金融業(yè)專題報告：房地產金融風險無近憂有遠慮
10日發(fā)布的《中國金融業(yè)高增長：邏輯與風險》之房地產專題報告（以下簡稱《專題報告》）指出，自2005年以來，房地產貸款領域無論是按揭貸款還是開發(fā)貸款的不良率都有走低趨勢。與此同時，房地產領域存在城鎮(zhèn)家庭住房債務負擔普遍較重、因房地產貸款期限錯配引發(fā)的流動性缺口快速擴大等風險因素。
《專題報告》顯示，房地產業(yè)與金融業(yè)的產值增加率之間存在很強的正相關性，建議尋求房地產業(yè)和金融業(yè)均衡發(fā)展，應實施優(yōu)化經濟結構調整，調減房地產融資權重等舉措。
“高調共舞”背后存風險
《專題報告》指出，目前我國房地產相關金融風險可以概括為有遠慮而無近憂。2005年以來，無論是按揭貸款還是開發(fā)貸款的不良率都保持在較低水平，并呈逐年走低趨勢，不良率的最高紀錄在3.5%以下。此外，房貸凈權益比顯示出金融機構具有較強的應對房地產波動風險的資本能力。但是，實收資本衡量的金融機構放貸能力透支等情況反映我國房地產信貸等領域存在中長期風險。
當前我國房地產業(yè)和金融業(yè)“高調共舞”背后的風險主要有：
首先，2010年至2016年間，金融機構房貸與實收資本之間的比例多超過400倍，2016年6月這一比例高達近600倍，表明我國當前按照實收資本計算的房地產貸款已經進入較高風險區(qū)域。
其次，按平均值計量的全國城鎮(zhèn)居民的季度償付收入比在樣本空間內都超過了30%，但多在50%以下，反映城鎮(zhèn)居民家庭購房債務負擔壓力普遍較重，預示著房地產金融進入風險區(qū)間。特別值得關注的是，部分城市和部分月份的月度償付率甚至超過100%，這樣的城市集中在北上廣深四大一線城市，特別是北京和深圳，這樣高的債務償付比的部分原因可能是北京和深圳等城市的房地產市場的投機成分過重，將房價推高到居民無以承受的地步，自然孕育了較高的償付違約風險。
中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》（2004）中將償付收入比比例規(guī)定為50%以下，但多數發(fā)達經濟體將合理負擔比例確定為30%以下，而50%的比例意味著購房者已經具有嚴重的債務負擔。
第三，在2016年1月-11月全國房地產開發(fā)建設本年到位資金來源中，企業(yè)自有資金比例僅為14.5%，為自2001年以來的新低。2016年房地產相關貸款增速過快的情況下，房地產領域的金融風險隱患隨之上升。
第四，因房地產貸款期限錯配引發(fā)的流動性缺口在近三年來持續(xù)加速擴大，2016年底這個缺口余額已超過萬億元，占個人購房貸款余額的六成以上。
尋求房地產與金融業(yè)均衡發(fā)展
《專題報告》通過計算Pearson相關系數顯示，房地產和金融業(yè)增長率的相關系數高達0.561，兩者產值增長率顯示出很強的正相關性。
因此，前述風險對金融穩(wěn)定帶來負面影響。對于如何緩釋風險，保障金融穩(wěn)定，實現房地產與金融業(yè)的均衡發(fā)展?！秾ｎ}報告》建議，房地產融資“退燒”的根本在于經濟結構的有效調整，以降低房地產的投資和投機屬性，而經濟結構調整的具體路徑包括定向激勵政策引導金融資源增加對實體經濟和新興產業(yè)的配置比重等。
《專題報告》強調，要加強房地產信貸風險管控，建議土地儲備自有資金與信貸投入比不得低于40%，房地產開發(fā)商投資與信貸投入比不得低于40%，并適當提高個人購買豪華別墅、高檔商用房或以投資為目的購買第二套普通住房的首付比例。
