商住開(kāi)發(fā)商自救N種路徑 改建打造眾創(chuàng)中心
4月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》細(xì)則規(guī)定，建設(shè)單位在3月26日前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未取得施工許可證的，應(yīng)按《通知》要求修改設(shè)計(jì)方案后，重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
業(yè)內(nèi)人士表示，除行政性政策從嚴(yán)執(zhí)行之外，包括“禁止商用公寓做抵押貸款”等金融領(lǐng)域的“打擊”措施也在不斷出臺(tái)，商住樓盤(pán)休克已成定局。對(duì)于旗下?lián)碛写罅可剔k庫(kù)存的房企而言，尋求自救已是當(dāng)務(wù)之急，從當(dāng)前的實(shí)踐上來(lái)看，尋找企業(yè)買(mǎi)家、改建成租賃項(xiàng)目、打造眾創(chuàng)空間都不失為好的選擇。
尋找公司買(mǎi)家
“史上最嚴(yán)”的商住調(diào)控政策再一次遭遇“撒鹽”。
4月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《通知》。其中，《通知》表示，建設(shè)單位在3月26日前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未取得施工許可證的，應(yīng)按《通知》要求修改設(shè)計(jì)方案后，重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
“這意味著相當(dāng)多的商住項(xiàng)目在調(diào)控伊始，以為規(guī)劃較早，至少在產(chǎn)品端仍有‘變通’空間的商住項(xiàng)目同樣陷入絕境?！币晃粚?zhuān)業(yè)人士告訴北京商報(bào)記者，北京市場(chǎng)上有不少商辦類(lèi)項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但沒(méi)拿到施工許可證。按照最新規(guī)定，它們必須修改之前產(chǎn)品規(guī)劃上采取小戶(hù)型、類(lèi)住宅的設(shè)計(jì)。按照規(guī)定，最小分割單位不得低于500平方米。這一數(shù)字比當(dāng)前北京市場(chǎng)上銷(xiāo)售的主力商住類(lèi)產(chǎn)品——50平方米左右戶(hù)型面積大10倍之多。
這無(wú)疑也將大大增加單套戶(hù)型的銷(xiāo)售總價(jià)。以一套位于大興板塊的商住項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目此前銷(xiāo)售單價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，以45平方米的最小戶(hù)型計(jì)算，總價(jià)在225萬(wàn)元左右，這樣的總價(jià)對(duì)于個(gè)人客戶(hù)而言壓力并不算大。然而，按照新規(guī)定，樓盤(pán)最小分割單位不得低于500平方米，在單價(jià)不調(diào)整的情況下，單套總價(jià)將飆升至2500萬(wàn)元，已達(dá)北京豪宅項(xiàng)目的單套水平。對(duì)于以往的商住樓盤(pán)買(mǎi)家中主要購(gòu)房者：剛需和投資客而言，完全是“不能承受之貴”，而且還不讓貸款。更重要的是，一套沒(méi)有衛(wèi)生間的500平方米的商辦戶(hù)型，有人會(huì)買(mǎi)來(lái)住嗎？
上述人士表示，將個(gè)人買(mǎi)家擠出市場(chǎng)是本輪調(diào)控的重要目標(biāo)。除了價(jià)格門(mén)檻空前提高，新政還規(guī)定，新商住樓盤(pán)不得向個(gè)人銷(xiāo)售。
實(shí)際上，市場(chǎng)上已有中介指出可以為個(gè)人代辦公司，購(gòu)房的個(gè)人成為公司法定代表人，由公司來(lái)認(rèn)購(gòu)商辦房產(chǎn)。然而，這樣持有商辦房產(chǎn)的稅費(fèi)無(wú)疑要更高。公司購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)會(huì)繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)房產(chǎn)出手后，資金分給作為股東的個(gè)人時(shí)，個(gè)人還要再繳一次個(gè)人所得稅，這讓投資收益空間進(jìn)一步縮水。
“公司客戶(hù)對(duì)后續(xù)商辦類(lèi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可能更為現(xiàn)實(shí)?！币晃粚?xiě)字樓項(xiàng)目代理公司負(fù)責(zé)人表示，500平方米以上商辦戶(hù)型，持有及退出成本都很高，個(gè)人買(mǎi)家，甚至小微企業(yè)都難以承受。對(duì)于商辦類(lèi)項(xiàng)目而言，從根本上打消小戶(hù)型散售的念頭，轉(zhuǎn)而定位開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上需要的寫(xiě)字樓、辦公類(lèi)產(chǎn)品，尋找有置業(yè)實(shí)力的大中型企業(yè)，制定新的營(yíng)銷(xiāo)思路，打通新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道才是當(dāng)務(wù)之急。
改售為租
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從北京此類(lèi)政策來(lái)看，個(gè)人認(rèn)購(gòu)此類(lèi)住房不能貸款、要有五年社保、無(wú)房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類(lèi)物業(yè)的認(rèn)購(gòu)價(jià)值幾乎壓縮為零，商住項(xiàng)目正在從香餑餑轉(zhuǎn)變?yōu)闋C手山芋。
一旦難以實(shí)現(xiàn)交易，租賃將是退而求其次的選擇。如果經(jīng)營(yíng)得道，項(xiàng)目可以取得穩(wěn)定的租金收益，也不失為一個(gè)積極的經(jīng)營(yíng)選擇。實(shí)際上，這也是一些理性的開(kāi)發(fā)商對(duì)北京商用土地依然抱有興趣的原因。
在“商改住”遭受史上最嚴(yán)厲調(diào)控后，商業(yè)用地拍賣(mài)一度被外界看衰，然而近來(lái)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)卻有些出乎人們意料。
