八步買房流程 讓你掃去購房中的層層障礙
1.認購流程
需謹慎檢查開發(fā)商五證是否齊全。
定金和訂金有什么區(qū)別？定金”與“訂金”雖只一字之差，但法律含義卻截然不同?！岸ń稹焙幸环N保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。若購房者不履行定金合同，無權(quán)要求返還定金；收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍坝喗稹币辉~在法律上沒有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價款，不存在違約責(zé)任的賠償問題。
2.交首付
需提供你個人資料，房產(chǎn)資料，向銀行申請按揭貸款。首付是以成交價格的2成或者3成或者更高。
3.簽合同
簽合同注意事項
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
2、使用規(guī)范的合同文本
3、查驗有關(guān)證明文件
4、買期房要注意建筑面積的約定
5、買期房要約定條件和時限
6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
7、簽約時明確物業(yè)管理事項
8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
9、注意約定違約責(zé)任
4.貸款方式：公積金貸款 商業(yè)貸款
公積金貸款要求
首次購買普通商品房，貸款總額最高不得超過商品房成交價的80%，且不得超過貸款最高額度。貸款的最低期限為1年，最高期限為30年。還貸年齡延長至法定退休年齡后5年，即男65周歲，女60周歲。貸款利率：貸款利率執(zhí)行中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，并隨中國人民銀行利率調(diào)整而調(diào)整。
商業(yè)貸款要求
貸款總額最高不得超過商品房成交價的80%，通常要求月還款額不超過月收入的50%。
5.貸款流程
公積金貸款
1.沈陽公積金一手房貸款流程
(1) 申請：申請人及共同申請人持貸款要件到繳存住房公積金的中心各區(qū)管理部(以下簡稱管理部)個人貸款受理窗口填寫公積金貸款申請審批表。
(2) 審核：受理人員按貸款政策進行個人信用(含配偶)及材料審核，錄入表中信息、復(fù)核合格后，系統(tǒng)輸出合同文本、貸款借據(jù)及委托扣款協(xié)議等文本。
(3) 簽字：申請人及共同申請人在辦理銀行還款卡(折)后在上述文本簽字確認。
辦理擔(dān)保及抵押：申請人及共同申請人到擔(dān)保公司窗口辦理擔(dān)保與房產(chǎn)抵押登記。
(4) 放款：待擔(dān)保與房產(chǎn)抵押登記辦理完畢后，管理部復(fù)核貸款材料后委托銀行將貸款劃入已與中心簽訂保證協(xié)議的開發(fā)企業(yè)賬戶，借款人憑身份證原件到委托銀行領(lǐng)取相應(yīng)回執(zhí)。
(5) 還款：借款人每月按合同約定的時限內(nèi)償還當(dāng)月應(yīng)還貸款本息，直至貸款全部還清。還款期內(nèi)可修改一次還款方式。
商業(yè)貸款流程
1.提交貸款申請：當(dāng)你簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。主要包括身份證、戶口本、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件；外地戶籍需要提供暫住證或者居住證；工作單位出具的收入證明；買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù)；近半年的工資流水或其他資產(chǎn)證明。除了以上五項資料外，不同銀行對商業(yè)貸款要求有一定的差異，還要詳細詢問貸款銀行要求的其他資料。
2.銀行受理調(diào)查：銀行收到貸款申請人的申請材料后，就會對其材料進行審核，商業(yè)貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。在銀行受理調(diào)查期間，會根據(jù)情況要求貸款申請人補充一些資料，因此，這段時間貸款申請人需與銀行保持聯(lián)絡(luò)。
3.銀行核實審批：貸款銀行會針對幾方面進行核實：房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)，如果貸款申請人的信用不良，會直接導(dǎo)致貸款申請的失敗，因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。
4.雙方辦理相關(guān)手續(xù)：銀行通知貸款申請人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔(dān)保手續(xù)的時候一定要詳細了解合同中的細則，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，以免發(fā)生不必要的誤會。
5.銀行發(fā)放貸款：所有貸款手續(xù)辦理完畢后，銀行會將貸款資金打入到房產(chǎn)開發(fā)商的賬戶，借貸關(guān)系成立，貸款人按規(guī)定償還貸款。
6.新房需要繳納稅費
契稅
