傳統(tǒng)物流地產(chǎn)業(yè)該如何轉(zhuǎn)型升級(jí)？
時(shí)間：2016/12/17
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最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波詭云譎，隨著房?jī)r(jià)的飆升，地價(jià)也是“坐地起價(jià)”——一路瘋長(zhǎng)，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)的開發(fā)似乎遇到了一個(gè)瓶頸：投入產(chǎn)出嚴(yán)重不成比例。較好的地段價(jià)格太高，偏僻的地段既租不出價(jià)格，亦形成不了物流聚集效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)大。讓不少有志于改變中國(guó)散小亂差物流局面的有志人士望而興嘆。
產(chǎn)生如此瓶頸的原因，專家分析大致如下：
1、成本上升是最直接的原因，地價(jià)的上漲，建筑的壓力，物流企業(yè)租金的承受能力等;
2、園區(qū)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)是間接的原因，國(guó)內(nèi)大部分物流園區(qū)都是租賃土地、鐵皮棚、鋼架構(gòu)，園區(qū)門口請(qǐng)一個(gè)保安和收費(fèi)員，惡劣的環(huán)境與低廉的運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)正規(guī)物流地產(chǎn)形成致命沖擊，劣幣驅(qū)逐良幣;
3、而最根本的原因，筆者認(rèn)為是園區(qū)營(yíng)運(yùn)。國(guó)內(nèi)目前幾乎所有園區(qū)的主營(yíng)收入無外乎租金收入、停車費(fèi)收入、廣告收入、商業(yè)及物流、生活配套收入，以及很少一部分的增值服務(wù)收入，租金及停車費(fèi)收入占比高達(dá)80%以上。
在運(yùn)費(fèi)十年不漲，油價(jià)、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本以及倉(cāng)儲(chǔ)租金逐年上漲的前提下，物流企業(yè)能夠承受的租金底限非常低，而無法提升租金，即代表著80%的收入無法得到提升，物流地產(chǎn)的回報(bào)期可想而知。
國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展轉(zhuǎn)型嘗試
目前，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)大致可分為以下幾種類型：
1、大型物流集團(tuán)進(jìn)行全國(guó)布局的物流園區(qū)。普洛斯領(lǐng)銜，傳化與林安跟進(jìn)。特別是傳化物流集團(tuán)，預(yù)計(jì)在2020年，全國(guó)完成175個(gè)公路港的建設(shè)，形成公路港對(duì)流的全國(guó)性網(wǎng)絡(luò);
2、當(dāng)?shù)卣螨堫^企業(yè)規(guī)劃的物流園區(qū)。此類園區(qū)很多，在當(dāng)?shù)囟加幸欢ǖ闹群陀绊懥?，很多都是?dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，但缺乏外拓的野心與資源;
3、輔助性的物流園區(qū)。這類園區(qū)最初規(guī)劃目的是對(duì)當(dāng)?shù)卮笮团l(fā)市場(chǎng)，或者貨物集群進(jìn)行輔助的，肩負(fù)配套服務(wù)與旺場(chǎng)的雙重目的，并輻射周邊一定范圍。此類園區(qū)一般都在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)或靠近批發(fā)市場(chǎng)，擁有比較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)特性，如農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、小商品批發(fā)、服裝鞋帽批發(fā)、皮革批發(fā)、家具材料批發(fā)市場(chǎng)等等;
4、物流企業(yè)自建的園區(qū)。特別是三方物流企業(yè)，在拿下倉(cāng)儲(chǔ)用地之后，分出一部分暫時(shí)用不著的地塊進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)。目前還有一種專線聯(lián)盟，以抱團(tuán)的方式進(jìn)行整體拿地，建造園區(qū)，前者如寶供，后者如聯(lián)運(yùn)匯。
