房企“鐵三角”圍城：前4月賣了5300億
近日，克而瑞發(fā)布房企2017年前4個(gè)月銷售排行榜，碧桂園首次突破兩千億級(jí)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)1915.7億元，恒大實(shí)現(xiàn)1440億元。房地產(chǎn)三強(qiáng)似乎已構(gòu)成了一個(gè)牢不可破的“鐵三角”。也就是在去年，這三家企業(yè)剛過(guò)“三千億”級(jí)大關(guān)，而今年前四月，同樣是這三家企業(yè)，用全年三分之一的時(shí)間已經(jīng)完成了“千億級(jí)”銷售額。
細(xì)看這個(gè)排行榜不難發(fā)現(xiàn)，時(shí)間越往后推移，上述三強(qiáng)與TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20僅250億元，第TOP50強(qiáng)僅不足百億元。這意味著，或許到半年報(bào)時(shí)，前三強(qiáng)銷售額是TOP30強(qiáng)的總和甚至TOP50強(qiáng)的總和，市場(chǎng)集中度越來(lái)越具有磁石效應(yīng)，大魚(yú)吃小魚(yú)游戲，而非鯰魚(yú)效應(yīng)?！?
當(dāng)前，重新注重規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)似乎成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)。即使面對(duì)政策調(diào)控的持續(xù)深化，大中型房企在過(guò)去的4個(gè)月也走出一條高光的業(yè)績(jī)曲線。碧桂園、萬(wàn)科、恒大領(lǐng)銜的一線房企構(gòu)筑成了“鐵三角”，碧桂園的銷售額更是已經(jīng)攀升到“兩千億”量級(jí)。在過(guò)去，這似乎是不可想象的。
日前，克而瑞研究中心發(fā)布《2017年1~4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》顯示，碧桂園銷售額達(dá)到了2006.6億元，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)1915.7億元，恒大實(shí)現(xiàn)1440.3億元，三家領(lǐng)頭房企實(shí)現(xiàn)總銷售金額5362.6億元，甚至超過(guò)排名其后的10家房企的銷售額總和，行業(yè)集中度愈加明顯。
億翰智庫(kù)的報(bào)告認(rèn)為，此種趨勢(shì)對(duì)成長(zhǎng)型房企來(lái)講，需要關(guān)注去周期化趨勢(shì)，尤其是在投資節(jié)奏上，地價(jià)低時(shí)多拿，地價(jià)高時(shí)適當(dāng)少拿，但絕對(duì)不能不拿，否則企業(yè)成長(zhǎng)的連續(xù)性會(huì)受到制約。
“鐵三角”領(lǐng)先業(yè)績(jī)榜
調(diào)控在深化，大中型房企在過(guò)去的4個(gè)月依然收獲了豐厚的業(yè)績(jī)。從榜單分析，第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級(jí)，TOP3門(mén)檻達(dá)到了1440億元，遠(yuǎn)超去年上半年第三名的1221億元，TOP10和TOP50門(mén)檻也分別達(dá)到了420億元和89億元，顯示出行業(yè)集中度的再次提升。
與去年同期業(yè)績(jī)比較，今年前4月已完成去年上半年整體業(yè)績(jī)的主要集中在TOP50房企，前10強(qiáng)房企中有6家，前30強(qiáng)房企中則有17家已達(dá)成此目標(biāo)。
億翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，“三千億”以上量級(jí)的龍頭房企在經(jīng)營(yíng)上已經(jīng)明顯的去周期化，無(wú)論是春節(jié)淡季還是春季旺銷期，單月業(yè)績(jī)基本均在400億元以上，其背后是企業(yè)投資節(jié)奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。
碧桂園在此方面的趨勢(shì)明顯，無(wú)論是投資端還是銷售端。在拿地節(jié)奏上，去年前8個(gè)月基本保持每天一塊地的進(jìn)賬速度，僅在當(dāng)年9~11月份略有放緩，但當(dāng)年底再次重啟高速拿地模式。在銷售端，其前4個(gè)月業(yè)績(jī)已經(jīng)超過(guò)2000億元，按照現(xiàn)在月均500億元的速度，全年完成6000億元業(yè)績(jī)將成為大概率事件。
恒大在前4月的銷售速度有所放緩，在營(yíng)銷措施上收窄折扣幅度，提高利潤(rùn)。從今年一季度的銷售情況看，恒大仍然處于慣性延續(xù)之中，推貨節(jié)奏平穩(wěn)。億翰智庫(kù)的報(bào)告預(yù)計(jì)，進(jìn)入二季度以來(lái)，恒大明顯開(kāi)始發(fā)力，大量新盤(pán)將在二季度及之后陸續(xù)入市。
經(jīng)歷股權(quán)之爭(zhēng)風(fēng)波的萬(wàn)科雖然表示對(duì)規(guī)模排名“不在意”，但在營(yíng)銷節(jié)奏方面，卻沒(méi)有放緩的跡象。今年春節(jié)后萬(wàn)科就開(kāi)始加大推貨力度，其中3月份的新推貨量是平時(shí)單月的2~3倍之多，創(chuàng)下行業(yè)單月636億元的銷售紀(jì)錄。
