并購增多 開發(fā)商抱團戰(zhàn)危機
近期，上市房企正陸續(xù)披露2017年一季度報告，記者從中發(fā)現(xiàn)，多家房企一季報出現(xiàn)明顯虧損，其中京漢股份和中房地產出現(xiàn)較大的虧損；還有不少房企結轉收入或銷售面積出現(xiàn)較大下滑。相關專家表示，在政策環(huán)境影響下，規(guī)模房企并購開始增多，中小規(guī)模房企業(yè)績將持續(xù)下降。
規(guī)模房企逆勢擴張
據(jù)某機構研究中心最新報告顯示，在一季度多個城市密集出臺調控新政環(huán)境下，房企規(guī)模門檻和行業(yè)集中度進一步提升，規(guī)模房企優(yōu)勢越加凸顯，萬科、碧桂園、恒大三家龍頭房企的銷售規(guī)模均已超過千億。
過去兩三年，伴隨樓市的爆發(fā)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)成為規(guī)模化的最大受益者。2016年，房企第一陣營門檻已被提升至3000億，前十名都在千億以上，這讓所有的500、600億級房企充滿了焦慮，更不用說不足300億的小型房企。
超級房企們的根基首先來自于前幾年大規(guī)模吸納土地。融創(chuàng)目前則擁有7912萬平方米的土儲，在2010年上市之初，融創(chuàng)土儲只有590萬平方米。而并購是這些公司獲取土儲的利器。如融創(chuàng)2016年至今新增土地儲備5394萬平方米，2/3為收并購所得。
值得一提的是，4月19日晚間泰禾集團發(fā)布公告，公司全資子公司廈門泰禾擬以17.87億元受讓新華都集團所持全部新華都置業(yè)60%股權，間接拿下了18宗漳州龍海市地塊，這是泰禾今年至今的最大筆土地收購。而3月初泰禾集團剛剛以25億完成三連購。從去年以來，泰禾集團通過合作開發(fā)和股權收購的方式創(chuàng)新拿地方式，曲線補充優(yōu)質土地。
中小房企日子有點“苦 ”
根據(jù)北京市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度北京市完成房地產開發(fā)投資620億元，同比下降7.2%。其中，保障性住房投資151.5億元，增長26%。商品住宅銷售面積134.3萬平方米，下降15.4%。
在市場調控的背景下，中小房企的日子就沒那么好過。據(jù)資料顯示，京漢股份、中房地產、 綠景控股等上市房企凈利潤虧損，其中綠景控股近兩年的第一季度都是虧損。
沒有并購能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險去拍地。3月24日，融信中國以36.46億元拿下杭州蕭山區(qū)一幅宅地，樓面價為3.08萬元/平方米。
全國房地產商會主席顧云昌表示：“中小型房企想發(fā)展就必須拿地，沒有土地就等于沒有活干，但冒風險拿下的高價地極易被套牢?！?
分析人士表示：在這一輪的樓市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或將只能接受被吞并或消失的命運。
創(chuàng)新和轉型將是突圍之路
盡管一季度大部分房企業(yè)績持續(xù)飄紅，但伴隨著一二線熱點城市相繼出臺調控政策，預計將貫穿全年。業(yè)內專家建議，對于房企來說，應積極、理性地應對并尋找突圍之路。
中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文旅專業(yè)委員會秘書長蔡云表示：“房企不要再以之前的市場邏輯，來判斷現(xiàn)在的問題，一定要轉型，要思考，順勢而為?！彼J為，房企應該在創(chuàng)新手段上、在創(chuàng)新探索的道路上走出自己的新天地，比如現(xiàn)在的市場導向，包括棚改、保障房、租售并舉、租賃式住房等等，都是開發(fā)企需要努力去研究、去思考、去契合政府的引導點的工作。
北京房地產協(xié)會秘書長陳志對記者說：“開發(fā)企業(yè)一定要認清形勢，積極尋求轉型。”
而融資或將是房企首要面對的難題。4月21日，央行發(fā)布一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，房地產貸款增速回落，其中地產開發(fā)貸款余額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴大16.6 個百分點；銀監(jiān)會也多次強調，合理控制房地產融資業(yè)務增速，有效防范集中度風險，嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產領域。
在中原地產首席分析師張大偉看來，今年下半年，是對房企融資能力的重大考驗?！皬拈L期來看，特別是2017年下半年隨著銷售的降溫，可能問題會集中地爆發(fā)。如果那些企業(yè)在過去一年多拿了‘高價地’，做了過多的杠桿，有可能后續(xù)會面臨比較大的資金壓力?！?
