25城樓市下跌預(yù)警 這是最全面的一次了！
國(guó)慶多城調(diào)控以來(lái)，越來(lái)越多的粉絲，開(kāi)始關(guān)注老楊的“房?jī)r(jià)下跌四級(jí)預(yù)警體系”。因?yàn)檫@套體系，已經(jīng)在深圳樓市身上，進(jìn)行了試驗(yàn)，并初步得到驗(yàn)證。
始于去年初率先開(kāi)漲的深圳房?jī)r(jià)，本輪短周期累計(jì)漲幅最大！因此，老楊一直密切跟蹤和觀察，將其作為房地產(chǎn)短周期運(yùn)行的絕佳案例。
今年1月17日，老楊發(fā)表文章，針對(duì)深圳房?jī)r(jià)本輪超理性暴漲，建立了一套四級(jí)預(yù)警系統(tǒng)，并將深圳房?jī)r(jià)下跌預(yù)警定性為：黃色預(yù)警。3月發(fā)布橙色預(yù)警。5月發(fā)布紅色預(yù)警。
從深圳二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，部分二手房自3月就開(kāi)始盤整中小跌，部分則有所小漲。但問(wèn)題的關(guān)鍵是：今年3月之后二手房成交量大幅萎縮，屬于有價(jià)無(wú)市的性質(zhì)，房東想要將房子賣出去，其實(shí)都得下調(diào)價(jià)格。由此證明，這個(gè)預(yù)警體系已經(jīng)驗(yàn)證了深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)。
為了讓更多讀者看懂老楊的“房?jī)r(jià)下跌四級(jí)預(yù)警體系”，這里重述一下深圳房?jī)r(jià)下跌四級(jí)預(yù)警系統(tǒng)的含義：
四級(jí)：藍(lán)色預(yù)警：市場(chǎng)偏熱，房?jī)r(jià)漲速過(guò)快(對(duì)應(yīng)70城中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅環(huán)比見(jiàn)頂)，后市漲勢(shì)將放緩。投機(jī)需求可考慮停止買入。原因是：即便后市還能上漲30%，但交易成本約10%;如果后市上漲小于10%則虧錢。風(fēng)險(xiǎn)與收益相近。
三級(jí)：黃色預(yù)警：市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲減速(對(duì)應(yīng)70城中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅環(huán)比見(jiàn)頂后1-2個(gè)季度)，后市漲勢(shì)將進(jìn)一步放緩。投機(jī)需求不應(yīng)買入，投資需求可考慮停止買入。原因是：即便后市還能上漲20%，但交易成本約10%，還有可能房?jī)r(jià)上漲不足10%。風(fēng)險(xiǎn)大于收益。
二級(jí)：橙色預(yù)警：市場(chǎng)溫和，房?jī)r(jià)上漲減速(對(duì)應(yīng)70城中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅環(huán)比見(jiàn)頂后超過(guò)2個(gè)季度)，后市漲勢(shì)將進(jìn)一步放緩。投機(jī)需求應(yīng)賣出，投資需求不應(yīng)買入，改善需求可考慮停止買入。
一級(jí)：紅色預(yù)警：房?jī)r(jià)接近停漲或開(kāi)始高位盤整(對(duì)應(yīng)70城中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅環(huán)比近零或零)，后市將停漲、隨后下跌。投機(jī)需求與投資需求皆應(yīng)賣出，改善需求不應(yīng)買入，剛需可考慮停止買入。
那么，其他熱點(diǎn)城市，當(dāng)前處于什么預(yù)警等級(jí)呢？
其實(shí)之前，老楊已經(jīng)零星的表述過(guò)其他城市，比如深圳和蘇州為紅色預(yù)警，北京、上海、南京、合肥、廈門等為橙色預(yù)警等。
本文，老楊首次較為全面的分析并定性所有熱點(diǎn)城市的預(yù)警等級(jí)，其中部分城市的預(yù)警等級(jí)將有所提高，以供更多相關(guān)城市的朋友們參考。
之前預(yù)警深圳時(shí)，曾把70城房?jī)r(jià)指數(shù)中的深圳房?jī)r(jià)環(huán)比增幅，作為設(shè)定預(yù)警等級(jí)的一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)。
再來(lái)回顧一下深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅變化：
2015年6月，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為7.2%，屬于最高值。
2016年1月，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為4.1%，屬于次高值。
2016年10月，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次轉(zhuǎn)負(fù)，下跌0.5%。
