房貸利率掛鉤LPR滿周，銀行購房者各懷心事
房貸利率掛鉤LPR政策公布已滿一周，雖然距離10月8日正式落地還有一個(gè)月，但是圍繞房地產(chǎn)貸款政策的博弈已經(jīng)開始。
根據(jù)央行公告，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60BP。
定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
另一方面，近日，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，合肥(樓盤)地區(qū)包括建設(shè)銀行(601939)、中國銀行(601988)等大型國有銀行以及杭州銀行、華夏銀行(600015)等商業(yè)銀行在內(nèi)的12家銀行暫時(shí)停做二手房貸款。其中，杭州(樓盤)銀行和華夏銀行也停止了新房貸款。
房貸利率趨勢難降
家住廣州(樓盤)盧燕燕(化名)，正在為貸款買房而煩惱。
“自從新政公布之后，我一直十分關(guān)心房子的貸款問題?！北R燕燕告訴時(shí)代周報(bào)記者，她買的新房正處于申請貸款的關(guān)鍵時(shí)期，是否能在10月8日前簽訂合約將直接決定貸款是采取目前基準(zhǔn)利率上浮的方式進(jìn)行定價(jià)，或是以未來掛鉤LPR在加點(diǎn)進(jìn)行定價(jià)。
以盧燕燕所在的廣州為例，現(xiàn)有首套房貸最低利率為基準(zhǔn)上浮5%，即5.145%，如果是貸款300萬期限為30年的話，則一個(gè)月要還16371元；新規(guī)后，如果按照LPR最新利率4.85%算，同樣是300萬貸款30年的話，一個(gè)月還款15830元，比此前便宜了500多元。
但盧燕燕卻告訴時(shí)代周報(bào)記者，上述方案只是“最為理想”的狀態(tài)——也是房貸利率的下限，現(xiàn)實(shí)中的住房貸款大概率會(huì)有一定程度上浮?！拔乙呀?jīng)跑過好多家銀行，他們給我的預(yù)估都是還款總額會(huì)較之前上漲大概4萬到5萬元左右，雖然分開20年每月也不過幾百元，但是對于必要支出而言，還是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)?！?
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個(gè)城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而從利率變化趨勢來看，最近幾個(gè)月，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
“展望未來一段時(shí)間，個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會(huì)太大?！眹医鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼在接受媒體采訪時(shí)表示，不同銀行對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會(huì)有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對溫和。
“我們目前仍未收到總行進(jìn)一步的工作指示”某不愿意具名的國有四大行地區(qū)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)前實(shí)行的仍是“首套房最低執(zhí)行利率為基準(zhǔn)上浮10%，二套房最低執(zhí)行利率為基準(zhǔn)上浮15%”的政策，與之前利率并無區(qū)別。
但并不是所有銀行都像國有五大行般氣定神閑。
一位在城商行負(fù)責(zé)住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員則對時(shí)代周報(bào)記者指出，由于城商行等中小型銀行對于利率變動(dòng)更為敏感，他們在8月25日新政出臺(tái)之后一直在加班加點(diǎn)研究如何跟進(jìn)政策?！澳壳胺抠J利率雖然還維持在首套上浮10%，二套上浮15%的水平，但可能最近幾周就會(huì)有比較明顯的調(diào)整?！?
值得注意的是，8月26日，央行廣州分行率先表態(tài)，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實(shí)房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的調(diào)整。
對此，上述國有銀行管理層人士對時(shí)代周報(bào)指出，在近期央行各分支機(jī)構(gòu)在確定加點(diǎn)下限時(shí)，住房貸款利率上行趨勢將會(huì)十分明顯。
銀行資金面依然緊張
但跑了一個(gè)星期銀行的盧燕燕發(fā)現(xiàn)，就算她鐵了心要在近期把貸款跑下來，但銀行緊張的房貸額度，還是成為限制她盡快住進(jìn)新家的“攔路虎”。
2019年進(jìn)入下半年以來，不少熱點(diǎn)區(qū)域的房貸利率出現(xiàn)明顯上調(diào)，步伐越來越密集。其中貸款資金額度長期處于緊張是重要原因。
據(jù)了解，暫停二手房貸款并不是由于出臺(tái)了相關(guān)政策，只是部分銀行額度用完。
“今年以來，我們的住房貸款都是要等額度才能批準(zhǔn)下來，一般來說等候時(shí)間都要一個(gè)月左右?！鄙鲜鰢兴拇笮械貐^(qū)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年以來對于住房貸款的使用都卡得比較緊，上述時(shí)間大多數(shù)情況下只適用于一手房，對于部分二手房交易， 放款時(shí)間甚至已經(jīng)達(dá)到明年。
“這一次額度的明顯收緊大概是從7月收緊的?！睆V東一家商業(yè)股份銀行的工作人員也對時(shí)代周報(bào)指出，從7月第二周之后，該行在房貸額度方面出現(xiàn)明確收緊?！耙婚_始是放款周期變長，目前已經(jīng)不能承諾放款時(shí)間，有額度就可以放款?！?
至于房貸是否仍將延續(xù)收緊，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了樂觀看法：“央行點(diǎn)名很清楚，是限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，對于正常的按揭貸款，沒有任何收緊，基本沒有影響?！?
