房地產(chǎn)稅來(lái)了 個(gè)人負(fù)擔(dān)得起嗎?
日前，一篇名為《房地產(chǎn)稅快來(lái)了！2017年房?jī)r(jià)終于要跌了？》的文章將房地產(chǎn)稅再次引入人們的視線中。
有媒體也報(bào)道了這樣一則新聞：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的專(zhuān)家建議，率先在一二線房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅，并認(rèn)為現(xiàn)在是最佳時(shí)機(jī)。
專(zhuān)家的建議還包括：先在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅，再向全國(guó)推行。初步建立之時(shí)，征稅起點(diǎn)可以高一些、稅率低一些，門(mén)檻寬一些，像其他國(guó)家一樣，通過(guò)一段時(shí)間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來(lái)。
那么個(gè)人真的能承擔(dān)的來(lái)嗎？
對(duì)于征收房地產(chǎn)稅，目前有較大的爭(zhēng)議
爭(zhēng)議
01
該不該征？
我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中，只有“房產(chǎn)稅”，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。
房地產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該征收？諸如美國(guó)、加拿大、日本等國(guó)家，土地屬于私有，因?yàn)橥恋卦鲋担街谕恋刂系姆课菀哺?，地方政府?huì)向房屋持有人征收房地產(chǎn)稅。
但是中國(guó)的土地歸國(guó)有，老百姓擁有的只是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，對(duì)土地只有70年的使用權(quán)，租金已經(jīng)在買(mǎi)房時(shí)一次性交付。后期增值的是土地，房屋因?yàn)槔匣茡p不僅不升值還貶值，既然貶值就不應(yīng)該征收房產(chǎn)增值稅。
對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為：土地出讓金是地租，以土地終極所有權(quán)為經(jīng)濟(jì)依據(jù)去征收地租。征稅有一個(gè)公權(quán)力的背景，是以政治上的權(quán)力為背景的依法強(qiáng)制征收。租和稅在各個(gè)經(jīng)濟(jì)體實(shí)際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關(guān)系。
爭(zhēng)議
02
能否調(diào)控房?jī)r(jià)？
以調(diào)控房?jī)r(jià)和收入分配為由征收房地產(chǎn)稅，理由不充分。因?yàn)榉績(jī)r(jià)和收入分配受到諸多復(fù)雜因素的影響，房地產(chǎn)稅只是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評(píng)估的，這就使調(diào)控房?jī)r(jià)或者收入再分配的政策目標(biāo)變得模糊不清。
從增加地方稅收的角度，房地產(chǎn)稅短期難以替代土地財(cái)政。由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計(jì)稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計(jì)和確權(quán)、真實(shí)城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。
另外，目前樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yán)重過(guò)剩，賣(mài)不出去、租不出去，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，勢(shì)必對(duì)這些城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，有可能導(dǎo)致房屋庫(kù)存量進(jìn)一步上升。在一線和強(qiáng)二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房?jī)r(jià)和房租；在三四線城市，房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動(dòng)遷兩個(gè)途徑去庫(kù)存，去化周期大幅延長(zhǎng)。
爭(zhēng)議
03
如何征收？
首先是房屋性質(zhì)問(wèn)題。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類(lèi)型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。
其次是征收標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。關(guān)于征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率制定，以及稅收減免等課稅細(xì)節(jié)的制定還存在爭(zhēng)議。在中國(guó)，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對(duì)應(yīng)住房基本保障、設(shè)計(jì)扣除“第一單位”的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭(zhēng)議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計(jì)為人均40平米，但也有不同意見(jiàn)，立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會(huì)認(rèn)為應(yīng)60平米，有人會(huì)認(rèn)為應(yīng)該從第一套房扣除，但也有人說(shuō)扣除第一套房會(huì)催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開(kāi)始征。然而，究竟設(shè)定怎樣的標(biāo)準(zhǔn)較為合理，目前也難以達(dá)成一致。
房地產(chǎn)稅開(kāi)征還需要充分考慮支付能力。無(wú)論房地產(chǎn)稅開(kāi)征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關(guān)系。房?jī)r(jià)和收入比不合理，影響的不僅僅是購(gòu)房能力。不合理的房?jī)r(jià)和收入比，也會(huì)直接影響房地產(chǎn)稅的順利開(kāi)征。
比如北京市西北四環(huán)附近的住房，十多年前一平方米的價(jià)格大約是五六千元。購(gòu)房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買(mǎi)得起相應(yīng)面積的住房。而今，同樣的住房，價(jià)格卻扶搖直上達(dá)到一平方米10萬(wàn)元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購(gòu)置這樣的住房，就要支付大約1000萬(wàn)元。如果要按照評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，那么他能付得起嗎？
假定上述住房評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)元，按照0.5的系數(shù)折算之后為500萬(wàn)元，再乘以稅率（假設(shè)為1%），那么他一年就要支付5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進(jìn)一步下調(diào)為0.5%，他也要支付2.5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅?？赡苡腥藭?huì)說(shuō)，相對(duì)于房?jī)r(jià)，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業(yè)費(fèi)可能只有兩三千元。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)費(fèi)的征收經(jīng)常遇到問(wèn)題，那么，負(fù)擔(dān)更重的房地產(chǎn)稅呢？我們不能不小心謹(jǐn)慎。如果個(gè)人負(fù)擔(dān)不起房地產(chǎn)稅，那么欠稅是必然的選擇。
爭(zhēng)議
04
或至房?jī)r(jià)下跌？
房地產(chǎn)稅作為最近一年大家討論最為激烈的話題。普遍都認(rèn)為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)有利于控制房?jī)r(jià)，這個(gè)深得民心的觀點(diǎn)，讓百姓對(duì)房地產(chǎn)稅的期望也越來(lái)越高。
通常對(duì)于房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)上漲的解釋是：有了房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本將大增，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)多套房子的投機(jī)者躑躅不前和已經(jīng)擁有多套房的投機(jī)者倉(cāng)皇拋售。這樣一來(lái)，相當(dāng)于增加了供應(yīng)，減少了需求，而一項(xiàng)商品供應(yīng)量增加，需求減少勢(shì)必引發(fā)降價(jià)。那么，房地產(chǎn)稅究竟能不能夠抑制房?jī)r(jià)上漲呢?
央行貨幣政策委員、北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)地稅當(dāng)然不管用，如果像美國(guó)一樣到了3%-4%的房地產(chǎn)稅肯定能起作用。
此前，原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)曾表示，中國(guó)的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。即便將來(lái)全面開(kāi)征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房地產(chǎn)稅規(guī)模大小。
賈康則認(rèn)為，不能說(shuō)房地產(chǎn)稅這一因素決定了房?jī)r(jià)。如果說(shuō)房地產(chǎn)稅跟房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)聯(lián)，這個(gè)觀點(diǎn)不成立，稅負(fù)在住房的保有環(huán)節(jié)從無(wú)變有，會(huì)影響、引導(dǎo)方方面面有關(guān)主體的經(jīng)濟(jì)行為及選擇，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。
