2000億資金砸進(jìn)房地產(chǎn)，什么信號(hào)？
近日，北京市土地市場(chǎng)迎來(lái)了春節(jié)之后的第一場(chǎng)土地拍賣(mài)，兩塊房山的住房用地被掛牌，吸引了諸多房企參加，開(kāi)啟了房地產(chǎn)拍賣(mài)的序章。以農(nóng)歷新年來(lái)算，今年的土地拍賣(mài)才剛剛開(kāi)始，從陽(yáng)歷新年來(lái)算，其實(shí)也剛剛才過(guò)兩個(gè)月不到，在這樣短的時(shí)間內(nèi)，實(shí)際情況如何呢？
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的消息，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，25家企業(yè)拿地金額超過(guò)20億，合計(jì)耗資1951.63億拿地；其中12家企業(yè)拿地超過(guò)50億。因?yàn)榇汗?jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會(huì)增加拿地金額，在2016年收獲歷史上銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額最大后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。標(biāo)桿房企對(duì)熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊拼搶積極。
看到這樣的數(shù)字，不少朋友開(kāi)始疑惑，不是說(shuō)房子要回歸居住屬性了嗎？怎么開(kāi)年一個(gè)半月，2000億拿地，這是什么信號(hào)？
一、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系
說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，我們不妨就要先說(shuō)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格和土地價(jià)格的關(guān)系究竟是什么？根據(jù)著名的革命導(dǎo)師馬克思在其著作《資本論》第三卷中的理論，房地產(chǎn)的價(jià)格為什么會(huì)上漲，并不是因?yàn)榉孔颖旧淼脑?，因?yàn)樯唐贩孔鳛橐粋€(gè)商品，其隨著時(shí)間的推移是不可避免的存在著折舊的問(wèn)題，但是因?yàn)榉孔邮巧w在特定的土地之上的，但是土地?zé)o論是位置還是區(qū)塊，甚至是周?chē)沫h(huán)境都是獨(dú)一無(wú)二的，所以房地產(chǎn)的價(jià)格的上漲，遠(yuǎn)不是房子價(jià)格上漲所導(dǎo)致的，而是由其所占據(jù)的土地所決定，房?jī)r(jià)上漲歸根結(jié)底還是土地價(jià)格的上漲。
這可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)的一個(gè)根本邏輯，那么再回歸到我們的實(shí)際生活之中來(lái)，我們現(xiàn)在總是在各種新聞報(bào)道里面聽(tīng)到，某某地王出現(xiàn)，某某天價(jià)拿地等等，聽(tīng)得讓人心驚膽戰(zhàn)，那么在我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格中，土地究竟占了多少呢？瀚哥查了很多的論文和資料，其中有一種計(jì)算方式在業(yè)內(nèi)大家還是比較認(rèn)可的，這個(gè)算法是第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在2015年通過(guò)數(shù)據(jù)分析，得出了一個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格中地價(jià)與房?jī)r(jià)之間比例的一個(gè)計(jì)算公式。
根據(jù)該公式：房?jī)r(jià)=土地成本（30%）+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（10%）+建安成本（20%）+稅費(fèi)（15%）+利潤(rùn)（25%）。
在這個(gè)公式中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)基本上在同一個(gè)地方變化并不會(huì)太大，因此，土地也就自然而然成為了影響房?jī)r(jià)的重要影響因素。