4月14日，朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)商辦地塊競(jìng)拍激烈，金地經(jīng)過(guò)28輪的交鋒，擊敗多家企業(yè)，以29.2億元的總價(jià)拿下地塊，溢價(jià)率達(dá)28%；4月11日，北京亞通和北京城建聯(lián)合體以28.5億元拿下朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)西甸村綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地；當(dāng)日，國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體以58.5億元的價(jià)格拿下豐臺(tái)區(qū)青龍湖地塊，該地塊有相當(dāng)一部分商業(yè)用地；4月6日，經(jīng)過(guò)90輪廝殺，石榴集團(tuán)以12.9億元競(jìng)得大興西紅門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)商用地塊。
相關(guān)人士分析，嚴(yán)控“商改住”后，北京商業(yè)用地依舊受到關(guān)注。一方面，北京商住用地對(duì)企業(yè)而言，依然能給企業(yè)增加一線(xiàn)城市資產(chǎn)貨值。同時(shí)，出讓的這些地塊，所在區(qū)域商業(yè)配套相對(duì)不足，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。這些出讓的商業(yè)地塊位于五環(huán)周邊，根據(jù)北京市的供地計(jì)劃，未來(lái)五環(huán)外將是主力方向，這就意味著未來(lái)五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項(xiàng)目，企業(yè)通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)的方式，依舊取得穩(wěn)定的租金收益。
此外，值得注意的是，去年國(guó)務(wù)院曾發(fā)布文件，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格也是民用價(jià)格。這也可能是改變存量商住項(xiàng)目僵局的辦法之一。
打造眾創(chuàng)空間
對(duì)于失去投資價(jià)值的商辦樓盤(pán)而言，賣(mài)給公司客戶(hù)以及對(duì)外出租，可能是最直接產(chǎn)生資金收益的辦法。然而，什么產(chǎn)品才是市場(chǎng)最需要的項(xiàng)目則是企業(yè)最為頭痛的話(huà)題。
業(yè)內(nèi)人士分析，從當(dāng)前市場(chǎng)上商住類(lèi)樓盤(pán)的在售、庫(kù)存、未開(kāi)工、近期成交地塊來(lái)看，商用類(lèi)項(xiàng)目大多集中在五環(huán)周邊。對(duì)于商辦類(lèi)產(chǎn)品而言，位置和交通是商用物業(yè)的核心要素。這些項(xiàng)目在地理上與城市核心區(qū)高端寫(xiě)字樓相比毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，整棟、整層銷(xiāo)售給大型企業(yè)的幾率更是渺茫。尤其是2017年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)已呈現(xiàn)過(guò)剩趨勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度北京甲級(jí)辦公樓整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.1%；新增供應(yīng)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新入市項(xiàng)目為達(dá)到快速去化水平，在租金上給予較大優(yōu)惠，以爭(zhēng)奪大面積優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。一季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下降0.2%至每平方米每月335.1元。“面對(duì)商住市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)不失為明智之舉?！币晃粚?xiě)字樓代理機(jī)構(gòu)人士表示，當(dāng)前，聯(lián)合辦公領(lǐng)域發(fā)展迅猛，開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目推薦給一些中小企業(yè)，或者打造成“雙創(chuàng)”辦公平臺(tái)等不失為理性之選。資料顯示，以北京和上海為例，僅在過(guò)去的兩年里，已經(jīng)建成了超過(guò)500處的聯(lián)合辦公空間。為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商也投身該領(lǐng)域開(kāi)發(fā)。包括北京龍湖打造的“一展空間”；遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)手WeWork打造的眾創(chuàng)空間等。
面對(duì)當(dāng)前客戶(hù)的個(gè)性化、租戶(hù)的年輕化，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該嘗試打造獨(dú)有特色的企業(yè)孵化平臺(tái)，在解決旗下商業(yè)用地開(kāi)發(fā)問(wèn)題的同時(shí)，尋求行業(yè)多元化發(fā)展。
一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)前多數(shù)商辦項(xiàng)目還處于觀望期，看政策是否會(huì)出臺(tái)配套政策。但值得注意的是，商辦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的改變將是必然，企業(yè)越早行動(dòng)越主動(dòng)。當(dāng)然，一些商辦項(xiàng)目的資金杠桿較高，一旦限購(gòu)長(zhǎng)期保持，項(xiàng)目引發(fā)資金鏈斷裂危機(jī)，長(zhǎng)期持有的風(fēng)險(xiǎn)同樣很高。因此引入REITs等創(chuàng)新金融工具，幫助房企回籠資金，也是一項(xiàng)不錯(cuò)的嘗試。
