德國(guó)房?jī)r(jià)為什么長(zhǎng)期穩(wěn)定？
縱觀全球，很少有國(guó)家可以保持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，但德國(guó)卻“獨(dú)善其身”。從1977年至今，德國(guó)人均收入增長(zhǎng)約3倍，但同期名義住房?jī)r(jià)格僅上漲約60%，房?jī)r(jià)收入比較低，這提高了民眾的幸福度，也成就了“德國(guó)制造”。德國(guó)房?jī)r(jià)為何長(zhǎng)期穩(wěn)定?對(duì)我們有哪些啟示?
1、德國(guó)房?jī)r(jià)合理，房?jī)r(jià)收入比偏低，保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，在全球“獨(dú)善其身”。1970~2015年，德國(guó)新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。
十次危機(jī)九次地產(chǎn)，1991年日本房地產(chǎn)泡沫和2008年美國(guó)次貸危機(jī)，全球各國(guó)普遍受誘惑刺激房地產(chǎn)泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價(jià)，唯有德國(guó)沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)。
2、德國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，并以法律形式保障。德國(guó)政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部分，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。
政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國(guó)制造”。
德國(guó)的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國(guó)住房政策的“四大支柱”。
3、充足穩(wěn)定的住房供給，規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，住房擁有率低、租房比例高。
經(jīng)過戰(zhàn)后重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長(zhǎng)期的住房緊張問題得到緩解。德國(guó)政府大力推動(dòng)廉價(jià)住房建設(shè)，同時(shí)支持建設(shè)福利性公共住房建設(shè)，政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國(guó)人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。
保護(hù)承租者的租賃市場(chǎng)，《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴;如果超過50%，就構(gòu)成犯罪。
住房擁有率較低，租房比例較高，德國(guó)的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。
4、合理穩(wěn)定的住房投資回報(bào)率，嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為。德國(guó)住房市場(chǎng)具有較為穩(wěn)定的投資回報(bào)率，長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%~5%之間。德國(guó)先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。
在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20%，購房者就可以向法庭起訴。
如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。
5、德國(guó)的城市體系是多核心且均衡發(fā)展。據(jù)2006年德國(guó)官方數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)有11個(gè)城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。
德國(guó)城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)集群，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。合理的城市布局，使大多數(shù)德國(guó)居民分散在眾多中小城市里。
6、貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)。德國(guó)聯(lián)邦銀行長(zhǎng)期實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，通貨膨脹水平長(zhǎng)期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。德國(guó)央行的這一傳統(tǒng)也在歐央行中得以傳承。
7、實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的房貸政策。德國(guó)實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房?jī)r(jià)水平提供制度保障。德國(guó)對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響。
第一，德國(guó)居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的50%以后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶。
第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。