萬(wàn)科第一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，凈利潤(rùn)出現(xiàn)明顯下滑。對(duì)此萬(wàn)科解釋，由于銷售額翻番、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)模擴(kuò)大，一季度銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用同比分別增長(zhǎng)38.8%和29.3%，同時(shí)受融資規(guī)模擴(kuò)大的影響，一季度萬(wàn)科財(cái)務(wù)費(fèi)用也有所增長(zhǎng)。此外，由于一季度結(jié)算項(xiàng)目中包含了一批合作比例較高的項(xiàng)目，使得當(dāng)期少數(shù)股東損益占比較高。
萬(wàn)科董秘朱旭表示，第一季度萬(wàn)科竣工和結(jié)算規(guī)模有限，竣工面積占全年竣工計(jì)劃的比例僅為5.1%，一季度的凈利潤(rùn)同比下滑對(duì)全年業(yè)績(jī)的參考意義不大，公司預(yù)計(jì)2017年全年凈利潤(rùn)同比仍將保持增長(zhǎng)。
中小房企突圍壓力
在房企規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)中，土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大。陽(yáng)光城總裁張海民就表示，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是五年后的房地產(chǎn)公司排名。
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)表示，前4月從拿地金額來(lái)看，碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位，首開(kāi)、遠(yuǎn)洋晉級(jí)TOP10。1~4月，碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續(xù)穩(wěn)居拿地金額前兩位。
總體來(lái)看，在2016年熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升帶動(dòng)下，房企取得良好的去化效果，資金較為充裕。盡管2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼，但仍不能減弱房企拿地?zé)崆椤?017年1~4月，房企拿地意愿依然強(qiáng)烈，TOP10企業(yè)拿地總價(jià)高達(dá)3460億元。
相比三大巨頭的全國(guó)性布局對(duì)沖周期風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域布局型房企在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)上缺乏力度。億翰智庫(kù)的報(bào)告認(rèn)為，首開(kāi)、首創(chuàng)等出現(xiàn)增長(zhǎng)受困，在榜單排名上均出現(xiàn)不同程度后退。究其原因，是因?yàn)橐痪€及強(qiáng)二線短期內(nèi)住宅去化仍然有支撐，但新增供應(yīng)難以為繼；另一方面，一線及強(qiáng)二線城市政策多已是史上最嚴(yán)，后期市場(chǎng)調(diào)整將顯著放大市場(chǎng)不確定性。
作為此輪調(diào)控供給側(cè)的著力點(diǎn)之一，公開(kāi)土地市場(chǎng)的競(jìng)拍限制繁多。從2016年的多城市土拍新政，包括提高保證金、規(guī)定現(xiàn)房銷售、增加持有物業(yè)比重和年限等，到近期上海出臺(tái)招標(biāo)掛牌復(fù)合式新土拍政策，無(wú)一例外地提高了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，封堵中小房企試圖通過(guò)傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式繼續(xù)發(fā)展的路徑。
除去公開(kāi)市場(chǎng)，并購(gòu)將是中型房企突圍的路徑之一，“閩系”房企陽(yáng)光城成為典型的代表。陽(yáng)光城2016年年報(bào)顯示，2016年陽(yáng)光城新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目25個(gè)，總建筑面積977.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)210%。其中，企業(yè)以招拍掛方式獲取了12個(gè)項(xiàng)目，總建面141.9萬(wàn)平方米，以收購(gòu)方式獲取了大量土地儲(chǔ)備。
億翰智庫(kù)的報(bào)告認(rèn)為，此種趨勢(shì)對(duì)成長(zhǎng)型房企來(lái)講，需要關(guān)注去周期化趨勢(shì)，尤其是在投資節(jié)奏上，地價(jià)低時(shí)多拿，地價(jià)高時(shí)適當(dāng)少拿，但絕對(duì)不能不拿，否則企業(yè)成長(zhǎng)的連續(xù)性會(huì)受到制約。