二、為什么開(kāi)發(fā)商還要瘋狂拿地？
相信大家對(duì)于去年房地產(chǎn)價(jià)格的上漲依然是記憶猶新吧，去年930新政之后，各個(gè)主要一二線城市都開(kāi)始采用了限購(gòu)的措施，終于讓一路瘋漲的房地產(chǎn)價(jià)格變得稍微和緩一點(diǎn)，這條韁繩終于被握緊了。各個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入了有價(jià)無(wú)市的橫盤(pán)狀態(tài)，銷(xiāo)售變得比較萎靡。
到了去年年底，又發(fā)話說(shuō)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。越來(lái)越多的證據(jù)表明，房地產(chǎn)回歸到居住屬性的趨勢(shì)正在形成，但是為什么年后作為房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的土地市場(chǎng)卻是紅火不減當(dāng)年，2000個(gè)億就像玩一樣扔了進(jìn)去，讓人有些瞠目結(jié)舌。
不過(guò)，說(shuō)到這里，瀚哥不禁想起了自己一個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友的話，瀚哥因?yàn)橐恢痹诮鹑陬I(lǐng)域工作，因?yàn)楣ぷ鞯脑蛞舱J(rèn)識(shí)了不少開(kāi)發(fā)商的朋友，在一次聚會(huì)上大家在問(wèn)一個(gè)中小房產(chǎn)商朋友，為什么房地產(chǎn)企業(yè)都那么喜歡拿地呢？
那個(gè)朋友感慨道：誰(shuí)不知道現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，政策管得嚴(yán)，做房子沒(méi)那么容易，但是所有人都知道房地產(chǎn)這個(gè)東西，不拿地是死，拿地也是死，不拿地項(xiàng)目鏈條斷了現(xiàn)在就要死，拿地的話有些土地儲(chǔ)備作為保證，至少死的慢一點(diǎn)，如果有那么幾分運(yùn)氣熬到了其他房地產(chǎn)企業(yè)撐不下去的時(shí)候，說(shuō)不定就活了。
瀚哥認(rèn)為這句話說(shuō)得還是比較中肯的，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)商而言，其開(kāi)發(fā)房子絕對(duì)不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，相比于一般的企業(yè)，一個(gè)周期快的話幾個(gè)月，慢的話也就一年之內(nèi)就能做完項(xiàng)目，但是房地產(chǎn)卻不是這么回事，一般房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期都要2-3年，所以如果一個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)2018年要開(kāi)盤(pán)，那么2015年左右這個(gè)樓盤(pán)的地就應(yīng)該拿下來(lái)了。所以，房地產(chǎn)商基本上都有囤地的習(xí)慣，在土地價(jià)格不高的時(shí)候囤地是這個(gè)行業(yè)的傳統(tǒng)。這是土地價(jià)格不高的時(shí)候的事情，那么現(xiàn)在土地價(jià)格這么高，地王頻現(xiàn)，為什么還要拿到呢？
瀚哥通過(guò)和一些做房地產(chǎn)的朋友交流，發(fā)現(xiàn)拿地主要有以下幾個(gè)原因：
一是對(duì)于大房產(chǎn)商而言，拿地為的是免于被收購(gòu)。去年大家都見(jiàn)到了資本市場(chǎng)大鱷們四處游動(dòng)，不斷舉牌，攻擊企業(yè)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是大型上市企業(yè)，可以說(shuō)一直都是資本市場(chǎng)比較顯著的價(jià)格洼地，而且由于一般房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)都不集中，被收購(gòu)的可能依然很大。通過(guò)拿地，增加土地的收儲(chǔ)規(guī)模，可以做大企業(yè)的盤(pán)子，進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)的版圖，可以有效的避免被收購(gòu)。
