別熱炒房?jī)r(jià)下跌“拐點(diǎn)”到來(lái)了，長(zhǎng)效機(jī)制才重要
近期，一大波北京房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的消息來(lái)襲，有說(shuō)北京房?jī)r(jià)下降20%，有說(shuō)學(xué)區(qū)房直降100多萬(wàn)元，有說(shuō)千萬(wàn)級(jí)二手房降價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元等等。一夜之間，被篤定認(rèn)為“大而不能倒”的北京樓市就好像撐不住了。
自“3·17”新政以來(lái)，短短兩三個(gè)月間，北京樓市從賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，預(yù)期反轉(zhuǎn)之快，讓以前的歷次調(diào)控都相形見(jiàn)絀。就在不久前，北京樓市在一個(gè)月內(nèi)第四次“變相加息”，杠桿基本要降到地面了。這也使得北京二手房交易創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低，購(gòu)房需求被明顯抑制。
北京房?jī)r(jià)的確在降，而且趨勢(shì)也是如此，特別是相對(duì)于今年2-3月的猛漲，回調(diào)的空間很大。但要說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)就已經(jīng)一潰千里，不是智商感人，就是忽悠流量。所謂的20%和百萬(wàn)降價(jià)，毫無(wú)疑問(wèn)都是局部和個(gè)案，之所以被無(wú)限放大和反復(fù)炒作，蓋因人們都習(xí)慣了用情緒思考問(wèn)題，而非邏輯和理性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十?dāng)?shù)年的發(fā)展，綁緊的不僅是地方財(cái)政和銀行貸款，還有日漸龐大的中產(chǎn)階層。這些年，盡管對(duì)高房?jī)r(jià)的咒罵從未消失，但不可否認(rèn)，房子的相關(guān)利益者不在少數(shù)。從政府到市場(chǎng)的共識(shí)一直都是合理增長(zhǎng)，從來(lái)都不是腰斬和斷崖。即使今年防范資產(chǎn)泡沫的壓力空前嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是以穩(wěn)為主，因?yàn)榉婪洞笃鸫舐渫戎匾?
對(duì)于北京以及全國(guó)樓市，重要的不是立竿見(jiàn)影的“變天”和“拐點(diǎn)”，而是穩(wěn)定預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制。這一輪樓市調(diào)控相對(duì)于此前的歷次調(diào)控，雖然更為凌厲，但仍只是程度不同，行政手段開(kāi)路，貨幣去杠桿徐行，還是在“限”字上做文章。“限”是雙刃劍，在迅速凍結(jié)需求和價(jià)格的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著日后大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟中國(guó)經(jīng)濟(jì)有個(gè)揮之不去的心結(jié)，那就是穩(wěn)增長(zhǎng)。
貨幣和杠桿，是理解當(dāng)下中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在“L型”底部逡巡不前，仍沒(méi)有找到新的增長(zhǎng)方式，仍無(wú)法擺脫對(duì)舊增長(zhǎng)模式的路徑依賴，那么就難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的倚重和依賴。放之四海，但凡新舊增長(zhǎng)引擎換擋之際，正是寬松貨幣和低利率政策濫觴之時(shí)，這是所有轉(zhuǎn)型國(guó)家都要面臨的“賽跑難題”，即改革與泡沫的賽跑。如果市場(chǎng)沒(méi)有出清、開(kāi)放和活躍到足夠程度，實(shí)業(yè)就將持續(xù)過(guò)剩和低效，無(wú)處可去的流動(dòng)性都將進(jìn)入到資本資產(chǎn)市場(chǎng)增值保值，吹大泡沫。這個(gè)過(guò)程，盡管人們心知肚明，但也無(wú)法阻擋自己也參與其中。
因此，樓市調(diào)控和金融去杠桿，不過(guò)是硬幣的一面，另一面則是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和質(zhì)量。即使是以土地、稅收等新供給為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，也必須嫁接在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之上。只有我們打開(kāi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新空間，形成能夠吸納大量要素資源的新池子，樓市“變天”的環(huán)境才不會(huì)像當(dāng)下這般動(dòng)輒得咎、投鼠忌器。
