調(diào)控靴子落地后 商住房風(fēng)險劇增
北京樓市調(diào)控繼續(xù)加碼。3月26日，針對“商住房”調(diào)控的政策靴子落地，從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面對商住精準(zhǔn)“打擊”，政策一出，業(yè)界一片嘩然。
有業(yè)內(nèi)人士感嘆，“雖然本次調(diào)控在意料之中，但狠成這樣絕對是沒想到。”“我想不到商住還能如何逃脫這次噩運。”
不僅未上市的商住房噤若寒蟬，據(jù)悉，北京最大的二手房中介鏈家也連夜開始下架商辦物業(yè)產(chǎn)品。
市場：商住房曾經(jīng)“過火”
近年來，北京商辦類項目銷售火熱。對于暫時沒有資格買純住宅、又想在北京居住的人來說，不限戶口也不限購，還不占用“首套房”指標(biāo)的商住房，有著強大的吸引力。
尤其是“3?17新政”后，北京樓市需求開始向商辦類轉(zhuǎn)移，期間商住房無論是價格還是銷量都呈現(xiàn)火爆態(tài)勢。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月18-20日3天里，北京商辦產(chǎn)品共簽約651套，占到北京商品住宅71%的比重。而在調(diào)控之前，這一比重尚不過55%。3月18-20日，北京商辦日均簽約量為217套，相比此前94套的日均成交，“3·17”調(diào)控促使商辦市場出現(xiàn)130%的銷量增長。
專家熱議：商住房之風(fēng)險
北京商住房限購政策發(fā)布后，多位專家對此發(fā)表了評論：
知名房地產(chǎn)與人居學(xué)者馮國亮：按住宅標(biāo)準(zhǔn)對商住房買賣進(jìn)行嚴(yán)控，基本堵死了其作為投資產(chǎn)品的增值空間，只能回歸使用功能，作為經(jīng)營性物業(yè)，以租金收益為主，而與其它商辦產(chǎn)品相比收益率又明顯偏低。未來若政策一直從嚴(yán)，大都只能靠機構(gòu)收購，其價格很難有上漲空間，之前投資商住房，尤其近半年入手高位接盤的將會承受投資收益為負(fù)的風(fēng)險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：這一政策的再次升級，明顯抑制了市場的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因為住宅限購導(dǎo)致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來，也是為消費者負(fù)責(zé)，保護(hù)購房人權(quán)益的重要舉措。
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰：商改住新政出臺，將全面遏制商業(yè)辦公用房市場的不正之風(fēng)，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此次限購后，商住房流動性會非常差，將從“香餑餑”變成燙手山芋，也使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價格明顯下滑。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志：政策力度空前，可以有效抑制商辦類項目的過熱，而且也使得原先只在通州一個區(qū)實行的政策，成為全市普遍實施的政策，有利于從整體上對商辦類項目實行統(tǒng)一管理。
亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅：全北京限購，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依托出租而非資產(chǎn)升值之后套現(xiàn)來實現(xiàn)投資回報，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計北京商住的銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌。
小編支招：商住房存在哪些弊端
商住房是指將商業(yè)、辦公用地改建成為住宅形式的項目，如酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。與住宅相比，它存在很多弊端。
1、商住房一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會等，如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)。
2.商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
3.買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。
4.商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。
5.商住用的不是民水、民電，水電等費用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅；物業(yè)費、供暖費也要比住宅貴很多；且商住基本上都沒有燃?xì)?，只能用電磁爐。
6.買商住不能遷入戶口。
7.商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
8.由于很難成立業(yè)委會，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。由于商住不是住宅，所以用作居住時很多權(quán)益不受法律保障。
9.商住的宜居性較差，因為里面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。
