十大“數(shù)據(jù)酷”透視2016南京樓市
016年的大半場(chǎng)時(shí)間，南京樓市一直處于火熱狀態(tài)，誕生的新紀(jì)錄也是一大把，而伴隨最嚴(yán)調(diào)控降臨，下半年開始市場(chǎng)的調(diào)整變化也有很多，這一切依舊可以用數(shù)字來(lái)說(shuō)話，以下10個(gè)大數(shù)據(jù)，也足以透視今年市場(chǎng)方方面面的表現(xiàn)和變化。
12.7萬(wàn)套 全年成交再創(chuàng)歷史天量
截至記者發(fā)稿時(shí)的網(wǎng)上房地產(chǎn)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年全年南京樓市新房成交量已經(jīng)達(dá)到126466套，在南京樓市的歷史上， 2009年和2015年是兩個(gè)成交過(guò)10萬(wàn)套的大年，其中2009年成交達(dá)到100900套，2015年成交107970套，均為歷史天量，而今年的新房成交早在9月中旬就過(guò)了10萬(wàn)套，截至目前已達(dá)12.6萬(wàn)套，全年成交超過(guò)12.7萬(wàn)套基本已無(wú)懸念。平均到今年每個(gè)月都能成交萬(wàn)套以上的房源，平均到每天至少能成交300套，平均到每個(gè)小時(shí)大約成交15套。不僅如此，在2015年成交量破10萬(wàn)套并成為歷史最高值之后，2016年沒(méi)有絲毫停歇再創(chuàng)歷史新高，如此強(qiáng)勁的走勢(shì)在以往也從來(lái)沒(méi)有過(guò)。
15萬(wàn)套 二手房全年成交穩(wěn)超新房
新房成交已然創(chuàng)下歷史天量，二手房的表現(xiàn)則更為驚人，截至記者發(fā)稿時(shí)的網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年全市9區(qū)二手房成交量已經(jīng)突破15萬(wàn)套，達(dá)到150248套。超越新房2.3萬(wàn)套。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年全年12個(gè)月中，二手房成交量有10個(gè)月都超過(guò)新房，并且除了2月份和12月之外，全年的二手房成交有10個(gè)月都超過(guò)萬(wàn)套，一直到“雙限”調(diào)控后的10月、11月，二手房每月成交依舊超過(guò)萬(wàn)套，幾乎比新房同期成交要多一倍。業(yè)內(nèi)人士表示，今年的二手房交易量明顯超過(guò)新房，市場(chǎng)存量房時(shí)代已來(lái)臨。
-3萬(wàn)套 南京樓市今年庫(kù)存包袱先減后增
年初5.6萬(wàn)套，年末2.5萬(wàn)套，今年南京樓市的新房庫(kù)存消化了3萬(wàn)套有余。今年上半年，南京樓市的庫(kù)存可謂直線下降，年初還在5.6萬(wàn)套水平，而截至6月末已經(jīng)回落到2.4萬(wàn)套，半年消化了3萬(wàn)多套。伴隨調(diào)控來(lái)臨，樓市高熱狀態(tài)戛然而止，銷量下滑的同時(shí)，庫(kù)存量當(dāng)即回升，10月初南京樓市庫(kù)存量還在2.1萬(wàn)套，中旬已經(jīng)回升至2.2萬(wàn)套，10月末至今已經(jīng)穩(wěn)定在2.5萬(wàn)套上下，平均每月增加1000多套。即便如此業(yè)內(nèi)專家還是認(rèn)為，由于2萬(wàn)多套的庫(kù)存量仍處于低位，即便按照調(diào)控后每月五六千套的銷量，有個(gè)四五個(gè)月也能消化光，這就造成開發(fā)商短期內(nèi)降價(jià)跑量的動(dòng)力還不是很大。
21個(gè)月 房?jī)r(jià)由連續(xù)上漲到止?jié)q平穩(wěn)
從去年3月直至今年11月，南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)走勢(shì)也屢屢牽動(dòng)購(gòu)房人的心。在“雙限”調(diào)控之前的上半年，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅一度超過(guò)4%，不過(guò)在最嚴(yán)調(diào)控下，房?jī)r(jià)漲幅從9月份開始連續(xù)三個(gè)月大幅收窄，漲幅從3.7%回落至僅有0.2%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到了11月份的下半月，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)環(huán)比下降了0.1%，這也是21個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)止?jié)q下跌的態(tài)勢(shì)。
