葉檀：房價跟油價有點像 上漲如火箭 下跌如滴水
房價下跌了，但房地產價格跟油價一樣，下跌如滴水，上漲如火箭。
22日國家統(tǒng)計局發(fā)布了1月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據，兩大目標貌似已經達成：
一是熱門城市房價下降，三四線城市略有上漲
二是分化形成，去庫存持續(xù)進行中
15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降；3個城市持平，分別為北京、杭州和成都；僅廣州一城出現環(huán)比上漲。一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q。據易居研究院對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均計算，1月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環(huán)比增幅分別為0.0%、0.1%和0.4%。這是房地產歷史上罕見的穩(wěn)定的數據。
被政策抑制的房價，并不能代表未來的趨勢。房地產價格歷史告訴我們，上漲快、下跌慢。
去年房價大漲，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市價格指數，1月北京新建住宅價格指數上升1％，深圳上升4％，合肥上升1.5％; 2月北京上升2.1％，深圳上升3.5％，合肥上升2.3％，而近幾個月雖然“降降降”，跌幅通常不到1%，有的僅僅0.1%。
北京“睡城”燕郊土地落宗事件傳得沸沸揚揚，這就是燕郊房價如火箭一樣上竄后突顯的問題。據《華夏時報》報道，以燕京航城為例，該項目2008年曾賣過每平米3800元，目前在二手房網站的報價已經達到每平米28000元。
燕郊房價分水嶺一是2008年，二是2010年，三是2014年。這三個分水嶺顯示了三大原因，2008年是穩(wěn)定經濟貨幣增長，2010年是“新國十條”限購令使北京房地產迅速溢出到燕郊等地，2014年以后是樓市回暖加上京津冀一體化。連燕郊如此，如果北京不限制，會到什么地步？
即使現在燕郊房價下跌到3萬元以下，也不可能回到2萬5以下，更不可能回到萬元以下，這意味著中國債務的崩盤，也意味著中國中產收入階層的貧困化。別忘記，根據西南財大中國家庭金融研究中心的數據，北京、上海等城市居民財富的主要呈現方式就是房地產。房地產崩盤，除了現在買不起房的，對各方都沒好處。但現在買不起房的不必開心，到那個時候，買不起的也就失去了工作。
現在一切政策都是測試，不是讓房價大幅下跌。通過測試，找到房價增速穩(wěn)定還不影響經濟的臨界點，讓民間資金實實在在地進入市場，填平杠桿洼地，未來房地產大幅下跌的可能性幾乎為零。
最重要的是貨幣的原因。我們昨天寫了關于60萬億固定資產投資文章，答案很清楚，60萬億并不算是非常激進的增速，但由于基數極高，這樣的數額會讓債務繼續(xù)上升，換句話說，未來通脹壓力不會縮小，吃個普通蘋果可能就要8塊錢。這不是央行有沒有道德的問題，而是中國的經濟能不能承受壓力的問題，壓力必然傳導到居民頭上，除非我們能夠找到其他的蓄水池。
貨幣購買力下降，我昨晚買芒果，同比去年價格上漲了30％以上，讓人心驚，投資是保持生活水準不下降的必然路徑，一方面是找專業(yè)、誠信的證券投資機構，另一方面是找到具有安全邊際的城市的房地產。
舉個例子，上海、深圳等城市的房價是硬被壓制的。
這兩個城市土地供給不足、去化率很高，《21世紀經濟報道》披露，從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米。從歷史上看，這樣的數據意味著上海的房價再壓也不可能跌。上海成為亞太地區(qū)最具吸引力的房地產投資目的地，日本東京降至第二位，這是22日下午CNBC報道引用的仲量聯(lián)行的數據。
深圳土地同樣緊張。到2020 年，深圳建設用地上限是976 平方公里，截至2015 年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設用地指標，平均每年僅6平方公里新增建設用地配額。舊房改造、遠郊土地熱拍的原因，就源于供給量不足。
有人拿著深圳那位二胎爸爸買房失業(yè)的例子，印證深圳房價大跌，完全榫不對卯，這不是深圳房價沒戲造成的悲劇，而是不懂得控制現金流造成的悲劇。沒有生活與投資的常識，不是倒在這個坑里，就是倒在下一個坑里。