對于個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）面積為90平方米以下的，減按1%征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%征收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房面積為90平方米以下的，減按1%征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
住房維修資金
《沈陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》自2016年1月1日起施行?！掇k法》對維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)進行了調(diào)整，首期交存標(biāo)準(zhǔn)由57.5元/平方米，調(diào)整為63元/平方米（沒有電梯）和92元/平方米（有電梯）。
7.驗收流程
在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料。資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》；B、《住宅使用說明書》；C、《竣工驗收備案表》；D、面積實測表；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))。
出發(fā)去驗房。通常情況下，物業(yè)會同購房者一同前往驗房。
先看園區(qū)。園區(qū)內(nèi)的道路情況、綠化情況，車位情況等是否達到交房標(biāo)準(zhǔn)。
看樓體、樓道、樓梯、電梯等公共設(shè)施。有沒有掉漆、掉墻皮等現(xiàn)象，電梯是否通過年審，也關(guān)系到未來的安全。
看自家房屋內(nèi)部。自家房屋內(nèi)部，是整個交房過程中應(yīng)該看得最仔細的部分，因為這會與你未來的裝修、入住以及生活息息相關(guān)。
A：進戶門
是否有劃痕、破損等現(xiàn)象，確認安裝是否牢固，關(guān)門后仔細檢查是否有漏風(fēng)現(xiàn)象。
B：地面
是否平整、是否有裂痕、是否空鼓，是驗收地面時最重要的三個因素?？展呐c裂痕很好觀察，那么，是否平整和水平，則需要一定的測量。用長尺（或者帶有水平的專用直尺） ，靠墻壁地面，檢查是否平整。
C：墻面
涂料是否平整，色澤是否一致。同地面一樣，是否存在空鼓、裂縫的情況。衛(wèi)生間、廚房墻面是否存在滲水情況，查明緣由。
D：頂棚
主要查看是否平整，有無裂縫。
E：門窗
玻璃是否完好，有無破損。打開窗戶，再關(guān)閉，查看零件是否完好，是否存在漏風(fēng)情況。觀察窗戶周邊墻壁有無滲水痕跡，在遇到大雨情況下有可能漏水。
F：戶型實際是否同戶型圖相符
包括戶型基本情況、水電管線圖等。
G：衛(wèi)生間
如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。
H：給水
給水管有無滲漏、堵塞（有無試壓記錄表）；給水支管過高；穿越樓板處有無滲漏等。主要查看廚房和衛(wèi)生間，主管道、分管道各用水房間是否設(shè)置，分戶主控閥門、水表、龍頭是否齊全，閥門、水表、龍頭等處的接頭部位是否漏水、滲水、滴水，有必要做一次通水試驗，檢 查水壓，水流，水質(zhì)。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。
I：下水
查看廚房和衛(wèi)生間，下水主管道、下水分管道各用水房間是否設(shè)置，地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。
J：管道
檢查管道安裝、通暢和密封，如有不牢情況，需要加固處理。
K：預(yù)留洞
排煙道、排風(fēng)道、空調(diào)孔、強排孔設(shè)置是否合理；預(yù)留孔洞與排水管、雨水管有無沖突等。
L：驗電：
（1）強電：詳細查看每個房間的插座、開關(guān)、燈具的配置情況，所有電源線應(yīng)是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?nèi)，不應(yīng)有明露導(dǎo)線。（2）弱電：家庭多媒體信息箱功能是否齊全。
8.辦理房證
實行“單方申請”后，購房人可以根據(jù)自己的時間安排決定何時申請房屋登記，不再受開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)時間的制約?！锻ㄖ分羞€鼓勵房屋登記部門縮短商品房登記辦證工作時限，有條件的登記機構(gòu)可實行即時辦結(jié)。
到哪去辦理？
購房者可到房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心三樓領(lǐng)號臺領(lǐng)取房屋轉(zhuǎn)讓申請表，找開發(fā)商加蓋企業(yè)印鑒，帶上必要的材料即可到窗口辦理。
需要哪些材料？
登記所需材料分別為：登記申請書、購房人身份證明、房屋初始登記證明、商品房買賣合同、契稅完稅憑證、維修資金收據(jù)、其他必要材料。房屋已貸款的，還需提供借款合同及抵押合同。
得花多少錢？
除了時間更靈活，新政策實施后還可節(jié)約開支。以前找中介辦房證，中介費數(shù)百元不等，多則近千元，以后這筆錢可以省下來了。沈陽市房產(chǎn)局規(guī)定，辦理房證的收費標(biāo)準(zhǔn)為：住宅每套80元；非住宅每件550元。
