2016年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度報(bào)告
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)聯(lián)合中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2016年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度報(bào)告》。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)兼中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)35085元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。”
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
上海市統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2016年全年實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值(GDP)27466.15億元，比2015年增長(zhǎng)6.8%。其中，2016年上海第一產(chǎn)業(yè)增加值109.47億元，下降6.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7994.34億元，增長(zhǎng)1.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值19362.34億元，增長(zhǎng)9.5%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占上海生產(chǎn)總值的比重為70.5%，比2015年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，上海人均生產(chǎn)總值為11.36萬(wàn)元。
在上海生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值13193.27億元，比2015年增長(zhǎng)6.8%；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值14272.88億元，比2015年增長(zhǎng)6.8%。
從產(chǎn)業(yè)層面看，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)繼續(xù)加大。2016年上海第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)94.7%。更可喜的是，第三產(chǎn)業(yè)中的高附加值行業(yè)增長(zhǎng)較快。其中，金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)增加值分別比2015年增長(zhǎng)12.8%和11.9%，均高于第三產(chǎn)業(yè)平均增速，占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá)到24.6%和10.1%。從需求層面看，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。2016年上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上年增長(zhǎng)8.0%，增速比固定資產(chǎn)投資和外貿(mào)貨物出口增速分別快1.7個(gè)和8.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著市民消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，上海加快了商貿(mào)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型步伐，目前已開(kāi)業(yè)城市商業(yè)綜合體達(dá)到189家，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額超過(guò)1200億元，比2015年增長(zhǎng)12.2%。
2016年上海新興產(chǎn)業(yè)方興未艾。全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)新型產(chǎn)業(yè)體系，不斷提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量與水平。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值比2015年增長(zhǎng)6.8%，占全市生產(chǎn)總值的比重為15.6%，比2015年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。
全年經(jīng)工商登記新設(shè)立各類(lèi)市場(chǎng)主體34.70萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)16.9%，其中，內(nèi)資企業(yè)（不含私營(yíng)企業(yè)）5611戶，減少6.6%；外商投資企業(yè)8222戶，減少6.8%；私營(yíng)企業(yè)28.15萬(wàn)戶，增長(zhǎng)17.6%；個(gè)體工商戶5.10萬(wàn)戶，增長(zhǎng)22.2%。
至年末，全市各類(lèi)金融單位達(dá)到1473家。其中，貨幣金融服務(wù)單位622家；資本市場(chǎng)服務(wù)單位382家；保險(xiǎn)業(yè)單位386家。至年末，全市各類(lèi)金融單位中，在滬經(jīng)營(yíng)性外資金融單位達(dá)到242家。
全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3709.03億元，比上年增長(zhǎng)6.9%。其中，住宅投資1965.43億元，增長(zhǎng)8.4%；辦公樓投資695.95億元，增長(zhǎng)6.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資519.41億元，增長(zhǎng)11.1%。商品房施工面積15111.24萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.1%；竣工面積2550.64萬(wàn)平方米，下降3.6%。商品房銷(xiāo)售面積2705.69萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.3%，其中，住宅銷(xiāo)售面積2019.80萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.5%。全年商品房銷(xiāo)售額6695.85億元，增長(zhǎng)31.5%，其中，住宅銷(xiāo)售額5233.29億元，增長(zhǎng)21.1%。全年存量房買(mǎi)賣(mài)登記面積3398.31萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.3%。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開(kāi)始建造并進(jìn)入市場(chǎng)，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)六大核心區(qū)域。
喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)放大、租金承壓；非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。
2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量與吸納量同時(shí)創(chuàng)出2012年以來(lái)的五年新高，全年市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價(jià)格雙雙下滑的特點(diǎn)。一方面，全球經(jīng)濟(jì)下行以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃和對(duì)于辦公面積擴(kuò)租的需求。P2P的退租以及近5年來(lái)的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫(xiě)字樓租戶選擇增多。
另一方面， 2016年上海寫(xiě)字樓物業(yè)仍為全國(guó)最為活躍的投資市場(chǎng)。隨著營(yíng)改增等政策的出臺(tái)，上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購(gòu)買(mǎi)需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，加上散售市場(chǎng)總價(jià)值超過(guò)人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫(xiě)字樓成交的主要區(qū)域。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著一線城市逐漸進(jìn)入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓開(kāi)始步入升級(jí)改造時(shí)代，商業(yè)辦公產(chǎn)品進(jìn)入更新迭代階段。上海內(nèi)中環(huán)辦公土地供應(yīng)逐年下降，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、聯(lián)合辦公理念和產(chǎn)品將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的重要一環(huán)。
從商圈結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海寫(xiě)字樓多中心趨勢(shì)業(yè)已成形，勢(shì)不可擋。中央商務(wù)區(qū)可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長(zhǎng)期處于低位，租金不斷攀升。與此同時(shí)，非核心區(qū)域(如大虹橋、前灘、市北園區(qū)等)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量需求量增長(zhǎng)明顯，雙雙超過(guò)傳統(tǒng)核心區(qū)域，從而形成兩翼齊飛的局面。
從供需關(guān)系來(lái)看， 2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積為351萬(wàn)平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場(chǎng)整體吸納量為262萬(wàn)平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。
根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)35085元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。
市場(chǎng)供應(yīng)
新增供應(yīng)再創(chuàng)新高 未來(lái)庫(kù)存持續(xù)放大
根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-12月，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3709.03億元，比上年增長(zhǎng)6.9%，增速較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為54.9%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。
2016年，本市房屋新開(kāi)工面積2840.95萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.1%。分類(lèi)型看，住宅新開(kāi)工面積有所下降，商辦新開(kāi)工面積較快增長(zhǎng)。2016年，本市住宅新開(kāi)工面積1436.13萬(wàn)平方米，比上年下降8.0%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積384.49萬(wàn)平方米和401.78萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)26.1%和30.6%。
根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積為351萬(wàn)平方米，與2015年同比增加31.5%，創(chuàng)出五年新高。
2016年，上海城市更新如火如荼，城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，新興板塊不斷崛起，如大虹橋、前灘、后灘等區(qū)域，城市在重新規(guī)劃中迸發(fā)新的活力和機(jī)遇；此外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減緩，但發(fā)展趨勢(shì)十分樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商的信心使得他們大量開(kāi)發(fā)和持有這里的辦公物業(yè)。兩方面的交替作用，為市場(chǎng)帶來(lái)一波供應(yīng)高峰。
租賃市場(chǎng)方面，上海核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有11個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)入市，非核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有13個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)入市。核心區(qū)域大量的供應(yīng)給租戶帶來(lái)極大的選擇空間和擴(kuò)張的空間，也同時(shí)吸引了不少企業(yè)遷至更高級(jí)別的寫(xiě)字樓。而南京西路和陸家嘴則當(dāng)仁不讓?zhuān)蔀楣?yīng)最集中，同時(shí)也是租金最高的區(qū)域。
銷(xiāo)售市場(chǎng)方面，全市共有97個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，合計(jì)265萬(wàn)平方米取得預(yù)售證。2016年取得預(yù)售證的項(xiàng)目中，有30個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)103萬(wàn)平方米位于中環(huán)內(nèi)。