二是對(duì)于中小房產(chǎn)商，拿地意味著做大規(guī)模。房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，大量的企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的中小房產(chǎn)商的日子則是越來(lái)越不好過(guò)，面對(duì)著這樣的情況，如果手上有著較為不錯(cuò)的土地資源儲(chǔ)備，無(wú)論是向銀行借錢(qián)，向資本市場(chǎng)融資，尋找投資機(jī)構(gòu)，或者做大規(guī)模都有著顯而易見(jiàn)的好處，所以房產(chǎn)商拿地才會(huì)如此的樂(lè)此不疲。
三是即使土地貴也要咬牙拿。剛剛上面的兩個(gè)原因還算是比較好的情況，現(xiàn)在很多不那么理想的情況是，在一二線城市尤其是熱點(diǎn)城市較好的地段已經(jīng)被搶的差不多了，建安成本也在快速上升，但是企業(yè)卻不得不拿地，為什么呢？因?yàn)椋鳛橐患曳康禺a(chǎn)企業(yè)，如果在這個(gè)城市沒(méi)有土地儲(chǔ)備，直接就意味著在市場(chǎng)的出局，而且很多的企業(yè)都面臨著對(duì)于投資者的承諾，如果不拿地，沒(méi)有足夠的增長(zhǎng)的話，對(duì)投資者多說(shuō)不過(guò)去。此外，如果想要得到更多的信貸，更多的資金，拿地也是在公開(kāi)市場(chǎng)融資的基礎(chǔ)。所以，這就像一個(gè)惡性循環(huán)一樣，明知道土地價(jià)格已經(jīng)非常高了，但是也必須去拿，因?yàn)椴荒矛F(xiàn)在就會(huì)死，拿了說(shuō)不定還能撐幾天呢？所以我們看到很多聯(lián)合體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上聯(lián)合拿地，就是這個(gè)原因。
四是土地和房產(chǎn)商的關(guān)系。其實(shí)所有人都知道土地的價(jià)格實(shí)在是太高了，作為土地的供給者，部分的地方為什么不能降價(jià)來(lái)做安居房或者保障房呢？這個(gè)原因就在于對(duì)很多地方而言，土地得到的收入是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的大頭，在沒(méi)有新的收入來(lái)源的時(shí)候，如何能夠輕易的放棄這個(gè)收入呢？從而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商對(duì)于優(yōu)質(zhì)地段的爭(zhēng)奪更加白熱化。
原因基本上也說(shuō)的清楚了，那么房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)怎么走？瀚哥一直有這樣的一個(gè)判斷，對(duì)于三四線城市而言，隨著人口的流出，房地產(chǎn)價(jià)格去庫(kù)存的壓力較大，想要漲價(jià)怕是不易。但是，對(duì)于一二線城市而言，受到人口流入房地產(chǎn)剛需的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格想要大跌也不容易，未來(lái)有可能出現(xiàn)的情況是，部分二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)輕微回調(diào)，一線城市的遠(yuǎn)郊有著降價(jià)的可能，但熱點(diǎn)城市和一線城市的核心區(qū)下跌難度依然較大，在未來(lái)相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)間內(nèi)，有價(jià)無(wú)市的橫盤(pán)走勢(shì)可能是未來(lái)的主要方向。（作者|江瀚，戰(zhàn)略研究員，財(cái)經(jīng)記者圈特約撰稿人，原載于江瀚視野觀察（ID：jianghanview））
延伸閱讀：
你在恐懼崩盤(pán)，他們拼命做大。樓市博弈空前激烈，選錯(cuò)邊的別哭！
? 最近火了的空方觀點(diǎn)包括：
1、呼喚房產(chǎn)稅出臺(tái)，認(rèn)為可以降房?jī)r(jià)；
2、呼喚加息降房?jī)r(jià)；
3、認(rèn)為限制地產(chǎn)商融資手段的政策可以降房?jī)r(jià)；
4、鼓吹賣(mài)掉一線城市的房子，享受生活，比如移民等。
? 而多方更多的是在列舉事實(shí)，比如：
1、一線城市的住宅土地供應(yīng)，還在減少；
2、一線城市人口還在快速增加；
3、基建投資規(guī)模仍然很大；
