。目前，合肥辦公市場(chǎng)供過(guò)于求情況明顯，存量持續(xù)攀升，保持較高庫(kù)存量，去化周期30個(gè)月以上，主要集中于新站、瑤海、高新、濱湖區(qū)域。品牌以及區(qū)位條件優(yōu)越的寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)去化較快，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題。
而政務(wù)區(qū)目前已經(jīng)形成了規(guī)模聚集效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目品質(zhì)、品牌、規(guī)模、服務(wù)等等都代表了當(dāng)前合肥最高水平，已經(jīng)成為了合肥新興的CBD區(qū)，承接了老城區(qū)商務(wù)功能的轉(zhuǎn)移。而且跟住宅一樣，后續(xù)政務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限，稀缺性開(kāi)始凸顯，也從另一方面促進(jìn)了市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升。從價(jià)格上來(lái)看，政務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位高端，隨著政務(wù)區(qū)土地資源的開(kāi)發(fā)殆盡，寫(xiě)字樓價(jià)格保持了持續(xù)且強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)。
另一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)就是濱湖新區(qū)，這是合肥市未來(lái)商務(wù)中心區(qū)域，從供應(yīng)成交上來(lái)看，供應(yīng)量及成交量逐年增加，新項(xiàng)目層出不窮，從未來(lái)合肥市城區(qū)規(guī)劃上可以明確看出，濱湖區(qū)域是合肥商辦土地出讓主要區(qū)域。從價(jià)格上看，目前由于區(qū)域配套建設(shè)及商務(wù)環(huán)境逐步成熟及省委省政府辦公樓的搬遷、濱湖區(qū)正在申報(bào)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀，價(jià)格增長(zhǎng)穩(wěn)定，僅次于政務(wù)區(qū)。
樓市新政后 熱錢(qián)將轉(zhuǎn)向商業(yè)
當(dāng)下，住宅市場(chǎng)執(zhí)行嚴(yán)格的樓市新政，市場(chǎng)投資氛圍趨冷，購(gòu)房者觀望情緒蔓延，寫(xiě)字樓同樣也會(huì)受到影響。李惠秋強(qiáng)調(diào)，“但寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)一定會(huì)比雙限之前好，這個(gè)判斷是準(zhǔn)確的?！?
目前市場(chǎng)來(lái)看，投資熱錢(qián)最有可能轉(zhuǎn)向商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)投資收效還是較為妥當(dāng)?shù)耐顿Y行為。相對(duì)其他投資產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資具有穩(wěn)定性，看得見(jiàn)摸得著。而住宅限購(gòu)后這一通路阻斷，市場(chǎng)只有商業(yè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品，單從財(cái)富保值增值性能上看寫(xiě)字樓在后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)中將會(huì)受到“遲到”的重視。
但也并非一概而論，實(shí)施“限購(gòu)政策以后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化與城市不同、區(qū)域不同而表現(xiàn)的不同。一線城市的反應(yīng)會(huì)更快、交易量會(huì)明顯增加；二線及熱點(diǎn)城市略遜一線城市，市場(chǎng)變換不會(huì)太大，關(guān)注度會(huì)明顯提高；三、四線城市既不限購(gòu)，市場(chǎng)也不會(huì)有任何影響。
數(shù)據(jù)顯示，2011年合肥市寫(xiě)字樓的成交套數(shù)是9253套，2016年前三季度已經(jīng)突破2萬(wàn)套；2011年的成交面積是98.77萬(wàn)平方米，今年前三季度達(dá)149.4萬(wàn)平方米。隨著市場(chǎng)的活躍，成交均價(jià)也從2011年的7320元漲至2016年的8598元。寫(xiě)字樓近五年總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。
李慧秋從專(zhuān)業(yè)的角度分析稱(chēng)，投資者選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，首選規(guī)模較大的寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓的規(guī)模不單單指其建筑體量，同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)其伸展力以及拓展性，要擁有強(qiáng)大的綜合配套，形成功能全面的綜合體。同時(shí)，寫(xiě)字樓的交通條件一定要好，四通八達(dá)的交通才能支撐起一個(gè)功能全面的綜合型寫(xiě)字樓。
把握新趨勢(shì) 促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展
總體而言，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，”一帶一路“的國(guó)際貿(mào)易拓展，”大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新“，越來(lái)越多的企業(yè)涌現(xiàn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將能獲得更好的發(fā)展，但必須認(rèn)識(shí)的是，與合肥住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是競(jìng)爭(zhēng)不夠充分有待于細(xì)分的市場(chǎng)。在去化壓力大的部分區(qū)域，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)存在一系列問(wèn)題。如環(huán)境整體和建筑功能意識(shí)薄；品牌相對(duì)弱，樓宇無(wú)特色；產(chǎn)品同質(zhì)化等，停車(chē)位不夠或停車(chē)不便，樓層高電梯少，人流量大；物業(yè)管理跟不上等。將來(lái)的房企面臨的挑戰(zhàn)是如何建立一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫(xiě)字樓。
李惠秋分析，未來(lái)的寫(xiě)字樓發(fā)展將有四大趨勢(shì)。首先：生態(tài)化，生態(tài)化寫(xiě)字樓是近年寫(xiě)字樓形式發(fā)展的重點(diǎn)，其核心思想有兩點(diǎn)，一是充分利用自然資源，包括綠化景觀、自然風(fēng)、陽(yáng)光等資源。二是充分調(diào)動(dòng)技術(shù)手段，達(dá)到低能耗、減少污染，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展；其次：服務(wù)配套綜合化，高檔寫(xiě)字樓的品質(zhì)不僅僅反映在產(chǎn)品上，更加反映在其配套設(shè)施和管理服務(wù)上。特點(diǎn)就是日趨完備的配套功能設(shè)施和日益完善的管理服務(wù)水平，以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，大大提高了客戶(hù)工作和生活的便利性，極大地提升了客戶(hù)入住的附加值；第三：智能化，寫(xiě)字樓除要求地段、生態(tài)之外，寫(xiě)字樓的智能化成為衡量寫(xiě)字樓身價(jià)的一大關(guān)鍵；四：總部經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，總部的聚集無(wú)疑是撬動(dòng)未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的強(qiáng)力杠桿?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”一般聚集在大城市的CBD區(qū)域，需要“總部物業(yè)”來(lái)支撐，需要具備世界先進(jìn)水平的辦公商務(wù)環(huán)境。不同行業(yè)、領(lǐng)域的企業(yè)總部，對(duì)寫(xiě)字樓的需求是不同的。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)企業(yè)的不同要求，在硬件、軟件方面提供個(gè)性化的服務(wù)，甚至可以根據(jù)客戶(hù)的個(gè)性要求度身訂造。“十三五”時(shí)期是全面建成小康社會(huì)的決勝階段，是深化改革開(kāi)放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，也是合肥市積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境變化，努力開(kāi)創(chuàng)“大湖名城、創(chuàng)新高地”建設(shè)新局面、加快建設(shè)長(zhǎng)三角世界級(jí)城市群副中心的重要時(shí)期。
合肥作為全國(guó)性綜合交通樞紐以及國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)城市，城市地位提升、城市擴(kuò)容加速、區(qū)域吸引力增強(qiáng)。隨著合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市拓展寫(xiě)字樓的需求也會(huì)隨之增多，關(guān)鍵是有適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展的智能化的產(chǎn)品滿足這種需求，才能使寫(xiě)字樓市場(chǎng)正真健康、持續(xù)發(fā)展。