散售市場(chǎng)以小獨(dú)棟辦公的成交為主，集中于大虹橋、市北園區(qū)等新興商務(wù)區(qū)。品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購(gòu)買(mǎi)需求持續(xù)活躍，小獨(dú)棟產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧。閔行的虹橋交通樞紐、楊浦的新江灣鎮(zhèn)、浦東濱江和張江、閘北的火車(chē)站等商區(qū)是寫(xiě)字樓散售供應(yīng)與成交的熱點(diǎn)區(qū)域。
2016年新增供應(yīng)熱點(diǎn)項(xiàng)目包括中環(huán)協(xié)信中心、融信綠地商務(wù)廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、蘇寧天御國(guó)際廣場(chǎng)、虹橋正榮中心、興業(yè)太古匯1號(hào)樓、創(chuàng)富中心、虹橋富力中心、高逸尚城、凱德星貿(mào)大廈、大寧商務(wù)中心、星月科技園、虹橋龍湖天街商業(yè)中心、七寶萬(wàn)新國(guó)際中心、星光耀廣場(chǎng)、上海城開(kāi)國(guó)際商業(yè)中心、濱江國(guó)際廣場(chǎng)、東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)、森蘭美倫大廈、上海華電大廈等。
第一季度，租賃市場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)迎來(lái)4個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)14萬(wàn)平方米；非核心商務(wù)區(qū)迎來(lái)3個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)18萬(wàn)平方米。
銷(xiāo)售市場(chǎng)全市共有40個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)量26.5萬(wàn)平方米。
第二季度，租賃市場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)2個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)34萬(wàn)平方米；非核心商務(wù)區(qū)迎來(lái)2個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)11.8萬(wàn)平方米。
銷(xiāo)售市場(chǎng)全市共有36個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)94.5萬(wàn)平方米。
第三季度，租賃市場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)迎來(lái)3個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)15萬(wàn)平方米；非核心商務(wù)區(qū)迎來(lái)2個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)6.8萬(wàn)平方米。
銷(xiāo)售市場(chǎng)全市共有34個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)67.6萬(wàn)平方米，其中有31.7萬(wàn)平方米位于中環(huán)內(nèi)。
第四季度，租賃市場(chǎng)興業(yè)太古匯一號(hào)樓的入市為核心商務(wù)區(qū)帶來(lái)9.5萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)。
銷(xiāo)售市場(chǎng)全市共有42個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)72.5萬(wàn)平方米。多棟寫(xiě)字樓竣工交付，虹橋商務(wù)區(qū)、后世博地區(qū)、徐匯濱江等新興商務(wù)區(qū)在四季度為市場(chǎng)帶來(lái)33萬(wàn)平方米的辦公面積。
預(yù)計(jì)2017年上海寫(xiě)字樓新增供給持續(xù)增加。核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)有約130萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中65%位于浦西，尤其是次級(jí)商務(wù)區(qū)。北外灘將迎來(lái)星薈中心、金光中心等一批新建項(xiàng)目--也是虹口區(qū)自2012年后首批可租賃的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。非核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)有約195萬(wàn)平方米可租售新增供應(yīng)入市，包括一批位于虹橋交通樞紐、世博片區(qū)的項(xiàng)目，前灘區(qū)域也有望迎來(lái)首批項(xiàng)目的交付。
市場(chǎng)需求
租賃市場(chǎng)中央領(lǐng)跑 銷(xiāo)售市場(chǎng)新興稱(chēng)雄
根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體較為活躍，全年新建商品房銷(xiāo)售面積2705.69萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)11.3%。
從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)看，住宅銷(xiāo)售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交量則保持較快增長(zhǎng)。2016年，本市商品住宅銷(xiāo)售面積2019.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.5%。受限購(gòu)政策升級(jí)影響，本市商辦銷(xiāo)售增長(zhǎng)明顯。其中，辦公樓銷(xiāo)售面積306.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積205.87萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)81.1%。
根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積為351萬(wàn)平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場(chǎng)整體吸納量為262萬(wàn)平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。
租賃市場(chǎng)
全球經(jīng)濟(jì)下行以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃和對(duì)于辦公面積擴(kuò)租的需求?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的退租潮以及近5年來(lái)的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，上海中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓均面臨不同程度的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