4、恒大、融創(chuàng)等著名房企，還在上規(guī)模；
5、被政策冰封的一線樓市，已經(jīng)有回暖跡象……
? 對(duì)于未來(lái)，以下是一些基本判斷：
一 史上最嚴(yán)的“三限”政策，在一些城市的效果正在減弱，甚至在與市場(chǎng)的博弈中失效。地方政府可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)小政策讓房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。
二 空方呼喚的相對(duì)精準(zhǔn)的政策比如房產(chǎn)稅，不一定能降房?jī)r(jià)。加息等大政策，會(huì)影響全局發(fā)展，政府不會(huì)為了房?jī)r(jià)這個(gè)局部目標(biāo)，犧牲發(fā)展這個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)。
三 一線土地供應(yīng)減少、人口持續(xù)增加，基礎(chǔ)建設(shè)繼續(xù)天量投資，說(shuō)明影響樓市根本的底層邏輯，短期內(nèi)很難出現(xiàn)根本變化。
四 為了2018，也為了在高速增長(zhǎng)結(jié)束前謀得江湖地位，大房企即使?fàn)奚恍├麧?rùn)，也會(huì)在2017實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性的規(guī)模增長(zhǎng)。
下面詳細(xì)來(lái)說(shuō)。
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如果政策效果隨時(shí)間減弱
政策一旦過(guò)去市場(chǎng)會(huì)劇烈反彈
2016年一二線城市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，大招頻發(fā)，不斷加碼。市場(chǎng)瞬間冰封。不過(guò)新的情況是，從2017年前7周的情況來(lái)看，并沒(méi)有比放大招前的2016壞到哪去。以數(shù)據(jù)比較全的55個(gè)城市來(lái)看，2017年1-7周的商品房成交面積約為4643萬(wàn)平米，同比2016年1-7周的4560萬(wàn)平米甚至還略有增長(zhǎng)。
當(dāng)然，單就16個(gè)被調(diào)控的熱點(diǎn)一二線城市來(lái)看，12個(gè)城市的成交量是下降的，同比下降38%。4個(gè)城市是上升的，上升幅度為22%。
不過(guò)，這些城市也在逐漸起變化。在北京、深圳的幾個(gè)朋友，最近遇到了同樣的問(wèn)題：頭一天看好的房子，第二天準(zhǔn)備簽合同或再看看，沒(méi)想到前晚已經(jīng)被別的客戶秒殺了。這在去年后幾個(gè)月是不可能的事情。當(dāng)然，這幾個(gè)朋友看的都是性價(jià)比高的房子，在大市場(chǎng)回暖之前，性價(jià)比高的房子會(huì)率先回暖。
也就是說(shuō)，限購(gòu)、限貸的政策，效果正在減弱。當(dāng)然，這也是必然的事情，只不過(guò)到底過(guò)多久才減弱需要討論而已。
比如限貸需要客戶有更多自有資金，隨著時(shí)間流逝，客戶的積蓄會(huì)增加。限購(gòu)需要客戶有5年社?；蛘哂斜镜貞艏绫？倳?huì)攢夠，而深圳的入戶限制已經(jīng)放寬到普通大專(zhuān)學(xué)歷。
? 去年新發(fā)明的一個(gè)政策是限價(jià)：
1、土地拍賣(mài)的時(shí)候，到一個(gè)價(jià)格就“熔斷”，不賣(mài)了或者按照特殊規(guī)則來(lái)賣(mài)；
2、房子的價(jià)格必須審批，按審批價(jià)賣(mài)房子。
限價(jià)政策在與現(xiàn)實(shí)的博弈中不斷失效。2017年1月22日，鄭州市賣(mài)地，熔斷后房?jī)r(jià)低者競(jìng)得，結(jié)果當(dāng)?shù)匾患夜緢?bào)出了“1元/平方米”的綜合房?jī)r(jià)，摘得土地。這便是當(dāng)時(shí)輿論關(guān)注的“1元”房?jī)r(jià)。
后來(lái)，政府緊急叫停此次拍賣(mài)，決定以后“按報(bào)價(jià)最接近房?jī)r(jià)平均值原則確定土地競(jìng)得人，土地競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)低于房屋成本指導(dǎo)價(jià)視為無(wú)效報(bào)價(jià)。”
