樓市存量市場仍力助經(jīng)濟(jì)增長
熱點(diǎn)城市二手房交易突然增加、國家越來越重視新市民的住房需求、租賃開始崛起、棚改擴(kuò)圍加速舊區(qū)盤活……這一系列因素標(biāo)志著樓市正逐步進(jìn)入“存量時(shí)代”。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)57.4%,進(jìn)入60% ~80%的中低速增長期?？紤]社會保障的深度,我們還不能奢望一下子達(dá)到發(fā)達(dá)國家80%的城鎮(zhèn)化率水平。
但與此同時(shí),2016年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米,超過發(fā)達(dá)國家平均水平,城鎮(zhèn)戶均住房擁有達(dá)到1.1~1.3套。由此,增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場空間開始觸頂,基于二手房流通、房屋租賃、棚改為代表的舊區(qū)復(fù)興,盤活既有房屋的存量時(shí)代已經(jīng)來臨。
2016年以來,樓市銷售創(chuàng)歷史新高,但開發(fā)商拿地、新開工回升幅度不大,主要是消化庫存、存量收購(占龍頭開發(fā)商新增項(xiàng)目40%)。同時(shí),作為新房開發(fā)的原動力,資金信用將開始收縮。進(jìn)入到存量時(shí)代以后,樓市的資金需求會彈性下降。
對于嗅覺靈敏的開發(fā)商來說,順應(yīng)存量時(shí)代轉(zhuǎn)型的進(jìn)程已經(jīng)主動開啟。比如王健林啟動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略,潘石屹啟動“項(xiàng)目整售”,再比如恒大自2017年開始將發(fā)展方向從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變,這都是謀求轉(zhuǎn)型的典型例子。
二手住房交易“放量”增長,這是樓市存量時(shí)代到來的最大標(biāo)志。2016年,我國二手房交易額超過6萬億元,占住房交易總額的比例達(dá)到41%,而2008年這一比例僅為16.7%。
從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)看,我國樓市正處于快速向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。特別是熱點(diǎn)城市樓市交易快速轉(zhuǎn)向二手住房,北京二手住房與新房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2:1提高至2016年的4.6:1,2016年二手房在商品住房成交中占比為85%,達(dá)到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平,正在全面進(jìn)入存量時(shí)代。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2016年,上海、廈門、北京、深圳、南京等城市,二手住房交易套數(shù)分別達(dá)到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍,率先進(jìn)入存量時(shí)代;蘇州、廣州、東莞、天津,二手住房交易套數(shù)達(dá)到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍,正邁向存量時(shí)代。
租賃崛起是樓市進(jìn)入存量時(shí)代的另一個(gè)標(biāo)志。近年來,熱點(diǎn)城市房價(jià)又上新臺階,首付門檻抬高,居民首次購房年齡推遲,如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時(shí),房貸月供與房租的鴻溝拉大,而相繼進(jìn)入社會的85后、90后和00后中間,很多是偏好租房的“單身貴族”,租房成為中長期選擇。此外,外來人口在就業(yè)地城市購房比例很低,而新時(shí)代的農(nóng)民工往往攜帶家屬一起流動。2014年,60%的城鎮(zhèn)外來人口攜配偶和子女一起流動。
目前,國家將“三個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化、新市民“本地化”作為“穩(wěn)增長”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的抓手。在一攬子政策的扶持下,租賃需求將放量增長。
與此同時(shí),為適應(yīng)存量時(shí)代需求的變化,用地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在向“存量利用”調(diào)整。比如住建部最新發(fā)布的“153號文”,明確提出國有企業(yè)要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用,在規(guī)劃許可和配套滿足的情況下,其手上現(xiàn)有的存量工業(yè)和商辦用地、用房,可以改建為租賃住房。同時(shí),城鎮(zhèn)存量集體建設(shè)用地,也可以探索建設(shè)租賃住房。
目前,流通領(lǐng)域顯現(xiàn)出明顯的存量時(shí)代特征,如二手房交易和租賃放量,大城市住房更新和舊改也在提速,盤活存量物業(yè)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的長租公寓、房屋托管,存量房升級的家裝行業(yè),專業(yè)化物業(yè)管理等房屋存量利用的衍生行業(yè)也迅速發(fā)展。
此外,房屋再融資和REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等不動產(chǎn)金融也開始起步。目前,國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品市場累計(jì)發(fā)行約400多億元,其中僅2016年發(fā)行規(guī)模就接近200億元。值得注意的是,樓市存量時(shí)代到來,并非意味著房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拉動功能下降了。由于樓市存量市場擁有較長的產(chǎn)業(yè)鏈,其對消費(fèi)、投資、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型仍有巨大的增量貢獻(xiàn)。
樓市存量市場涉及更新、盤活、裝修、物業(yè)管理、設(shè)施維修、保潔、搬家、社區(qū)智能升級、教育醫(yī)療配套等較長的產(chǎn)業(yè)鏈,產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、增量貢獻(xiàn)明顯。
單看租賃需求,隨著“三個(gè)一億人”戰(zhàn)略推進(jìn),新市民租房需求迅速上升。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),我國租賃人口在2030年將達(dá)到2.7億,按人均20平方米計(jì)算,租賃面積將達(dá)到54億平方米,這將帶來巨大的投資需求,如公租房、長租公寓、房屋翻新、公共配建等,同時(shí)也帶來巨大的消費(fèi)增量,如新市民安家和社區(qū)生活等消費(fèi)需求。
同時(shí),新市民“安家”能帶來就業(yè)增量,并驅(qū)動外來人口消費(fèi)釋放,這是內(nèi)需社會構(gòu)建的基本路徑之一。另外,存量時(shí)代的到來,促進(jìn)房地產(chǎn)告別“跑馬圈地”,有助于實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。
在國際范圍內(nèi),租賃才是住房消費(fèi)主體,美國和英國房屋租賃在房地產(chǎn)總收入中分別占比31.9%和41.4%,在房地產(chǎn)各子行業(yè)(開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、金融、物業(yè)管理)中居首。上世紀(jì)80年代,美國城鎮(zhèn)化率觸及80%的頂部,但房地產(chǎn)增加值占GDP的比率卻從80年代以前的9%左右上升到12%,主要原因就在于存量市場快速發(fā)展,撬動了新的增量機(jī)會。
基于此,只要順應(yīng)人口流動和住房需求的變化,加速供應(yīng)制度和市場秩序建設(shè),我國樓市存量市場仍有望產(chǎn)生巨大的增量效應(yīng),依舊能成為經(jīng)濟(jì)的重要支撐。
