律師解讀|一房二賣應當過戶給誰?
張紅和李強是母子關系。2015年，李強和他人合伙投資生意，和母親張紅商量，將其位于某處的302號房屋出售給張紅，房屋總價款220萬元。簽協(xié)議當天，李強把房屋鑰匙給了張紅，張紅將全款轉至李強賬戶。
李強說，如果過戶稅費會比較高，先暫時別過了。張紅想著自己的兒子還能坑自己不成，于是也不著急過戶。張紅不看好李強的生意，想著生意失敗了李強還有個地方住，因此，302號房一直空著。
2016年，張紅外出遇到302號房的鄰居，鄰居問張紅房屋賣給誰了，是否好相處。張紅說房屋沒有出售，一直空著呢！鄰居說有人在搬東西，張紅一聽趕緊到302號房。到了302號房，看到一個陌生人在搬東西，詢問之下得知搬東西的是王林，李強的朋友，已經(jīng)購買了302號房屋，并拿出買賣協(xié)議給張紅。
李強和王林的買賣合同約定，李強將房屋以120萬元的價格出售給王林，李強交房當日王林支付首付款50萬元，尾款過戶當日支付。張紅當即告訴王林，李強已將房屋出售給自己，王林置之不理。
王林到銀行取款給李強，正好碰到張紅，張紅再次告知王林房屋已出售給自己，就等過戶了。李強和王林過戶當日，張紅到交易大廳鬧了一通，未過戶成功。張紅多次要求李強辦理過戶手續(xù)，李強置之不理，無奈之下張紅咨詢律師看此事如何解決。
律師解讀
存在惡意串通事實 所訂立合同無效
北京市東元律師事務所李松律師表示，李強的行為構成一房二賣，李強與王林之間存在惡意串通的事實，所訂立的合同應屬于無效合同。
王林和李強是否構成惡意串通，要看二者主觀上是否構成惡意，且客觀上是否損害第三人的利益。
在王林未支付房款時，張紅已明確告知其和李強存在房屋買賣合同關系，之后張紅多次阻撓王林都未理會，不符合常理。
其次，張紅在2015年購房時約定房款為220萬元，王林2016年購房時房款為120萬元，明顯低于當時的市場價值。
李松律師表示，應對王林和李強交易時的房屋市場價值進行評估，如果王林和李強合同約定的價格達不到評估價值的70%，依照相關規(guī)定屬于明顯不合理的低價。推論王林和李強主觀上存在惡意，且客觀上損害了張紅的利益，雙方惡意串通，損害第三人的利益，依照《合同法》之相關規(guī)定，該合同無效。
張紅應以王林和李強為被告，訴至法院要求確認二人的房屋買賣合同無效，之后再要求李強履行他們之間簽訂的房屋買賣合同，配合辦理過戶手續(xù)。
根據(jù)北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的意見之相關規(guī)定，一房數(shù)賣合同均有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。
本案中，王林已經(jīng)實際合法占有房屋，李強應履行和王林的房屋買賣合同。因房屋買賣合同標的已經(jīng)不存在，張紅簽訂買賣合同的目的無法實現(xiàn)，直接解除雙方買賣合同后，要求李強賠償其損失。