事實(shí)上，類(lèi)似的“熔斷后怎么辦”的難題，之前在南京、蘇州等地也出現(xiàn)過(guò)，最后是通過(guò)抽簽解決問(wèn)題。而賣(mài)房按照審批價(jià)賣(mài)，最開(kāi)始房企是賣(mài)給關(guān)系戶，后來(lái)也是通過(guò)抽簽進(jìn)行分配。
限價(jià)政策遇到尷尬，最本質(zhì)的原因就在于：不管是土地還是房子，政府批準(zhǔn)的價(jià)格，都比市場(chǎng)價(jià)要低，而只要有價(jià)格差，就有變現(xiàn)的可能。
2017年前7周一二線成交的住宅用地面積和價(jià)格，與2016年前7周相比有大幅度上漲。
不管是政策的效果隨著時(shí)間流逝減弱，還是政策一開(kāi)始就陷入尷尬。都說(shuō)明市場(chǎng)基本面還在，相關(guān)政策只是暫時(shí)起作用，而且，政策一旦出現(xiàn)變化，市場(chǎng)將劇烈反彈。
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房產(chǎn)稅不一定能降房?jī)r(jià)
大幅加息會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)人受益
很多人執(zhí)著地相信房產(chǎn)稅一定能降房?jī)r(jià)，而且像呼喚神龍一樣過(guò)幾天說(shuō)一次。我認(rèn)為不一定，而且不能降房?jī)r(jià)的概率更大。
首先，相信大部分人說(shuō)的房產(chǎn)稅一定不是向開(kāi)發(fā)商征收，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的稅已經(jīng)很重了，地價(jià)加上稅費(fèi)，在一線城市已經(jīng)占到了房子成本的60--70%。再加稅有用嗎？再加稅只能讓房子更貴。
所以，大家說(shuō)的房產(chǎn)稅，意思是說(shuō)向持有多套房產(chǎn)的業(yè)主征收持有稅，比如有三套房的業(yè)主，第三套房每年征收其價(jià)值一定比例的稅，增加持有成本，讓他被迫賣(mài)掉房子，這樣市場(chǎng)里的二手房供應(yīng)就會(huì)增加，房?jī)r(jià)就可能會(huì)降。
? 如果你想的是這個(gè)邏輯，那么看起來(lái)它是成立的，但是它的成立有以下四個(gè)前提：
1、得把70年產(chǎn)權(quán)改成永久產(chǎn)權(quán)。
如果房屋產(chǎn)權(quán)只有70年，那么買(mǎi)房的時(shí)候已經(jīng)交了土地使用費(fèi)，為什么還要交持有的費(fèi)用給政府？
2、房東無(wú)法把自己的持有成本轉(zhuǎn)嫁給租客。
如果房東可以通過(guò)加租來(lái)轉(zhuǎn)移自己的成本，那么就不存在被迫出售的問(wèn)題。
3、租金加貨幣貶值都無(wú)法抵消持有成本。
即使租金不足以繳納房產(chǎn)稅，但如果貨幣持續(xù)貶值，每年貶值幅度加上租金回報(bào)，大于房產(chǎn)稅，房東也不會(huì)出售房子。
4、持有多套房的人確實(shí)很多，足以影響市場(chǎng)。
持有多套房的人是不是真的很多呢？反正認(rèn)識(shí)的人里，有2套房以上的人不多。這些人把手里的房子放出來(lái)，真的就能改變市場(chǎng)供需嗎？
? 請(qǐng)注意，二、四很難同時(shí)成立，為什么呢？
1、如果持有多套房的人很多，那么他們可以同時(shí)加租影響租房市場(chǎng) ，轉(zhuǎn)移持有成本給租客。
2、如果持有多套房的人不多，那么他們把自己的房子賣(mài)掉也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有太大影響。
總之，房產(chǎn)稅可以降房?jī)r(jià)的可能不大。
當(dāng)然，有些大招應(yīng)該是有用的，比如多次大幅度的加息。但是如果采用這樣的政策，影響的就不止是房地產(chǎn)，而是整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于2017年宏觀政策的描述是這樣的：要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策要更加積極有效………貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門(mén)，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。