雖然房?jī)r(jià)年底終于“收韁”，但由于此前大半年一直維持漲勢(shì)，截至11月份南京房?jī)r(jià)同比漲幅已達(dá)到42.8%，年內(nèi)累計(jì)漲幅達(dá)到41.3%。歷史數(shù)據(jù)顯示，上一輪南京房?jī)r(jià)上漲周期是從2012年的6月份至2014年的5月份，環(huán)比連續(xù)上漲24個(gè)月，累計(jì)漲幅20.9%。本輪房?jī)r(jià)上漲的幅度已明顯超過(guò)上一輪。
14次出臺(tái)調(diào)控新規(guī)
今年成為南京樓市調(diào)控之年
本輪樓市調(diào)控強(qiáng)調(diào)因城施策，記者大致統(tǒng)計(jì)了一下，不包含監(jiān)管部門查處樓市違規(guī)的次數(shù)在內(nèi)，年內(nèi)南京出臺(tái)的樓市調(diào)控新規(guī)已經(jīng)多達(dá)14次。從年初持續(xù)到年尾，南京樓市的調(diào)控政策都密集頻出。比較重要的有年初2月份南京發(fā)布的“寧17條”， 4月底推出的 “限漲令”。5月底出臺(tái)兩項(xiàng)新規(guī)，實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。7月物價(jià)部門公布五大舉措控房?jī)r(jià)，涵蓋熱點(diǎn)地區(qū)設(shè)置“動(dòng)態(tài)封頂價(jià)” ，高價(jià)盤分時(shí)分流防止集中上市等。8月出臺(tái)限貸，二套房首付提至50%。同時(shí)調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式，達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)現(xiàn)房銷售。9月底重啟主城限購(gòu)，10月5日限購(gòu)限貸雙雙升級(jí)，二套房首付最高提至8成。11月份房管部門又發(fā)布公告，從四個(gè)方面入手，力保南京市房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)收效。
在政策落地方面，今年樓市的監(jiān)管力度也空前嚴(yán)格，9月底南京市已經(jīng)成立房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室，迄今為止已公告注銷了虛假購(gòu)房證明178份，查處了多起中介炒賣房號(hào)等違規(guī)行為以及多家樓盤的銷售和價(jià)格違規(guī)行為。
1630億
年內(nèi)土地出讓誕生50幅“萬(wàn)元地”
截至本周三，年內(nèi)最后一批地塊已全部出讓，2016年的11場(chǎng)土地拍賣已累計(jì)出讓84幅經(jīng)營(yíng)性地塊，累計(jì)出讓面積469.4公頃，僅次于此前最高的2014年611公頃。其中住宅性質(zhì)地塊占到63幅，累計(jì)出讓面積達(dá)到409.3公頃，占到全年土地出讓規(guī)模的87%。
年底市場(chǎng)調(diào)整，加之土地新規(guī)此前已落地，房企拿地心態(tài)明顯冷靜許多。12月份的最后一場(chǎng)土地出讓僅有1幅地塊搖號(hào)，1幅達(dá)到現(xiàn)房銷售價(jià)，不過(guò)此前土地市場(chǎng)已持續(xù)大半年火熱。統(tǒng)計(jì)顯示，年內(nèi)84幅經(jīng)營(yíng)性地塊累計(jì)成交金額已達(dá)到1630億元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，而在全年成交的63幅住宅地塊中，樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的已多達(dá)50幅，其中23幅地塊樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)，占到近二分之一。
2000多億 2016成南京市場(chǎng)房企豐收年
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月全國(guó)商品房銷售面積13.58萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)10.25億元，同比增長(zhǎng)37.5%，而且在歷史上首次突破10萬(wàn)億大關(guān)。對(duì)于二線城市中表現(xiàn)火熱的南京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一年賣房金額也相當(dāng)可觀。南京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，僅在今年前10個(gè)月，南京市商品房銷售額累計(jì)已達(dá)到2198.67億元，同比增長(zhǎng)73.7%，其中住宅銷售額2041.80億元，同比增長(zhǎng)77%，雙雙突破2000億大關(guān)。
