純干貨喂飽你：房地產稅最全解讀
近期，關于房地產稅的消息叕叕叕多了起來。有許多磚家、大V發(fā)表觀點，認為房地產稅很快就要來了。
他們的重要證據是：近期，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》，其中明確提出：“支持各地區(qū)在房地產稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。
在過去一年多部分城市房價高漲、投資投機需求旺盛的市場條件下， 在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的方針之下，被很多人視為房價“大殺器”的房產地稅，一有風吹草動，就獲媒體追捧，把吃瓜群眾唬得一愣一愣的，沒房的人熱情期待，多房戶則提心掉膽、心煩意亂。
廢話少說，快跟小編上車，先了解一下三個最基本但也是大家最關心的問題。
①房地產稅和房產稅有什么區(qū)別？
簡單來說，房地產稅包含了房產稅，范圍更大。
房產稅：開征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅,因此對百姓生活基本沒有影響。
房地產稅：則是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。包括房地產業(yè)營業(yè)稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。
另外值得注意的是，在近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產稅”這個概念。
②房地產稅怎么征？
2011年上海、重慶已試點房地產稅，并將逐步擴大試點范圍，房地產稅最終會在全國實施。但具體稅率以及征收對象，根據日前國務院提倡的“支持各地區(qū)在房地產稅探索創(chuàng)新”，可能是各城市因地制宜，略有不同。有可能是首套房不征收，二套房征收；也有可能一二套房合計面積征收。
可參考一下上海與重慶的征收方式：
2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房地產稅試點，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅。
同樣是2011年1月，重慶啟動房地產稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房，稅率在0.5%-1.2%。
納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
據了解，針對未來的房地產稅改革，對基本生活住房不收稅、超過基本標準才收稅，也已成為業(yè)界共識。
此前，中央財經大學財經研究院院長王雍君也表示，房地產稅開征將會對整個房地產稅收體系作出調整，最終目的是降低居民稅負。因此大家不必過于擔心稅負加重的問題。
③房地產稅最快幾時開征？
按照慣例，本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。
房地產稅一旦開征，對老百姓有啥影響？
①自住客
對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房地產稅的問題，只要價格合適就可以擇機購買。
②投資客
對于那些有投資投機購房需求的人，則需要認真考慮未來房地產稅推出后，對于持有成本和投資收益的影響。
其中持有多套房產的投資客，會面臨更重的持有成本，流動資金可能會受到影響。
③租房者
那些正在出租的房源，房地產稅開征將提高持有成本，房東會直接轉嫁到房租里。所以，如果繼續(xù)租房，不單單是繼續(xù)要付給房東租金，還要變相替房東繳納房產稅。
綜上所述，一旦房地產稅開征，租房者有可能成為受損失最大群體。那么，這些人中，不少人都在等待著房價下跌。
房價下跌？有可能嗎？
有關“房價要降”的傳言
相信這幾天大家被“房地產稅快來了，2017年房價終于要跌了”這個標題撩撥得很興奮，磚家，大V們通常對此的解釋是：
有了房地產稅，持有多套房的成本將大增，準備購買多套房子的投機者躑躅不前和已經擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來，相當于增加了供應減少了需求，而一項商品供應量增加需求減少勢必引發(fā)它降價。
然而，事情遠非大家想象的那么簡單。
從國內外的實踐來看，僅靠稅收政策是很難抑制房價泡沫的。比如2007年爆發(fā)的全球金融危機，就是由房地產稅比較健全的美國引起的。再來看國內，在房產地稅開征多年的上海和重慶，房價照樣上漲不誤。
上海、重慶兩地房地產稅征收方法
從2011-2016年，上海新房價格從22012元/平米漲到了2016年的38369元/平米，漲幅達到了74%。也就是說，房地產稅推行的6年間，上海房價都在漲，而且，如果考慮到均價因素，實際的漲幅更加恐怖。比如，分區(qū)域來看，2016年上海外環(huán)線以外的新建住宅銷售均價，為18127元/平方米，內外環(huán)線之間44984元/平方米，而內環(huán)線以內的均價，則達到恐怖的87426元/平方米。
2010-2016上海商品住宅成交均價走勢圖
重慶雖然不如上海這般夸張，但6年間也有5%的漲幅。
2006-2016重慶商品住宅成交均價走勢圖
所以說，房價會降嗎？只能說房地產稅或許會有影響，但不足以真正起到降房價的作用。
來看看專家們的分析：
①剛性需求占據市場主導，影響不大
新房、二手房和租房三大塊構成了整體房地產市場。在房產剛性需求占據市場主導的今天，由于房地產稅的征收而可能釋放出來的一點存量房產，真的不足以起到降低房價的作用。
②土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，規(guī)模小
原國家稅務總局副局長許善達：中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。他表示，即便將來全面開征，規(guī)模也遠不及私有制下的房產稅規(guī)模大。所以，房地產稅這部分流動資本調控房價的能力還是有限的。
③影響房價的因素很多，房地產稅不是決定性因素
財經評論員馬光遠：各國地方政府，在征收房地產稅時，制度設計上盡可能地不引發(fā)房價的劇烈波動。就房價的邏輯而言，影響房價的因素非常多：供需關系、土地制度、投機因素、貨幣供應等等。
綜上所述，房地產稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。