2月3日，央行上調(diào)了公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)利率和SLF利率，有專(zhuān)家將此解讀為悄悄加息。
這些信號(hào)，都說(shuō)明，政府是充分認(rèn)識(shí)到了貨幣政策的影響的。
而且，從東京、香港等城市的歷史來(lái)看，貨幣政策大調(diào)整、金融危機(jī)等因素導(dǎo)致崩盤(pán)，房?jī)r(jià)真的大幅下跌后：富豪們受影響不大，豪宅價(jià)格反而堅(jiān)挺。受影響最大的是中產(chǎn)，因?yàn)椤柏?fù)資產(chǎn)”，很多人自殺。
而一直期望房?jī)r(jià)崩盤(pán)的底層，并沒(méi)有勇氣和能力在房?jī)r(jià)崩盤(pán)后買(mǎi)房，他們會(huì)抱怨整體經(jīng)濟(jì)不景氣，讓生活質(zhì)量下降。
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一線土地供應(yīng)繼續(xù)減少
人口持續(xù)增加
基礎(chǔ)建設(shè)天量投資
決定了樓市的底層邏輯
日前，北京公布了2017年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，供應(yīng)總量為3900公頃，比去年減少200公頃。特別是住宅用地計(jì)劃供應(yīng)610公頃，相對(duì)于去年的1200公頃，減少了差不多一半。
而在過(guò)去幾年，4個(gè)一線城市的土地供應(yīng)加在一起統(tǒng)計(jì)如下：
2015年合計(jì)批準(zhǔn)上市面積比2014年少了10%，2016年合計(jì)批準(zhǔn)上市面積又比2015年減少了18%。2016年合計(jì)成交住宅用地面積僅為前年的50.9%，更是2013年的38%。有專(zhuān)家預(yù)計(jì)今年成交量會(huì)下降15%左右。土地供應(yīng)的減少，意味著什么，不說(shuō)大家也都明白。
2016年深圳常住人口1190.84萬(wàn)人。而2015年，這一數(shù)據(jù)是1137.87萬(wàn)人。也就是說(shuō)深圳一年凈流入人口53萬(wàn)人，增長(zhǎng)率達(dá)到4.7%。前幾天，深圳組織了一個(gè)儀式，慶?！吧钲诟Ｌ飸艏丝谄瓢偃f(wàn)”。至2月16日，深圳戶籍人口達(dá)到了410萬(wàn)。
非戶籍家庭，需要5年社保才能買(mǎi)房，而戶籍家庭可以買(mǎi)2套房。2016年深圳嚴(yán)格限購(gòu)政策的同時(shí)，也把入戶條件進(jìn)一步放寬到普通大專(zhuān)可以入戶。
深圳小學(xué)生人口，從1979年建立深圳時(shí)的4.7萬(wàn)，一直發(fā)展到了2015年的86.48萬(wàn)人。7年來(lái)，深圳的小學(xué)在校生增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的47.6%。
其他一線城市，雖然增幅不如深圳，但是也都有類(lèi)似的趨勢(shì)。人口越來(lái)越多，孩子越來(lái)越多，對(duì)樓市意味著什么，也不用解釋了。
最近又有報(bào)道稱(chēng)，2017年，中國(guó)有45萬(wàn)億的固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。其實(shí)這個(gè)不多，因?yàn)?016年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資是59.6萬(wàn)億元，比2015年名義增長(zhǎng)8.1%。這個(gè)和樓市有什么關(guān)系呢？
? 房?jī)r(jià)上漲的3個(gè)主要原因：
1、貨幣超發(fā)，房子本身價(jià)值不漲，對(duì)應(yīng)的貨幣卻多了。
2、供需矛盾，資源聚集，導(dǎo)致大家都往大城市跑，人多土地少，當(dāng)然要漲。
3、實(shí)際價(jià)值增長(zhǎng)。比如城市發(fā)展，多修一條地鐵，地鐵沿線的房子就會(huì)漲價(jià)。修一個(gè)商業(yè)中心，旁邊的房子也會(huì)漲價(jià)。多兩條高鐵一個(gè)機(jī)場(chǎng)，多幾十個(gè)大學(xué)，整個(gè)城市的房子都會(huì)漲價(jià)。每年幾十萬(wàn)億的固定資產(chǎn)投資，其實(shí)許多就是在增加這種價(jià)值。