按此走勢(shì)：環(huán)比漲幅見(jiàn)頂之后，2016年三季度宜對(duì)深圳發(fā)出藍(lán)色預(yù)警，因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)2015年二季度暴漲幅度之大，史上前例，因此可以早些發(fā)出溫和預(yù)警。
在房?jī)r(jià)環(huán)比見(jiàn)頂半年后，于2016年1月發(fā)出黃色預(yù)警，其后陸續(xù)升級(jí)為橙色與紅色。老楊預(yù)計(jì)，2016年10月開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)正走上漫漫下跌路。
再來(lái)看上圖中另外兩個(gè)典型城市：合肥與惠州。
合肥是本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，最亮眼的二線城市之一。2016年春節(jié)過(guò)后，房?jī)r(jià)突然加速上漲，4月暴漲至5.8%，見(jiàn)頂！其后持續(xù)收窄，9月隨70城大勢(shì)上漲，再度沖高至3.9%，10月收窄至1.5%。至今，距離房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅見(jiàn)頂已有2個(gè)季度，同時(shí)考慮到當(dāng)前政府的嚴(yán)厲調(diào)控態(tài)度，老楊決定將合肥房?jī)r(jià)下跌預(yù)警升級(jí)為紅色！
惠州作為三線城市，屬于深圳需求外溢地區(qū)。其房?jī)r(jià)上漲的時(shí)點(diǎn)，明晚滯后于深圳。2016年4月環(huán)比漲幅為什3.3%，其后回落，9月隨70城大勢(shì)上漲，再度沖高至3.9%，10月收窄至2.2%?？紤]到10月深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)環(huán)比下跌，惠州很快將步其后塵，所以也將惠州升級(jí)為紅色預(yù)警。京滬大都市周邊熱點(diǎn)地區(qū)，情況近似于惠州。
接下來(lái)，再看北京、杭州與武漢。
北京的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，節(jié)奏清晰，三波擴(kuò)大，逐級(jí)上漲：2015年6月漲至1.6%，其后收窄；2016年3月為3.3%，其后持續(xù)收窄回落；9月再度沖高至4.9%，見(jiàn)頂，10月收窄至0.6%。9.30新政之后，北京房?jī)r(jià)漲幅急劇收縮，預(yù)計(jì)不久后就會(huì)轉(zhuǎn)為下跌，因此也將北京預(yù)警級(jí)別升級(jí)為紅色。
杭州的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，3月為3.3%，其后持續(xù)收窄回落，9月在G20所產(chǎn)生的巨大利好刺激下房?jī)r(jià)急漲，再度沖高至5.5%，10月收窄至3.2%。杭州房?jī)r(jià)本輪啟動(dòng)的較晚，大漲時(shí)間明顯短于南京、廈門、合肥、蘇州。但考慮到當(dāng)前政府調(diào)控壓力大，心態(tài)急，因此比較適合黃色預(yù)警。
武漢的房?jī)r(jià)，本輪上漲時(shí)間長(zhǎng)于杭州，總體漲幅也大于杭州全市，其環(huán)比漲幅最大值為什3.9%，出現(xiàn)在今年9月。作為中部省會(huì)城市，武漢房?jī)r(jià)本輪上漲透支體力。當(dāng)前給予橙色預(yù)警。
其他熱點(diǎn)城市，不再一一細(xì)述。最后，羅列一下當(dāng)前主要城市的預(yù)警等級(jí)：
紅色預(yù)警：深圳、蘇州、上海、北京、南京、合肥、廈門。無(wú)錫、惠
州、東莞、廊坊、嘉興。
橙色預(yù)警：武漢、鄭州、濟(jì)南、廣州、福州、天津。
黃色預(yù)警：杭州、石家莊、南昌、佛山。
藍(lán)色預(yù)警：長(zhǎng)沙、成都、青島。
略作說(shuō)明：上述多數(shù)城市的預(yù)警升級(jí)節(jié)奏，都明顯快于之前的深圳。主要原因：9月底以來(lái)了高層對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的態(tài)度堅(jiān)定，上述熱點(diǎn)城市的長(zhǎng)官壓力山大，只能使用各種手段抑制房?jī)r(jià)，從而將明顯縮短房?jī)r(jià)慣性上沖的時(shí)間和空間。
最后，老楊仍須重申：當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫，但少數(shù)城市房?jī)r(jià)短期上漲過(guò)猛，十多個(gè)城市一年左右房?jī)r(jià)暴漲100%左右，史無(wú)前例，明顯偏離合理增速，脫離普通民眾收入水平與支付能力。房?jī)r(jià)必須趨于平穩(wěn)，應(yīng)該有所回歸。
對(duì)此，各界必須予以足夠清醒和重視，不要為了本部門、本群體的利益，而罔顧事實(shí)，繼續(xù)雞血四濺。
