調(diào)控機(jī)遇下的租賃市場(chǎng)：空間巨大多痛點(diǎn)待解
連日來(lái)不斷的調(diào)控加碼，儼然一副為房地產(chǎn)吹響“中場(chǎng)哨”的節(jié)奏。各種限制買賣的附加條件之下，新房和二手房市場(chǎng)面臨巨大的交易量下滑壓力，租賃市場(chǎng)在此刻被推向巨變前夕的微妙時(shí)刻。
“盡管此輪調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的震動(dòng)很大，但是我們也應(yīng)當(dāng)清晰地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的四個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)：一是調(diào)控的目標(biāo)是以滿足新市民住房需求為主要方向；二是建立購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系；三是以市場(chǎng)為主體滿足多層次住房需求；四是以政府為主體滿足低收入群體的住房保障需求?？辞宄诉@四點(diǎn)，我們便能理解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯的基本點(diǎn)。”在近日鏈家研究院舉辦的《租賃市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展》主題論壇談上，談及對(duì)于此次調(diào)控的看法，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
正如其所言，自2015年以來(lái)，中央多次提出“建立購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系”，租賃市場(chǎng)的關(guān)注度更是持續(xù)上升，從住宅租賃領(lǐng)域多環(huán)節(jié)的模式創(chuàng)新，到持有型經(jīng)營(yíng)地塊的拍出，再到開發(fā)商對(duì)于長(zhǎng)租公寓的多方試水。隨著房?jī)r(jià)上漲逐漸接近天花板，房屋租賃市場(chǎng)顯然迎來(lái)了最為合適的發(fā)展時(shí)機(jī)。
租賃的供需新格局
“不容置疑，租賃會(huì)越來(lái)越成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。首先，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇用租房的方式滿足住房需求；其次，未來(lái)越來(lái)越多的房屋會(huì)通過(guò)存量盤活的形式進(jìn)入租賃市場(chǎng)，成為供給的一部分；最后，租賃作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，會(huì)成為帶動(dòng)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從租賃市場(chǎng)的需求端來(lái)看，目前流動(dòng)人口家庭化流動(dòng)趨勢(shì)明顯，攜子女配偶老人流動(dòng)的比例達(dá)到60%，在現(xiàn)居住地的平均時(shí)間超過(guò)3年，其中有37%超過(guò)5年。此外，服務(wù)業(yè)占比達(dá)到80%，人口在城市內(nèi)部的流動(dòng)性增強(qiáng)。與此同時(shí)，在高房?jī)r(jià)的壓力之下，高素質(zhì)人群婚姻年齡推遲，2007年-2012年5年間，我國(guó)30歲以上結(jié)婚人群占比上升4個(gè)百分點(diǎn)。“這些人群都將成為未來(lái)租賃市場(chǎng)強(qiáng)大的需求群體。”
此外，從現(xiàn)有的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看。存量方面，隨著房屋買賣交易端的各種調(diào)控不斷升級(jí)，將會(huì)有更多業(yè)主將房屋用于出租。而隨著專業(yè)化和機(jī)構(gòu)化管理運(yùn)營(yíng)主體的進(jìn)入，以前的存量閑置房產(chǎn)如國(guó)企資產(chǎn)、閑置的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房等都將通過(guò)合理的方式實(shí)現(xiàn)“商改租”、“工改租”。增量方面，開發(fā)商會(huì)將一部分新增開發(fā)用于出租和持有，政府也會(huì)將一部分土地供應(yīng)單列用于出租。
而從國(guó)際規(guī)律來(lái)看，越是一線城市，租賃人口的占比就越高。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》顯示，美國(guó)、日本和英國(guó)的租賃人口占比分別是35%、33%和37%，而中國(guó)的租賃人口占比只有11.64%。
“北京的市場(chǎng)今天購(gòu)買門檻已經(jīng)很高，未來(lái)不希望大家連租房都租不起，如果租不起了，這個(gè)城市就失去它的活力了。所以說(shuō)，衡量一個(gè)城市發(fā)達(dá)程度的重要指標(biāo)就是租賃發(fā)展程度?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。
供應(yīng)端多難題待解
盡管從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，租賃市場(chǎng)已經(jīng)處于發(fā)展的良好時(shí)機(jī)點(diǎn)上，然而，諸多內(nèi)部市場(chǎng)的問(wèn)題卻不容忽略。
首先，從制度層面來(lái)看，北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，圍繞刺激、保護(hù)、支持租賃市場(chǎng)的許多制度要素包括指導(dǎo)思想都不是完全匹配，也很欠缺。
此外，租賃市場(chǎng)供給絕對(duì)數(shù)量的偏少是最為突出的問(wèn)題。目前，北京約800萬(wàn)流動(dòng)人口中對(duì)于房屋的租賃需求約有270萬(wàn)套。然而，北京現(xiàn)有750萬(wàn)套存量房屋中，能用于租賃的僅有150萬(wàn)套。
“租房市場(chǎng)的主要問(wèn)題突出表現(xiàn)在供給主體和供給渠道單一：首先，政府在租賃住宅的供給上一直發(fā)揮主導(dǎo)作用，從廉租房、公租房到一系列各種形式的保障房住房，市場(chǎng)化的力量沒(méi)有得到充分發(fā)揮；其次，增量的供給目前仍處于主導(dǎo)地位，存量資源的盤活利用不足。在租賃供給不足最為突出的一線城市，仍然存在大量閑置的、未被充分使用的私人房源、工業(yè)和商辦物業(yè)。此外，由于持有成本低、流通成本高，導(dǎo)致很多人不愿意把房子放出來(lái)，而當(dāng)下的調(diào)控更是讓市場(chǎng)基本處于一種相對(duì)被凍結(jié)的狀態(tài)，很多房子想出也出不來(lái)了?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，激活存量的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于增量供給的空間，而這需要專業(yè)化、規(guī)?；芾砼c運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的發(fā)展以及配套政策的落地。
而從具體房屋的供應(yīng)狀況來(lái)看，戶型錯(cuò)配、供給質(zhì)量差、換房周期短也是比較明顯的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有租賃市場(chǎng)中，租期在兩年以內(nèi)的房源占比高達(dá)64.5%。
為此，楊現(xiàn)領(lǐng)建議培育專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)，提高租住品質(zhì)，促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)主體多元化。此外，規(guī)范交易流程，保障雙方權(quán)益。同時(shí)，逐步完善承租人在租住城市中的各種權(quán)利，包括落戶、子女上學(xué)、醫(yī)療保障等與買房自住居民的平等化。進(jìn)一步深化戶籍改革力度，將租住時(shí)間與戶籍辦理相掛鉤，讓租賃家庭最終可以享受與購(gòu)房人群相同的公共品服務(wù)。
陳志則提出，“我們還需要不斷努力，去樹立和培育租賃市場(chǎng)的理念，特別是要在鼓勵(lì)和保障租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的制度層面上加強(qiáng)研究，要樹立和培育租賃市場(chǎng)的理念?！?
“我對(duì)于購(gòu)租并舉的理解是，在購(gòu)的層面強(qiáng)調(diào)新房和二手交易的平衡，在租的層面強(qiáng)調(diào)通過(guò)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、培育專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、提高租賃品質(zhì)，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。我們希望更多地發(fā)揮市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的力量，讓品質(zhì)租房成為一種生活方式?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)提出。