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有野心的房企2017會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模
我們先來(lái)看看一些著名房企2017年的目標(biāo)是多少。
1月10日，融創(chuàng)官微對(duì)外宣布2017年銷(xiāo)售目標(biāo)為2100億元。不過(guò)據(jù)說(shuō)，他們內(nèi)部定下的目標(biāo)是2017年銷(xiāo)售額超過(guò)3000億元，進(jìn)入行業(yè)前五。而2016年融創(chuàng)的銷(xiāo)售剛過(guò)1500億大關(guān)。也就是說(shuō)，融創(chuàng)傳說(shuō)中的目標(biāo)是翻一番。
恒大今年的銷(xiāo)售目標(biāo)定在了4500億元，而它2016年銷(xiāo)售金額為3734億元。
金地一高管表示，公司將在三年內(nèi)沖擊2000億元，而2016年金地剛過(guò)千億。
萬(wàn)科2016年開(kāi)工規(guī)模達(dá)到3500萬(wàn)平以上，其預(yù)計(jì)2017年推盤(pán)量在這個(gè)水平之上。而其2016年全年新推盤(pán)超過(guò)3000萬(wàn)平，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售近2800萬(wàn)平。
也就是說(shuō)，萬(wàn)科要增加1/6的銷(xiāo)售面積。
這些房企都是野心勃勃的。但是實(shí)際上，很多業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為2017全國(guó)的房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售面積會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)。
? 那么這些房企為什么敢定這樣的計(jì)劃，為什么要定這樣的計(jì)劃呢？
一 2017將是并購(gòu)之年，缺錢(qián)的小房企將被收購(gòu)
房企慣常使用的名股實(shí)債融資術(shù)，成為中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)4號(hào)文重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。此舉意味著，繼銀行理財(cái)、信托、公司債等資金投入樓市渠道被堵后，基金子公司開(kāi)展的房地產(chǎn)類(lèi)資管計(jì)劃業(yè)務(wù)也將被收緊。文件明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快16個(gè)熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。
千億房企一般都是全國(guó)布局，海外融資利率也很低，所以他們騰挪空間比較大。而集中在1個(gè)城市布局的中小房企，先遇到限購(gòu)加碼，再遇到資金被卡死，就只好出售項(xiàng)目或者公司。
目前我國(guó)的行業(yè)集中度還沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，萬(wàn)科或恒大的市場(chǎng)占有率是3%-4%，美國(guó)在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，有一倍的成長(zhǎng)空間。這也是大房企敢上規(guī)模的原因。
二 2017可能是小年，但2018可能會(huì)很好，必須占據(jù)有利位置
許多地方政府將目標(biāo)定為在19大之前保持樓市穩(wěn)定。而2018年上半年的2會(huì)之前，政策放開(kāi)的可能性也不大。在此期間，房?jī)r(jià)有波動(dòng)就會(huì)出小政策。
而到2018年下半年。許多政策的效應(yīng)逐漸減弱，此時(shí)一旦放開(kāi)某一政策，前期積累的一些需求都有可能爆發(fā)。但是，如果你到這那時(shí)再去準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，已經(jīng)晚了。
要想在2018大干一場(chǎng)，2017就得打好底子，占據(jù)市場(chǎng)份額。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)逐漸從增量轉(zhuǎn)向存量，在新房市場(chǎng)迅速做大的機(jī)會(huì)，也就是這幾年了。