2016年，新興商務(wù)區(qū)年內(nèi)整體租賃需求放緩，凈吸納量同比縮減。同時(shí)，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)搬遷至新興商務(wù)區(qū)，用來(lái)擴(kuò)張辦公空間或降低運(yùn)營(yíng)成本。中央商務(wù)區(qū)可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長(zhǎng)期處于低位，租金保持平穩(wěn)。而地鐵系統(tǒng)的進(jìn)一步完善，使得新興商務(wù)區(qū)的交通可及性大大增強(qiáng)，高品質(zhì)的物業(yè)及配套也吸引了部分原來(lái)在中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。漕河涇、張江、陸家嘴軟件園等配套成熟且管理專(zhuān)業(yè)的子市場(chǎng)需求穩(wěn)定，信息技術(shù)及生物醫(yī)藥企業(yè)為需求之主要驅(qū)動(dòng)力。
從企業(yè)類(lèi)別角度來(lái)看，外資企業(yè)大多對(duì)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對(duì)進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)使其繼續(xù)擔(dān)綱上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增需求主力，占比在年內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。
從客戶行業(yè)角度來(lái)看，金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的需求旺盛，是租賃市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力；金融機(jī)構(gòu)及生產(chǎn)制造企業(yè)是銷(xiāo)售市場(chǎng)主要買(mǎi)家。
2017年，中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率全線上升的局面是大概率事件。在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的宏觀背景下，金融、IT、科技制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)表現(xiàn)依會(huì)活躍，對(duì)品質(zhì)優(yōu)異的辦公樓仍維持相當(dāng)?shù)男枨罅?。?duì)面積需求較大的非金融跨國(guó)企業(yè)從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)遷往新興商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)新建項(xiàng)目將成為普遍的趨勢(shì)。企業(yè)在更經(jīng)濟(jì)的租金條件下滿足擴(kuò)張需求，新興商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍也會(huì)得到提升。
另外，除了新興商圈供應(yīng)加大為企業(yè)選址帶來(lái)良機(jī)，使內(nèi)資企業(yè)有進(jìn)一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)等傳統(tǒng)高端寫(xiě)字樓租戶仍有望在核心區(qū)市場(chǎng)中繼續(xù)活躍；尤其是靜安、徐匯和陸家嘴等空置率一向較低的區(qū)域預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)向好。
2016年主要寫(xiě)字樓租賃交易包括：松下租賃虹口SOHO 10,000平方米；華誠(chéng)律師事務(wù)所租賃世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)5,000平方米；興業(yè)全球基金租賃浦東嘉里城4,000平方米；君合律師事務(wù)所租賃興業(yè)太古匯6,000平方米；韋萊保險(xiǎn)租賃世紀(jì)匯6,000平方米；愛(ài)茉莉太平洋租賃興業(yè)太古匯一號(hào)樓10,000平方米；固特異租賃世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)5,000平方米等。
銷(xiāo)售市場(chǎng)
2016年上海寫(xiě)字樓物業(yè)仍為全國(guó)最為活躍的投資市場(chǎng)。隨著營(yíng)改增等政策的出臺(tái)，上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式放量，其中，新興商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購(gòu)買(mǎi)需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，加上散售市場(chǎng)總價(jià)值超過(guò)人民幣1000億元。這其中80%左右的資金都來(lái)自于內(nèi)資買(mǎi)家，新興商務(wù)區(qū)如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫(xiě)字樓成交的主要區(qū)域。
上海內(nèi)資終端用戶及國(guó)內(nèi)外投資者全年均保持活躍。推動(dòng)因素包括上海寫(xiě)字樓物業(yè)強(qiáng)勁的自用需求；平穩(wěn)的資產(chǎn)表現(xiàn)；基金的釋放需求；匯率的貶值壓力；上海相對(duì)其它眾多城市擁有更高的市場(chǎng)透明度；以及市場(chǎng)流通性因投資需求旺盛而較強(qiáng)。
從成交區(qū)位來(lái)看，中環(huán)以?xún)?nèi)寫(xiě)字樓倍受資本青睞，占據(jù)交易主力，浦東辦公需求前景被重點(diǎn)看好。其中，浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)以200億元占據(jù)整售項(xiàng)目成交金額榜首。
2016年的大單成交包括：保德信亞洲三號(hào)基金購(gòu)買(mǎi)北岸長(zhǎng)風(fēng)E、G棟，光大安石購(gòu)買(mǎi)H88越虹廣場(chǎng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)東海商業(yè)中心，山鷹紙業(yè)購(gòu)買(mǎi)濱江國(guó)際廣場(chǎng)6號(hào)樓，瑞力投資基金購(gòu)買(mǎi)愛(ài)美高大廈，國(guó)華人壽購(gòu)買(mǎi)SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)上海科恩國(guó)際中心，崇邦地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)丈資本購(gòu)買(mǎi)中區(qū)廣場(chǎng)，天利控股集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)朗潤(rùn)商務(wù)中心，中國(guó)投資開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)星外灘1號(hào)，紅星美凱龍購(gòu)買(mǎi)虹橋富力中心，七匹狼購(gòu)買(mǎi)虹橋天街，光大安石購(gòu)買(mǎi)星光耀，中融鼎新購(gòu)買(mǎi)七寶寶龍廣場(chǎng)，上海人壽購(gòu)買(mǎi)渣打銀行大廈49%股權(quán)等。
