北京商住寒潮下的撤退計(jì)劃
北京即將迎來(lái)炎熱的夏季，商 住市場(chǎng)卻提前步入寒冬，一場(chǎng)撤退計(jì)劃正在醞釀，主角有購(gòu)房者、業(yè)主，甚至部分開(kāi)發(fā)商。
自3月26日北京市公布針對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的限售政策后，政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主開(kāi)始陷入一輪又一輪的漫長(zhǎng)博弈，目前，尚無(wú)令幾方都滿意的方案，甚至部分商 住項(xiàng)目的業(yè)主仍在維權(quán)。
另?yè)?jù)消息稱，目前北京等地的商 住公 寓，銀行已明確下令暫不能做抵押貸款。對(duì)于商用房抵押貸款暫停的原因，在分析人士看來(lái)，主要是之前商用房限購(gòu)政策的延續(xù)。
已然，商住項(xiàng)目已成哀鴻遍野之地，開(kāi)發(fā)商保持沉默，業(yè)主擔(dān)心到手的商 住變成爛尾樓，商業(yè)辦公項(xiàng)目等網(wǎng)簽數(shù)量幾乎為零。研究機(jī)構(gòu)表示，針對(duì)商 住項(xiàng)目的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也已經(jīng)全部下架。
據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，近10年，北京共有超過(guò)40萬(wàn)套商辦類項(xiàng)目成交，其中25萬(wàn)套為“商改 住”房屋；目前市場(chǎng)庫(kù)存約6萬(wàn)套商辦類項(xiàng)目，其中2.3萬(wàn)套為“商改 住”房屋。從2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房產(chǎn)中，“商改 住”項(xiàng)目占比約54.7%。
政策步步緊逼。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)所有城市都會(huì)停批新的商 住項(xiàng)目，商 住項(xiàng)目將退出歷史舞臺(tái)。
預(yù)判：商住將成過(guò)去
在北京出臺(tái)商 住限售政策之前，早在2016年5月5日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和通州區(qū)人民政府就聯(lián)合發(fā)布《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公 寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，明確從2016年5月6日起，三類人群在購(gòu)買商務(wù)型公 寓時(shí)將受限：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。而對(duì)于新建商業(yè)和辦公項(xiàng)目，則規(guī)定要按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織，且上述單位購(gòu)買后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織。
在北京，通州區(qū)早已率先對(duì)商 住項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)控。
2015年8月14日，在北京市政府搬遷至通州的消息宣布的同時(shí)，通州開(kāi)啟住宅限購(gòu)，政策公布的前一刻，為避免殺傷范圍過(guò)大，商 住項(xiàng)目的限售政策被臨時(shí)取消。然而，限購(gòu)并未讓市場(chǎng)降溫，9個(gè)月后，通州區(qū)將商 住項(xiàng)目納入限售范圍。通州的政策傳遞的信息是，希望引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，而不是將通州變?yōu)楸本┑摹八恰薄?
但在過(guò)去的兩年中，通州區(qū)僅運(yùn)河核心區(qū)就出讓了建筑面積超過(guò)220萬(wàn)平方米的多功能用地。事實(shí)上，通州和北京其他區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目都集中在五環(huán)外，因?yàn)橛辛松?住這一變通方式，開(kāi)發(fā)商愿意為了商辦用地付出溢價(jià)。但是拆掉“銷售給個(gè)人”這一通道后，綠地、保利、富力、遠(yuǎn)洋、富華、復(fù)地等多家大型房企首當(dāng)其沖，其中，北菜集團(tuán)、綠地、北京城建已取得工程規(guī)劃證的”商 住”面積都超過(guò)了10萬(wàn)平方米。這些拿到了工程規(guī)劃證的“商 住”用地，都已按”商 住”要求進(jìn)行了設(shè)計(jì)和建造，無(wú)法改回商業(yè)、辦公銷售給企業(yè)。
困局：降價(jià)銷售難回本
目前，北京市場(chǎng)的商 住項(xiàng)目都不同程度地出現(xiàn)量?jī)r(jià)下跌，甚至有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陷入難以回本的困局。
