北京商住“錯(cuò)位”： 房屋成交銳減 土地仍火熱
同樣是商辦，為何土地市場和房屋市場的表現(xiàn)相差如此之大？有分析人士指出，這反映出調(diào)控新政之后商住市場預(yù)期的一種反差，即短期嚴(yán)重看空，但長期似乎并不悲觀。在超一線城市，只有沉淀下核心資產(chǎn)，方能取得長期、穩(wěn)定的收益率。
3月30日下午，經(jīng)過23輪競拍后，位于北京大興生物醫(yī)藥基地的一宗地塊被東亞新華摘得，代價(jià)為10.6億，溢價(jià)率27.7%。這是北京當(dāng)天成交的3宗商辦地塊中的最后一宗。此次交易也是商住限購新政后，北京首批商業(yè)用地交易。
3月26日，北京出臺對商業(yè)、辦公類用房的調(diào)控政策，其中包括新建商業(yè)、辦公用房禁止賣給個(gè)人，無房者限購一套，停止商業(yè)銀行貸款等。力度空前。
政策出臺后，商辦市場迅速冷卻。亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺之后的4天內(nèi)（3月27-30日）北京僅成交商業(yè)、辦公類住房16套，比新政前的跌幅達(dá)到98%。
但正如文首提及，北京商辦類地塊的交易并不冷淡。當(dāng)日成交的三宗商辦用地均經(jīng)過多輪舉牌，溢價(jià)率也超過20%。分析人士指出，這種局面反映了調(diào)控新政之后商住市場預(yù)期的一種反差，即短期看空，長期并不悲觀。
錯(cuò)位的市場表現(xiàn)
30日下午，北京迎來三宗土地掛牌交易，其中兩宗位于朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)，另一宗位于大興區(qū)生物醫(yī)藥基地。這三宗土地的性質(zhì)均為F3其他類多功能用地，其中商業(yè)部分的產(chǎn)權(quán)年限為40年，辦公部分50年。
據(jù)悉，這3宗地塊均設(shè)有“50%以上面積自持20年”的限定，且按現(xiàn)有政策，單套分割面積不低于500平方米，只能以公司名義購買。
這是北京“3·26商住限購新政”后的首批商業(yè)用地交易。由于地段相對優(yōu)越，多家房企前來競買。
三塊土地的拍賣過程雖不如住宅用地火熱，但也絕非冷淡。
其中，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)603地塊經(jīng)過33輪競拍，被華潤招商聯(lián)合體以22.5億代價(jià)摘得，溢價(jià)率為27.8%；朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)604地塊經(jīng)過29輪報(bào)價(jià)被中國金茂以20.4億代價(jià)摘得，溢價(jià)率40.7%；大興生物醫(yī)藥基地地塊經(jīng)過23輪報(bào)價(jià)被東亞新華以10.6億代價(jià)摘得，溢價(jià)率為27.7%。與過去幾年比，溢價(jià)率有一定下滑。
單價(jià)方面，大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊為14529元/平方米，朝陽區(qū)兩宗地塊的單價(jià)分別為24369元/平方米和26772元/平方米。就其所處的區(qū)位而言，價(jià)格并不算低。
相比之下，交易方面十分低迷。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，新政后的3月27-30日，北京僅成交16套商業(yè)辦公房屋。其中12套商住房，4套商辦房。
與新政前單日成交超過280套的規(guī)模相比，調(diào)控使商辦市場的下滑幅度超過98%。
記者還了解到，新政后，北京部分商住項(xiàng)目收到大量退房申請。這些項(xiàng)目多在去年辦理網(wǎng)簽，但銀行貸款尚未審批。
長期預(yù)期并不悲觀
同樣是商辦，為何土地市場和房屋市場的表現(xiàn)相差如此之大？有分析人士指出，這反映出調(diào)控新政之后商住市場預(yù)期的一種反差，即短期嚴(yán)重看空，但長期似乎并不悲觀。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場化改革20余年時(shí)間里，開發(fā)商在滾動(dòng)開發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式中確實(shí)獲取了不低的利潤，但與購得房產(chǎn)后長期持有的小業(yè)主動(dòng)輒20-30倍的回報(bào)率相比，則遜色不少。
她表示，在北京這樣的超一線城市，只有沉淀下核心資產(chǎn)，方能取得長期、穩(wěn)定的收益率。
但短期來看，利空因素更多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前市場上的商業(yè)庫存大約為6萬套，其中2.3萬套為商住類物業(yè)。這些物業(yè)的90%此前賣給個(gè)人，如今需全部賣給企業(yè)。
此外，算上未開發(fā)、已開發(fā)未取證等潛在供應(yīng)，預(yù)計(jì)將有超過15萬套商辦類物業(yè)受到該政策影響。這也將極大增加該類物業(yè)的供應(yīng)規(guī)模，并可能影響其收益率。
張大偉認(rèn)為，從實(shí)際操作層面看，“最小分割單元不得低于500平方米”，“在建、在售商辦類項(xiàng)目只能賣給企事業(yè)單位、社會組織”等規(guī)定，將給現(xiàn)有的項(xiàng)目帶來極大銷售壓力。
他表示，按照當(dāng)前的政策力度，短期內(nèi)，商辦市場成交量有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，價(jià)格跌幅將可能在30%以上。