這其中，香港首富李嘉誠(chéng)掌控的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)及李嘉誠(chéng)海外基金會(huì)出售上海"世紀(jì)匯廣場(chǎng)"（Century Link）引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。10月，新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理（ARA Asset Management），將以200億人民幣（約41億新元）收購(gòu)上海"世紀(jì)匯廣場(chǎng)"（Century Link）。這將是今年迄今最高的亞太區(qū)單一房地產(chǎn)交易額。此外，中國(guó)金茂將其位于上海北外灘的星外灘上海國(guó)際航運(yùn)中心1號(hào)寫(xiě)字樓整售予國(guó)家投資開(kāi)發(fā)公司，作價(jià)52.88億元，單價(jià)超過(guò)每平方米8萬(wàn)元。該棟寫(xiě)字樓是上海國(guó)際航運(yùn)中心1號(hào)樓，高達(dá)200多米，是北外灘的地標(biāo)性建筑。
市場(chǎng)綜述
供需兩旺同創(chuàng)新高 租售價(jià)格雙雙下滑
2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量與吸納量同時(shí)創(chuàng)出2012年以來(lái)的五年新高，全年市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價(jià)格雙雙下滑的特點(diǎn)。一方面，全球經(jīng)濟(jì)下行以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃和對(duì)于辦公面積擴(kuò)租的需求。P2P的退租以及近5年來(lái)的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。另一方面，2016年上海寫(xiě)字樓物業(yè)仍為全國(guó)最為活躍的投資市場(chǎng)。隨著營(yíng)改增等政策的出臺(tái)，上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式放量，其中，新興商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購(gòu)買(mǎi)需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，總價(jià)值超過(guò)人民幣800億元。這其中80%左右的資金都來(lái)自于內(nèi)資買(mǎi)家，新興商務(wù)區(qū)如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫(xiě)字樓成交的主要區(qū)域。
從企業(yè)類(lèi)別角度來(lái)看，外資企業(yè)大多對(duì)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對(duì)進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)使其繼續(xù)擔(dān)綱上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增需求主力，占比在年內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。
從客戶行業(yè)角度來(lái)看，金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的需求旺盛，是租賃市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力；而金融機(jī)構(gòu)及生產(chǎn)制造企業(yè)是銷(xiāo)售市場(chǎng)主要買(mǎi)家。
從供需關(guān)系角度來(lái)看，從供需關(guān)系來(lái)看， 2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積為351萬(wàn)平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場(chǎng)整體吸納量為262萬(wàn)平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。
根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)35085元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。
展望
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)顯示，2017年，核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)有約130萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中65%位于浦西；非核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)有約195萬(wàn)平方米可租售新增供應(yīng)入市，其中包括從2016年延期的一批位于虹橋交通樞紐、世博片區(qū)的項(xiàng)目，前灘區(qū)域也有望迎來(lái)首批項(xiàng)目的交付。
2017年，除了新興商圈供應(yīng)加碼為企業(yè)選址帶來(lái)良機(jī)，使內(nèi)資企業(yè)有進(jìn)一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)等傳統(tǒng)高端寫(xiě)字樓租戶仍有望在核心區(qū)市場(chǎng)中繼續(xù)活躍；尤其是靜安、徐匯和陸家嘴等空置率一向較低的區(qū)域預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)向好。
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）2017年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，預(yù)計(jì)內(nèi)資企業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，成為2017年去化的有力支撐；第二，預(yù)計(jì)2017年非核心商圈的供應(yīng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，超過(guò)200萬(wàn)新增供應(yīng)入市，空置率有望繼續(xù)攀升；第三，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和市場(chǎng)供應(yīng)量的雙重壓力，以及空置率上升帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，預(yù)計(jì)平均售價(jià)與平均租金繼續(xù)在下行通道運(yùn)行。
