去庫存時代 市場短缺的是好房子
從3·17以來一個多月時間,北京各種房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)布了17次,樓市調(diào)控的力度可以說刷新了全國的歷史紀錄。頻繁調(diào)控之下,對于北京豪宅市場供給端的限制,今年以來尤為明顯,目前均價8萬元成為拿證紅線,分析人士表示:這是一個“產(chǎn)品為王”的最好時代,也可能是最末時代。去庫存時代,房地產(chǎn)市場最后拼的其實就是房子的品質(zhì),也許再過幾年,全國都不缺房子了,但可能會缺好房子。
城市公寓成交堅挺
根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2017年,北京公寓豪宅市場(成交價8萬元/平方米以上,不含商辦)共實現(xiàn)成交166套,成交面積3.2萬平方米,環(huán)比小幅增加。與此同時,4月北京公寓豪宅市場成交均價為111847元/平方米,環(huán)比上漲18%。
在剔除商辦類產(chǎn)品的影響之后,4月公寓豪宅成交不僅未出現(xiàn)下滑,反而小幅回升。尤其是10萬+頂級公寓產(chǎn)品,4月共實現(xiàn)成交69套,環(huán)比甚至出現(xiàn)翻倍增長。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,這是一個“產(chǎn)品為王”的最好時代,也可能是最末時代。近兩年不管是領(lǐng)軍豪宅市場的萬柳書院、北京壹號院,還是單價剛剛邁入豪宅基準線的首開華潤城、五礦萬科如園,在產(chǎn)品打造上均有屬于自己的獨有符號。而受到未來土地供應(yīng)外延、“90/70”政策,以及限定銷售價格的全面制約,目前的豪宅項目不管從地理位置還是產(chǎn)品品質(zhì)來看都將成為絕版,這一預(yù)期也使得公寓豪宅市場成交依然保持堅挺。
成交將進入低速周期
值得關(guān)注的是,對于北京豪宅市場供給端的限制,今年以來尤為明顯,限價是重要手段。據(jù)機構(gòu)觀察,在今年2月份入市項目當中,僅有綠地·海珀云翡一個項目的部分房源,成交價有望沖擊8萬元/平方米。
更重要的是,進入2017新入市項目當中,商品住宅項目沒有一個單價超過8萬元/平方米,由此可以看出,監(jiān)管層對于預(yù)售價格的監(jiān)管極為嚴格,而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為,自去年開始施行的預(yù)售價格監(jiān)管極大地限制了公寓豪宅市場的供應(yīng)。從2017年北京樓市調(diào)控趨勢來看,收緊仍然是長期預(yù)期,因此對于預(yù)售許可證的監(jiān)管也將是長期性的,“8萬元”也成為一道不可逾越的“鴻溝”,因此未來一段時間內(nèi),北京8萬+公寓豪宅供應(yīng)仍將會“鳳毛麟角”,而受到供應(yīng)低迷的制約,公寓豪宅市場成交也將進入低速運行周期。
市場短缺的是好房子
“去庫存時代,房地產(chǎn)市場最后拼的其實就是房子的品質(zhì),也許再過幾年,全國都不缺房子了,但可能會缺好房子。同時,在買房時機上,固然會受很多因素的影響,但好房子、真正讓人喜歡上的房子,無論何時永遠值得下手買。但現(xiàn)實問題是,好房子太少。說實話,不少開發(fā)商很對不起北京這座城市?！比涨?在凱德·麓語“業(yè)界領(lǐng)袖學(xué)者時局解析巔峰論壇”上,獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠頗為犀利的演講吸引了在場的很多人。
在挑選好房的問題上,清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所副所長彭劍波、鏈家研究院市場研究中心經(jīng)理許小樂、亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅等專家的意見幾乎一致——無論市場走勢如何,遇到真正的好房子,在任何時候都是值得買的。
然而,在實際操盤過程中,由于受限價令等一些迫不得已的調(diào)控因素影響,出于成本控制、利潤考核等綜合因素考慮,一些開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)打造上很容易“打折扣”, 結(jié)果帶給市場的產(chǎn)品與項目所在地塊、人們的預(yù)期目標多有 “偏差”,導(dǎo)致很多諸如上述專家、業(yè)內(nèi)人士及購房者時常感嘆“市場上真正的好房子還是太少?！?
郭毅表示,在北京豪宅置業(yè)有兩個原則:“城市住宅項目要買新的,別墅項目要買舊的。首先在城市里拿地地價高企,開發(fā)商為了匹配拿地價格,一定會在產(chǎn)品上不斷做迭代升級,因此產(chǎn)品品質(zhì)將越來越好,這是新房子的優(yōu)勢;而別墅項目則恰恰相反,相較于市場上越做越小的別墅產(chǎn)品,回歸純粹的別墅理念,獨棟產(chǎn)品才能體驗到的。對于未來的別墅市場來看,供需比越低的,去化周期越短的,越稀缺,越應(yīng)該加倍看好?！?
馬光遠再三表示:“盡管像北京這樣的一線城市市場購買力強勁,但在產(chǎn)品為王的時代,老百姓最終需要的還是貨真價實的好房子?！?