2016年對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)也成為紅火的豐收年。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年前11月，在南京市場(chǎng)賣房業(yè)績(jī)超過(guò)50億元的房企已達(dá)到20家，其中前10房企全部超過(guò)60億，排名前3房企超過(guò)80億，最高達(dá)到116億。
56家純新盤
今年各板塊出現(xiàn)“新老交接”
據(jù)記者最新統(tǒng)計(jì)，截至目前，包含公寓項(xiàng)目在內(nèi)，今年南京樓市入市純新盤已達(dá)到56家。這其中江寧板塊最多，年內(nèi)入市達(dá)到13家，其次是江北和城北板塊，年內(nèi)入市純新盤都達(dá)到9家，此外包含板橋在內(nèi)，城南今年也有8家純新盤入市。河西年內(nèi)入市新盤也有3家，仙林板塊達(dá)到4家。
部分板塊的純新盤上市十分密集，比如城北的燕子磯新城，下半年至今陸續(xù)有5家純新盤入市，到目前為止5家新盤已經(jīng)陸續(xù)推出約2000套房源。此外城南的南站板塊在四季度也一下多出4家純新盤入市。新推房源超過(guò)千套。一些純新盤也成為年內(nèi)開盤年內(nèi)收官的“快閃盤”，比如新城保利天地在上周開盤推出360套房源后，住宅部分已經(jīng)收官，板橋的弘陽(yáng)春上西江在上月底開盤推出292套房源后，住宅也已經(jīng)收官，這些項(xiàng)目從入市到收官都只花了半年左右時(shí)間。
26幅現(xiàn)房地塊
9月至今新出讓住宅地塊三分之二將來(lái)賣現(xiàn)房
今年9月份開始，新推宅地施行了網(wǎng)拍搖號(hào)和現(xiàn)房銷售規(guī)定，至今已出讓37幅住宅性質(zhì)地塊，其中有24幅地塊因達(dá)到最高限價(jià)而搖號(hào)出讓，另外還有兩幅地塊雖未搖號(hào)出讓，但也達(dá)到現(xiàn)房銷售起始價(jià)，這也意味著未來(lái)兩年內(nèi)，南京將多出26家現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目。
伴隨現(xiàn)房銷售地塊越來(lái)越多，江寧、江北等多板塊即將進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代，最早從明年底開始，這些地塊將陸續(xù)入市。就在前不久，位于正方新城的榮盛G62地塊項(xiàng)目規(guī)劃公示，這也是南京樓市首個(gè)規(guī)劃亮相的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目已預(yù)備在明年四季度上市，而在未來(lái)兩年，江寧至少還會(huì)誕生12家現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，江北也會(huì)有7家現(xiàn)房樓盤。
3大“非限區(qū)”
六合溧水高淳三區(qū)調(diào)控后成“熱土”
截至記者發(fā)稿時(shí)止，溧水高淳兩區(qū)今年新房成交已分別達(dá)到1.24萬(wàn)套和5600套，其中溧水是近兩年首次成交量突破萬(wàn)套。再加上不限購(gòu)的六合年內(nèi)1.6萬(wàn)套的成交量，非限購(gòu)三區(qū)今年內(nèi)已累計(jì)成交住宅3.4萬(wàn)套，大約相當(dāng)于全市成交量的3成。
早在限購(gòu)限貸落地之前，溧水高淳六合三區(qū)由于有價(jià)格上的明顯優(yōu)勢(shì)，又都有軌道交通利好，住宅銷售就開始悄然走熱，而在“雙限”之后，這三個(gè)非限購(gòu)區(qū)域更是成為樓市熱土。統(tǒng)計(jì)顯示，僅在調(diào)控下的10、11月份兩個(gè)月，溧水新增成交就達(dá)到2025套，同期高淳也成交1317套，六合成交2348套。在調(diào)控后的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，南京樓市每天的住宅銷量排行榜幾乎絕大部分都被這三區(qū)的樓盤所占據(jù)，與此同時(shí)市場(chǎng)中也誕生了炒房號(hào)等亂象，為此溧水六合兩區(qū)在年底相繼出臺(tái)了專項(xiàng)舉措嚴(yán)厲打擊查處炒房號(hào)，加大綜合執(zhí)法力度，監(jiān)督樓盤開盤搖號(hào)過(guò)程，加強(qiáng)樓盤申報(bào)備案價(jià)格監(jiān)管