2014年8月17日，綠地及其聯(lián)合體摘得的兩宗地分別為通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ-05、08-2地塊和Ⅷ-02、04、07等地塊，折合成交樓面價(jià)均為1.15萬(wàn)元/平方米。目前網(wǎng)上公布的銷售價(jià)格每平方米為3.8萬(wàn)元。
鏈家一位中層管理人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，有關(guān)商 住項(xiàng)目的所有數(shù)據(jù)已經(jīng)被屏蔽，無(wú)法查看，但他認(rèn)為商 住項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌已成定局，“跌得很厲害，30%都不止。”
在北京5年間賣出的177塊商業(yè)、辦公土地中，僅有14個(gè)地塊對(duì)銷售對(duì)象有限定——“不準(zhǔn)銷售給個(gè)人，只準(zhǔn)銷售給企業(yè)“。有了這幾個(gè)字的限制條件，讓這14個(gè)地塊的成交價(jià)格不到同地段商業(yè)、辦公類土地成交價(jià)格的五分之一。
相對(duì)較高的拿地價(jià)格，與不準(zhǔn)向個(gè)人銷售的新政形成沖突，開(kāi)發(fā)商一時(shí)難以應(yīng)對(duì)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于此類商 住項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)交易陷入了冰凍期，即基本上是零成交，這說(shuō)明三點(diǎn)，第一是近期房源查處相對(duì)嚴(yán)厲，房企不敢隨意做營(yíng)銷。第二是市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)加大，即便是符合購(gòu)房條件的群體也不敢入市。第三是產(chǎn)品本身持有的風(fēng)險(xiǎn)加大，本身也沒(méi)有太多的市場(chǎng)吸引力。
“按照住建部新的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，公 寓已經(jīng)不在其列，也就意味著不再有公 寓這個(gè)商 住產(chǎn)品了，所以天津出臺(tái)的限批意見(jiàn)就是因?yàn)樽〗ú康男聵?biāo)準(zhǔn)，未來(lái)所有城市遲早都會(huì)停批新的商 住項(xiàng)目。”歐陽(yáng)捷表示。
出路：合作還是撤退
接下來(lái)怎么辦是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都在思考的問(wèn)題。
林祥（化名）剛從一家前三甲的房企離職，入職一閩系房企做工程方面的工作，他沒(méi)有想到的是，剛剛?cè)肼?，就迎?lái)了3月26日的限售政策。這家閩系房企在北京的項(xiàng)目大多為商辦項(xiàng)目，面臨修改規(guī)劃的問(wèn)題，像林祥這樣的剛?cè)肼氄弑阋粫r(shí)無(wú)事可做。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，存量項(xiàng)目大概會(huì)分為幾種情況處理：尚未取得規(guī)劃許可證的，不再允許繼續(xù)建設(shè)；已經(jīng)取得規(guī)劃許可證但尚未開(kāi)工建設(shè)的，有可能要求調(diào)整規(guī)劃；已經(jīng)取得規(guī)劃許可并開(kāi)工建設(shè)的甚至建成并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的，要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)才能銷售，未經(jīng)批準(zhǔn)銷售的就只能自持出租?！伴L(zhǎng)期來(lái)看，資產(chǎn)價(jià)格還是會(huì)上升，未來(lái)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化方式來(lái)處理。”
一位接近政府的人士談及對(duì)商 住項(xiàng)目的看法時(shí)表示，疏解首都非功能區(qū)已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，未來(lái)北京將會(huì)以科研機(jī)構(gòu)、大型央企為主，這些單位的員工同樣面臨改善居住條件的需求，一個(gè)可以嘗試的方案是，開(kāi)發(fā)商可以與大型央企合作，以改善企業(yè)員工居住條件的名義將開(kāi)發(fā)商手中的商辦項(xiàng)目變更土地性質(zhì)，部分向企業(yè)員工出售，部分面向市場(chǎng)。
調(diào)控歷史上從未對(duì)商 住項(xiàng)目進(jìn)行限售，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感覺(jué)到調(diào)控的凜冽，對(duì)北京市場(chǎng)的態(tài)度也在悄然變化。
林祥透露，公司高管在內(nèi)部講話中表示，3月26日的新政對(duì)公司影響巨大，對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也意味著寒冬來(lái)臨?，F(xiàn)在北京拿地困難，又要求自持，商辦項(xiàng)目不能銷售給個(gè)人，“公司已經(jīng)打算撤離北京市場(chǎng)，下一步的計(jì)劃是撤到北京周邊2小時(shí)高鐵所覆蓋的城市?！?