不過(guò)，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年，這些城市樓市降溫、房?jī)r(jià)下跌，絕不可能是崩盤式、破裂式的下跌，而是漸進(jìn)式壓縮泡沫、可控式下跌。對(duì)此，各界不宜過(guò)度悲觀，更不宜動(dòng)輒與1990年前后的日本樓市相提并論。
上述對(duì)于各城市的預(yù)警，只是老楊的一家之言，僅供各位參考！
2017全國(guó)樓市降溫幅度，三線城市很關(guān)鍵！
近期，在政策高壓之下，一線和強(qiáng)二線城市的樓市降溫了。主要表現(xiàn)為成交量下滑，價(jià)格漲幅收窄。
很多開(kāi)發(fā)商，對(duì)于2017年這些熱點(diǎn)城市的樓市，已不抱太大希望。當(dāng)然，在購(gòu)房者陣營(yíng)中，永遠(yuǎn)都會(huì)存在大量木知木覺(jué)、后知后覺(jué)的“韭菜族”，他們可能依然樂(lè)觀。
那么，2017年全國(guó)樓市果真都不行了嗎? 不一定！
2017全國(guó)樓市繼續(xù)區(qū)域分化，只不過(guò)分化程度要小于2015年，這一點(diǎn)，主要是升溫期與降溫期的差異。
決定2017年樓市降溫幅度的力度，有兩股力量：防范資產(chǎn)泡沫與去庫(kù)存！這是涉及經(jīng)濟(jì)大局的兩大方針與任務(wù)。
具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面抑制少數(shù)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面繼續(xù)減少多數(shù)城市的高庫(kù)存。
2017年少數(shù)熱點(diǎn)城市降溫，大勢(shì)所趨，這將拖累全國(guó)樓市。但全國(guó)樓市降溫多少，還得考慮去庫(kù)存方針，對(duì)于其他非熱點(diǎn)城市的利好效用。
易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明：今年10月份，一二三線30個(gè)典型城市成交同比增幅差異明顯：一線城市的同比增幅由9月的4.6%收窄為-0.8%，二線城市的同比增幅由9月的35.7%收窄至7.8%，三線城市的同比增幅則由9月的44.5%擴(kuò)大至46.4%。10月份三類城市的同比增幅曲線中，三線城市相對(duì)最強(qiáng)勢(shì)。
從下圖中可知，今年3月以來(lái)，一線城市成交量最弱，二線較強(qiáng)，三張線城市持續(xù)走強(qiáng)。說(shuō)明房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)，正在向三線城市延伸。一二線城市降溫，也會(huì)影響到三四線購(gòu)房者的心理，但就未來(lái)半年與一年來(lái)看，負(fù)面影響不宜高估，尤其是資金面仍然寬松的背景下。
從中周期來(lái)看，其實(shí)三線城市調(diào)整與低迷了好幾年了，今年剛開(kāi)始復(fù)蘇！
不妨看下圖的庫(kù)存變化。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2016年10月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存同比增幅，分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。過(guò)去一年，一線城市去庫(kù)存最顯著，三線城市處于去庫(kù)存初期。
中國(guó)多數(shù)三線城市庫(kù)存上升，始于2011年，這一年也是中國(guó)樓市黃金十年與白銀十年分界線。其后，三線城市庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)至2014年三季度，2013年樓市繁榮基本與他們無(wú)關(guān)。
房地產(chǎn)短周期、房地產(chǎn)中周期、房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)，這三個(gè)市場(chǎng)規(guī)律與驅(qū)動(dòng)力，正在驅(qū)動(dòng)三線城市樓市繼續(xù)復(fù)蘇，這將成為影響2017年全國(guó)樓市的次要力量（主要力量是一二線降溫）。
全國(guó)有600多個(gè)城市，其中地級(jí)市（三線城市）有200多個(gè)，一二線城市估計(jì)有40個(gè)左右，主要是35個(gè)大中城市（4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市除拉薩、5個(gè)單劃單列市）。
2014年，全國(guó)新建商品住宅銷售面積120649萬(wàn)平方米，其中35個(gè)大中城市為42471萬(wàn)平米，35個(gè)大中城市占全國(guó)的比重為35%。而三四五線城市城鎮(zhèn)占65%！
2017年，預(yù)計(jì)四五線城鎮(zhèn)樓市難有大表現(xiàn)，而部分三線城市將會(huì)保持一定的活躍度，從而部分對(duì)沖一二線城市成交量下滑所帶來(lái)的沖擊。
