房地產(chǎn)投資動能減弱 樓市拐點將至？
“房地產(chǎn)投資年內(nèi)不會有大問題，但是到明年，我不是特別樂觀，會不會負增長？保持零增長的房地產(chǎn)投資就可以了。甚至很多人預(yù)測明年房地產(chǎn)投資會跌10%。”12月14日，國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部宏觀經(jīng)濟研究室主任牛犁回答《華夏時報》記者提問時稱。
此前一天，統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月地產(chǎn)投資當(dāng)月增速5.7%，較10月大幅下挫7.7個百分點。
牛犁認為，10月份以來20個城市出臺的史上最嚴厲限購在發(fā)揮作用。他注意到，11月的房地產(chǎn)市場，不僅是銷售額還是銷售量，放緩得都很厲害。財新智庫董事總經(jīng)理鐘正生對本報記者說，“房地產(chǎn)銷售拐點早就過去了?！?
商品房銷售面積已出現(xiàn)回落跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月單月商品房銷售面積1.549億平方米，同比上漲7.9%，銷售金額同比上漲13.2%，而10月新建商品房成交面積與銷售金額同比漲幅則分別高達26.4%和40.1%。
鐘正生日前與負責(zé)樓市調(diào)控的相關(guān)部委交流過，他發(fā)現(xiàn)，之所以本輪調(diào)控政策如此嚴厲，是因為中國家庭杠桿率最近上升得很快。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場買家和賣家構(gòu)成發(fā)生很大變化，現(xiàn)在買家都不是很有錢的人，賣房的都是有多套房產(chǎn)的人，有多套房產(chǎn)的人開始退場，接盤的人對價格波動性的承受能力有限，明年房地產(chǎn)銷售量下滑，很多人預(yù)期會出現(xiàn)零增長甚至負增長?！辩娬f。
樓市政策不斷升級，房企資金收緊明顯，房屋施工面積、新開工面積和竣工面積等多項指標(biāo)大幅放緩。
“毫無疑問，短期內(nèi)這個動力是明顯減弱的，這是大概率事件。”牛犁說。鐘正生認為，房地產(chǎn)周期背后是人口周期，2013年之后我國絕對購房人口已經(jīng)下降了，房子總是需要人來買的，所以購房人口減少，房地產(chǎn)銷售會下降。
而地產(chǎn)銷售回落、資金收緊，又在向地產(chǎn)投資傳導(dǎo)。
鐘正生假設(shè)明年全年GDP目標(biāo)是6%，明年房地產(chǎn)投資增速為2%，照比11月份增速下挫4個百分點，按照國際貨幣基金組織方法，就是房地產(chǎn)基建對中國經(jīng)濟最終拉動效應(yīng)來看，房地產(chǎn)投資下降1個百分點，基建投資要追加2.4個百分點，才能把投資盤子穩(wěn)住。
在他看來，房地產(chǎn)投資如果失速，很難出現(xiàn)一個板塊或增長點可以進行對沖。
“明年房地產(chǎn)投資增速假設(shè)下挫4個百分點，就意味著我們基建投資上八九個百分點?，F(xiàn)在基建投資增速是17-18%，這17-18%的基建投資增速是在什么情況下完成的？目前為止財政支出增速已經(jīng)是負增長，財政空間已經(jīng)用足了?！辩娬Q。
誰來接濟房地產(chǎn)投資？牛犁認為，投資的三大板塊中，制造業(yè)、房地產(chǎn)和基建，政府能干的只有基建，而基建投資需要地方政府的收入做支撐，但現(xiàn)在地方資金來源遇到很大挑戰(zhàn)。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示，明年投資增速回落可能是大概率事件。他對本報記者說，房地產(chǎn)小調(diào)整會有，同時因為政治局表述要建立符合國情的、市場規(guī)律的，可以平穩(wěn)發(fā)展的具有長效機制的房地產(chǎn)市場。
但劉元春并不認為房地產(chǎn)會出現(xiàn)大幅度調(diào)整，“如果真的房地產(chǎn)明年一季度出現(xiàn)大調(diào)整，政策也會進行調(diào)整。”
“我們看9.30樓市新政的核心要點還是三四線城市為主去庫存。9.30新政之后，雖然限購、限貸，好象要把杠桿打下來了。但是從資金情況來看，房地產(chǎn)市場沒有受到太大的影響，所以明年房地產(chǎn)市場我們不必太擔(dān)心?！眲⒃悍Q。
