土地市場數(shù)據(jù)爆表！房價前景左右為難
昨天（11月14日），杠桿游戲根據(jù)我國統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多項樓市關(guān)鍵數(shù)據(jù)創(chuàng)近年新低！
今天，我要說相反的另外一個發(fā)現(xiàn)，土地市場異?；鸨恋爻山粌r款增速持續(xù)高位，同時反向指標(biāo)，土地購置面積增速卻遠(yuǎn)低于成交價款增速。
這意味著單位地價增長較快，那么未來房價呢？
具體情況，我們來看看。
1、土地市場有多火爆？土地成交價款增速多月維持高位，同時土地購置面積增速遠(yuǎn)低于成交價款增速
根據(jù)我國統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，2017年1-10月土地成交價款9695億元，增長43.3%，增速回落3個百分點。
注意這還是增速略有回落哦。當(dāng)然，如果購置面積同步也增長較快，那么成交價款的增長，并不意味著單位地價上漲較快。事實卻是：
同期，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬平米，同比增長12.9%，增速比1-9月份提高0.7個百分點。這個增速比成交價款的增長慢太多。
圖1.2017年1-10月，我國土地購置、成交相關(guān)數(shù)據(jù) 圖表來源|我國統(tǒng)計局
或許有朋友會說，成交土地最終的付款或購置土地的交割，有時間差，單列10月的累計數(shù)據(jù)，并不能完全客觀反映土地市場的情況。
這個說法沒錯，那杠桿游戲就帶大家看看過去36個月，土地市場的總趨勢變化。
圖2.2014年11月-2017年9月，我房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積增速和成交價款增速 圖表來源|我國統(tǒng)計局
如果說2014年11月-整個2015年，無論土地購置面積增長，還是土地成交價款都是負(fù)增長，反映當(dāng)時樓市的停滯、陰跌狀態(tài)。
那么很明顯，從2016年開始，土地購置面積增速，開始遠(yuǎn)低于成交價款的增速，意味著行情反轉(zhuǎn)了。
整個2016年，土地購置面積增速依舊是負(fù)，但與此同時，因為房價起來，土地成交價款恢復(fù)正增長，開始將土地購置面積增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到后面。
這個很好的對比，背后真相是2016年，我國地價越來越高。
2017年這一趨勢延續(xù)，增速差距越來越大。因為房價維持高位，2017年1-10月，土地成交價款增速越來越高，而土地購置面積增長卻低位增長。
不過，土地購置面積開始恢復(fù)增長，至少意味著土地出讓方供給增加。同時，開發(fā)商看好后市，愿意掏錢；成交價款高速增長，則表明，盡管土地出讓增加，但起拍價格或溢價明顯。
2、土地市場火爆，其他房地產(chǎn)數(shù)據(jù)卻萎縮
昨天（11月14日），《五大樓市關(guān)鍵數(shù)據(jù)創(chuàng)近年新低！》一文中，杠桿游戲查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：
1、1-10月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)2017年以來新低，但這個數(shù)據(jù)背后有隱情。10月房地產(chǎn)投資增速，雖然創(chuàng)下2017年最低，但依舊比2016任何時候都高，甚至比2015年大部分時候要高。說明慣性還在。
2、住宅投資增速創(chuàng)2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要。2017年1-10月，全國已經(jīng)實現(xiàn)61871億元的住宅投資，如此高的基數(shù)之下，還能維持近10%的兩位數(shù)增長。不可謂不厲害。
圖3.2014年11月-2017年9月，我國住宅投資增速 圖表來源|我國統(tǒng)計局
3、商品房、住宅銷售面積、銷售額增速均創(chuàng)2016年以來最低。具體來說，住宅銷售額增速方面，實際是創(chuàng)下了2015年6月以來最低。2015年1-6月住宅銷售額增速為12.9%，2017年1-10月此增速為9.6%。
毫無疑問，銷售面積、銷售額增速的下滑和調(diào)控關(guān)系很大。從上一輪周期看，銷售增速下滑后，都出現(xiàn)過一波銷售面積、銷售額的負(fù)增長，這一次史上最嚴(yán)調(diào)控會重現(xiàn)這一景觀么？
4、M2增速至少是創(chuàng)下1999年12月以來最低。2017年10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬億元，同比增長8.8%。
有媒體說，自1990年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來，我國的M2增速長期保持2位數(shù)的增速，這一數(shù)據(jù)刷新了27年來的歷史新低。
杠桿游戲查閱了我國統(tǒng)計局官網(wǎng)可以查到的數(shù)據(jù)，至少確信從1999年12月以來，這是單月最低的M2增速。
3、火爆的土地市場和背離的其他數(shù)據(jù)，讓房價前景左右為難
上文的發(fā)現(xiàn)和分析很明顯，地價比以前更高了，那么未來房價起碼得維持目前的價格，最多略微降一點，開發(fā)商才有錢賺，否則壓力很大。
同時，土地供給擺脫了2014-2016年持續(xù)的負(fù)增長，恢復(fù)了正增長。意味著未來一段時間房地產(chǎn)市場供給，理論上會比此前高。
2015下半年開始啟動的本輪房價上漲，和貨幣有關(guān)，和去庫存有關(guān)，同時也和供給有關(guān)。正因為過去很長一段時間土地供給負(fù)增長，導(dǎo)致2015年后的市場供應(yīng)和需求不足。房價再一啟動，恐慌購房更是增加。
接下來呢？調(diào)控讓市場相對平穩(wěn)，未來供給有望增長，是不是又要重復(fù)上一輪去庫存前的景象？若此，是不是又要倒一批企業(yè)？
與此同時，既然錢是推動房價上漲的核心力量，M2增速創(chuàng)下歷史新低，又拿什么來支撐房價繼續(xù)漲？但問題是如上所述，如果不漲，或穩(wěn)不住，一些開發(fā)商日子不好過咋整？同步必然影響地方的方方面面，乃至經(jīng)濟增長。
對了，外部還有聯(lián)儲的縮表加息……房價前景真是左右為難！
