2017年樓市新常態(tài)：進(jìn)入質(zhì)量型增長(zhǎng)的白銀時(shí)代
你方唱罷我登場(chǎng)。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露非理性增長(zhǎng)的趨勢(shì)時(shí)，部分地方政府不得不接連制定限購(gòu)限貸政策，以抑制樓市因投機(jī)需求過(guò)大形成的瘋狂增長(zhǎng)局面。
2016年9月30日。北京率先出臺(tái)新的樓市調(diào)控新政，緊隨其后，天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門、廣州等城市均密集表態(tài)，先后出臺(tái)限購(gòu)限貸等調(diào)控措施。同年10月8日上海和南昌加入調(diào)控陣營(yíng)，短短9天時(shí)間，全國(guó)已有22個(gè)城市先后發(fā)布新一輪樓市調(diào)控意見。
時(shí)間不緊不慢步入2017年，樓市調(diào)控仍在加碼。截至2017年3月底，北上廣深四個(gè)一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。杭州、南京、鄭州、成都等二線城市則相繼加碼限購(gòu)力度，將非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至2年，長(zhǎng)沙、青島、石家莊依次重啟限購(gòu)，外地人限購(gòu)一套，同時(shí)提高購(gòu)房首付比。
不止如此，與此前樓市調(diào)控多集中在一二線城市不同，部分一線周邊縣市及省內(nèi)熱點(diǎn)城市也陸續(xù)加入調(diào)控陣營(yíng)。河北涿州、滄州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區(qū)開始限購(gòu)，浙江嘉興、嘉善縣升級(jí)限購(gòu)限貸力度，廣東佛山、中山在限購(gòu)力度上均有不同程度加碼。
“限購(gòu)+限貸”組合拳下，樓市何去何從？房企又將以何種姿態(tài)應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整？
“房子不是用來(lái)炒的”
不同于以往樓市調(diào)控“一刀切”，“因城施策”實(shí)現(xiàn)差異化調(diào)控，也是“新常態(tài)”下政府為抑制樓市過(guò)高過(guò)熱增長(zhǎng)采取的“新舉措”。
2017年3月5日，第十二屆全國(guó)人大代表大會(huì)第五次會(huì)議召開，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告時(shí)指出，2017年要因城施策去庫(kù)存，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。
分城施策背后，是一二線城市“高房?jī)r(jià)”與三四線城市“高庫(kù)存”之間的矛盾愈發(fā)明顯。
報(bào)告中指出，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲本質(zhì)還是土地供應(yīng)不足，下一步各城市仍需加大土地供應(yīng)力度，提前釋放未來(lái)的部分供地指標(biāo)，進(jìn)一步提升土地供應(yīng)規(guī)模。同時(shí)報(bào)告要求各城市要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。某研究機(jī)構(gòu)研報(bào)預(yù)測(cè)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒓哟a限購(gòu)；現(xiàn)有調(diào)控城市將進(jìn)一步擴(kuò)容。
針對(duì)三四線城市，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提到， 目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。
“針對(duì)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，各省市均提出了明確的目標(biāo)。海南省計(jì)劃2017年將商品住宅庫(kù)存去化周期控制在18個(gè)月以內(nèi)，山西省2017年商品房去化周期控制在10個(gè)月左右。”某研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，去庫(kù)存將是2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要主題，三四線城市房地產(chǎn)政策層面仍將延續(xù)寬松走向，刺激性政策應(yīng)加緊落地執(zhí)行，以便更快、更好地實(shí)現(xiàn)三四線城市庫(kù)存去化。
各類調(diào)控舉措背后，其目的是要堅(jiān)持住房的居住屬性。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”早在2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中就曾明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
融資收緊的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候，才能知道誰(shuí)在裸泳。
2017年3月2日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開銀監(jiān)會(huì)專場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，在提及2016年全國(guó)一二線城市上漲過(guò)快及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款情況時(shí)，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清表示，銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)里面，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)也是經(jīng)常提到的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。為此，郭樹清專門指出，在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開發(fā)商和居民個(gè)人。
不只是銀行放貸收緊。實(shí)際上，自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資渠道外，地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行 ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。
2016年10月開始，上交所、深交所紛紛出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門檻，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2017年2月13日，中國(guó)證券**基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。根據(jù)此前信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年4季度末，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為1.43萬(wàn)億元，占比為8.19%。
2017年2月17日，證監(jiān)會(huì)對(duì)《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》部分條件進(jìn)行修訂。其中上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過(guò)上次發(fā)行股份的20%。
種種跡象給出了一個(gè)清晰的信號(hào)，即監(jiān)管部門正在收緊融資規(guī)模，多渠道收緊房企的“杠桿”。
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，金融形勢(shì)逆轉(zhuǎn)就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標(biāo)業(yè)務(wù)受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。
謹(jǐn)防規(guī)模增長(zhǎng)后遺癥
談及融資政策收緊對(duì)房企的影響，新城控股董事長(zhǎng)王振華認(rèn)為，這對(duì)大型房企的影響并不大，反而會(huì)加快行業(yè)整合，同時(shí)也是機(jī)會(huì)。
某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，融資渠道收緊后，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，勢(shì)必需要加快銷售，因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)，銷售依然是房企快速回籠資金的一個(gè)很重要體現(xiàn)。不排除今年部分房企通過(guò)并購(gòu)的方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，這樣也能夠降低相應(yīng)的**成本和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。
2017年3月22日，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行。報(bào)告顯示，2016年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷售面積的38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的60%、70%和90%。此外，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額達(dá)5.2億平方米，同比增長(zhǎng)31.6%，銷售金額創(chuàng)下6.3萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)40.1%。500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組研報(bào)指出，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借準(zhǔn)確的市場(chǎng)研判、契合主流的市場(chǎng)布局與產(chǎn)品架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模加速提升，市場(chǎng)份額突破四成。同時(shí)，大型百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)凸顯，盈利能力加速分化，行業(yè)資源加速向更大規(guī)模的企業(yè)集聚，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、快者愈快”的定律在行業(yè)發(fā)展中的主導(dǎo)作用更加顯著。
研報(bào)同時(shí)提醒稱，部分熱點(diǎn)市場(chǎng)布局過(guò)于集中的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，若依存度過(guò)高的城市需求透支將對(duì)其未來(lái)銷售造成不利影響；部分短期債務(wù)集中的高杠桿企業(yè)，若集中償付壓力與銷售回款壓力共存將潛藏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此織密扎牢財(cái)務(wù)安全的保障網(wǎng)，是部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的重要任務(wù)。
不過(guò)可以肯定的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，有質(zhì)量的增長(zhǎng)將取代過(guò)去單純的規(guī)?；鲩L(zhǎng)，成為越來(lái)越多房企追逐的目標(biāo)。
越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，現(xiàn)在行業(yè)集中度越來(lái)越高，不進(jìn)則退，但要把規(guī)模定到1000億元，甚至2000億元并不現(xiàn)實(shí)，“公司追求的是有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。