除此四種情形外，還有一些短期運(yùn)作的物流園區(qū)，比如暫時(shí)還未火的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行物流運(yùn)作，以及短期租地，簡(jiǎn)單鐵皮棚建造，以賺取短期差價(jià)為目的的園區(qū)，都不在此次探討范圍之內(nèi)。
應(yīng)該說，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)，特別是第一與第二類型的地產(chǎn)，早在七八年前就已經(jīng)開始了對(duì)于轉(zhuǎn)型升級(jí)的探索與嘗試，而且嘗試的方向各不相同，都取得了一定的成效。如廣州林安物流園，成功打造了華南區(qū)域的物流信息交易平臺(tái);中山天潤(rùn)物流園，一直致力于打造誠(chéng)信物流園區(qū)品牌;臨沂天源國(guó)際物流園，則在總包業(yè)務(wù)上進(jìn)行了一些新的嘗試。
提到園區(qū)轉(zhuǎn)型，則不能不提到傳化，傳化物流集團(tuán)不僅在園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)化上先行一步，而且在總包業(yè)務(wù)、定點(diǎn)班車配送業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、汽車后市場(chǎng)、聯(lián)合保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)上也有所嘗試。現(xiàn)今，又斥資7000多萬，注資車滿滿，成為其第二大股東，邁出物流過程透明化的堅(jiān)實(shí)一步。
產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈助力物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型嘗試雖然已經(jīng)進(jìn)行了七八年，也取得了一定的成效，但其實(shí)對(duì)于物流地產(chǎn)的核心----物流企業(yè)的幫助效果甚微。信息交易平臺(tái)火了一批黃牛，對(duì)物流企業(yè)幾乎沒有太大幫助;誠(chéng)信市場(chǎng)更多的是一個(gè)噱頭，因?yàn)榈禺a(chǎn)商對(duì)于物流企業(yè)的把控力度真的有限;而總包業(yè)務(wù)的發(fā)展，總是在一幫物流人的各自算盤中草草收?qǐng)觯@也間接驗(yàn)證了為什么那么多專線聯(lián)盟，到現(xiàn)在還沒有一家能夠上岸。
至于其他落地配、金融、后市場(chǎng)、保險(xiǎn)等，只是關(guān)注于幫助物流企業(yè)進(jìn)行小份額的成本節(jié)流，車價(jià)、人工及管理成本、倉(cāng)儲(chǔ)成本可能占到物流總成本的80%左右，在20%的成本上做文章，顯然無法真正解決物流企業(yè)成本過高的問題。
物流地產(chǎn)想要達(dá)到真正意義上的轉(zhuǎn)型，必須要能夠幫助到物流企業(yè)，而對(duì)于企業(yè)真正意義上的幫助，在不降低倉(cāng)儲(chǔ)租金的前提下，增加企業(yè)貨源是最直接有效的方式。而物流地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈平臺(tái)的融合，是物流地產(chǎn)進(jìn)行控貨的最佳方式。
制造企業(yè)，特別是產(chǎn)業(yè)集群的中小型制造企業(yè)，其所面臨的痛點(diǎn)往往不僅僅是存在于物流層面的，其在原輔材料的采購(gòu)、流動(dòng)資金的儲(chǔ)備、設(shè)備的更新?lián)Q代、物流、倉(cāng)儲(chǔ)(特別是云倉(cāng)的需求，雙十一的成功加劇了企業(yè)對(duì)于云倉(cāng)的需求)、特殊環(huán)節(jié)的集中加工處理(如噴涂、電鍍等嚴(yán)重污染性的加工環(huán)節(jié))等整個(gè)供應(yīng)鏈條上，需要有企業(yè)能夠提供一個(gè)長(zhǎng)鏈條的深度服務(wù)。
而物流地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的融合，不僅在硬件條件上可以滿足制造企業(yè)需求，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)提供整個(gè)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)上的服務(wù)，對(duì)行業(yè)資源進(jìn)行有效整合，達(dá)到縮減成本、提高服務(wù)、提高效率的目的，對(duì)于貨源的控制則得心應(yīng)手。
因此，如果說傳統(tǒng)物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)機(jī)已到，那引領(lǐng)轉(zhuǎn)型的，一定是傳統(tǒng)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的融合，除此無它。
