多地允許商業(yè)用房改為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)),構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度,廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件,允許商業(yè)用房改為租賃住房,土地用途可調(diào)整為居住用地,水電氣價(jià)格也隨之按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2月8日,澎湃新聞從廣東省人民政府官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),廣東政府1月25日印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》(《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》在第五點(diǎn)、第十三條明確,允許改建房屋用于租賃——允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
《意見(jiàn)》表明,此舉意在培育廣東租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體,鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。具體來(lái)看,廣東鼓勵(lì)房企開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房企拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù);鼓勵(lì)房企出租庫(kù)存商品住房;引導(dǎo)房企與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。
土地由于使用性質(zhì)不同,在招拍掛過(guò)程中的價(jià)值體現(xiàn)也有所不同。一般來(lái)說(shuō),居住用地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)用地和工業(yè)用地。由于該政策不僅涉及已建成、成為庫(kù)存的商業(yè)用房,還包括在建項(xiàng)目,有分析認(rèn)為,這對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響可能較大。
有開(kāi)發(fā)商在接受廣州日?qǐng)?bào)采訪時(shí)表示,“其實(shí)之前商改住這方面開(kāi)發(fā)商自己也有在進(jìn)行,只是沒(méi)有明文規(guī)定。”他稱,未來(lái),開(kāi)發(fā)商可能從工程上面就會(huì)開(kāi)始調(diào)整,《意見(jiàn)》對(duì)于手中商業(yè)地塊較多的開(kāi)發(fā)商是個(gè)利好。
《意見(jiàn)》同時(shí)明確,對(duì)房企利用新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的,按照新建商品房辦理銷售、不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù),按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費(fèi)。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為,改變用地性質(zhì)對(duì)之前高價(jià)拿住宅地的開(kāi)發(fā)商不公平,政策還要兼顧公平原則?！斑€是要看后續(xù)的具體細(xì)則,廣州、深圳等大城市應(yīng)該不會(huì)發(fā)生商用土地性質(zhì)改變?！?
此外,廣東還支持和規(guī)范個(gè)人出租住房,并出臺(tái)優(yōu)惠政策:
1.對(duì)個(gè)人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;
2.對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;
3.對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn),允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅;
4.對(duì)個(gè)人出租住房所得,減半征收個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出,結(jié)合個(gè)人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。
2月7日,云南政府網(wǎng)也掛出了于1月26日印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》。江西省則是在2016年11月底就已印發(fā),多地意見(jiàn)內(nèi)容大同小異,但基本都與國(guó)務(wù)院在2016年6月30日發(fā)布的國(guó)辦39號(hào)文內(nèi)容保持一致。39號(hào)文明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施,多措并舉,力度很大,這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。
“許多外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高,購(gòu)房支付能力不足,主要靠租房解決住房問(wèn)題。如果他們的住房問(wèn)題得不到有效解決,無(wú)疑會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉接受新華社記者的采訪時(shí)指出,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇,可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題,提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。
