房企融資破1.1萬(wàn)億年底被“掐緊”
據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)部調(diào)研報(bào)告稱，2016年房企各類融資再度刷新歷史紀(jì)錄，僅不完全統(tǒng)計(jì)，部分房企全年合計(jì)融資額度達(dá)到了11156億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億的年份，同比上漲幅度達(dá)到了25%。但隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入、融資渠道監(jiān)管的“掐緊”，房企融資的成本和難度已經(jīng)明顯加大。
調(diào)控后房企債券融資銳減
長(zhǎng)期以來(lái)房企獲取低價(jià)格資金重要渠道的低息發(fā)債正在變得越來(lái)越難。數(shù)據(jù)顯示，眾房企在10月單月融資684億，而在11月只有195.4億，這兩個(gè)月的融資額相比8、9月的2000億元融資水平下調(diào)了61%。
另一份來(lái)自億翰智庫(kù)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，房企公司債發(fā)行規(guī)模已達(dá)7481億元，融資方式占比前三位的分別為公司債、銀行貸款、海外發(fā)債；但作為“重頭戲”的公司債進(jìn)入11月中旬以來(lái)，尚無(wú)房企發(fā)行。
毫無(wú)疑問，10月以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控正在持續(xù)發(fā)酵，并逐漸開始影響房企?！耙痪€城市的情況相對(duì)好些，但三四線市場(chǎng)就不樂觀，房企資金持續(xù)受壓的同時(shí)，巨量的海外融資規(guī)模將進(jìn)一步引發(fā)房企資金鏈緊張?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士指出。
而在中原地產(chǎn)分析師張大偉看來(lái)，未來(lái)6-9個(gè)月房企很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。
融資難度正在加大
10月底，滬深交易所對(duì)房企發(fā)債的監(jiān)管繼續(xù)升級(jí)，將房地產(chǎn)行業(yè)劃分類別，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)定，并將房地產(chǎn)類型劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)。這意味著，房企發(fā)債用于購(gòu)置土地、到H股上市融資等融資渠道將行不通。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企境內(nèi)發(fā)債遇阻，后期風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)一步加大。
而海外融資也并不樂觀，進(jìn)入11月以來(lái)，僅首開集團(tuán)在11月10日通過境外全資子公司成功發(fā)行5年期5億美元債券，票面利率3.375%。事實(shí)上，自2014年下半年以來(lái)，內(nèi)地房企在境外融資的規(guī)模便處于收縮狀態(tài)，由于受人民幣匯率走低等多方因素的影響下，中資企業(yè)在境外融資的壁壘將越來(lái)越高。
房企加快債務(wù)“以舊換新”
經(jīng)歷了年初、年中的“贖回”熱潮，眾房企在近期正在頻繁贖回美元債務(wù)。11月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，為4.17億美元。做出類似選擇的還有合景泰富以4.24億美元贖回了2012年票據(jù)。
據(jù)機(jī)構(gòu)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅11月來(lái)，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美元。業(yè)內(nèi)人士指出，房企這種做法就是常說(shuō)的“以舊換新”，即希望維持總負(fù)債率基本不變的情況下，通過提前償還舊的債務(wù)，為新債務(wù)開辟空間，而隨著美元持續(xù)走強(qiáng)，或?qū)?dǎo)致海外融資房企承受匯率損失。“因此從趨勢(shì)上看，房企贖回的速度還在加快?！蹦呈袌?chǎng)分析師表示。
債務(wù)壓力將在2018年爆發(fā)？
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公司債作為房企在2015年以來(lái)投資放量的重要資金來(lái)源，隨著這一渠道被“掐緊”，房企不得不重新尋找其他劃算的門道來(lái)為自己輸血。
億翰智庫(kù)研究報(bào)告指出，隨著房企分化的加速，大型房企如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大等坐擁大量現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)狀況較為樂觀，同時(shí)因其融資渠道相對(duì)較廣，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)較高，有助于保持較為穩(wěn)定的融資水平。而部分中小型房企，依靠高杠桿融資搶地王，未來(lái)或許出現(xiàn)信用違約的可能性。同時(shí)該報(bào)告還進(jìn)一步指出，此次中小企業(yè)的債務(wù)壓力或?qū)⒃?018年集中爆發(fā)，屆時(shí)新一輪行業(yè)收并購(gòu)熱潮將出現(xiàn)。
不過，一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，債務(wù)壓力集中爆發(fā)的時(shí)間點(diǎn)并不好判斷，但融資渠道收緊將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，將加劇房企的“錢荒”窘境。
