新時代下 讓樓市短期調(diào)控讓位于長效機(jī)制
中央政治局近期召開會議，研究2018年經(jīng)濟(jì)工作，提出“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”，并明確這是明年要著力抓好的一項重點(diǎn)工作。此次有關(guān)住房制度的定調(diào)，信號意義很明顯。除了繼續(xù)強(qiáng)化短期樓市調(diào)控以外，更重要的是利用嚴(yán)厲調(diào)控創(chuàng)造出的寶貴“窗口期”，加快長效機(jī)制建設(shè)，深化住房制度改革，讓調(diào)控與長效機(jī)制、制度改革共同發(fā)力。
始于2016年10月份以來的新一輪調(diào)控，目前來看效果顯現(xiàn)。一線城市新房和二手住房價格指數(shù)同比漲幅均連續(xù)13個月回落，二線城市新房和二手住房價格指數(shù)同比連續(xù)11個月、9個月回落。今年1-11月，一線和二線城市新房交易面積分別下降了39%和25%。但是，盡管以“五限”(限購、限貸、限售、限價、限商)為核心的行政干預(yù)全面調(diào)控下，樓市“去杠桿”持續(xù)推進(jìn)，首套房貸利率連續(xù)9個月上升，但近期樓市出現(xiàn)反彈。一是少數(shù)熱點(diǎn)城市房價再次反彈；二是由于熱點(diǎn)城市普遍限制高價新盤入市，新房和二手住房價格出現(xiàn)倒掛，新房被迫采取“搖號配售”，南京出現(xiàn)“萬人搶房潮”，意味著市場對房價上漲的預(yù)期還很強(qiáng)烈。
更重要的是，居民“加杠桿”熱情不減。2017年以來，采取嚴(yán)格的規(guī)模控制后，1-10月份中長期貸款(主要是房貸)規(guī)模為4.57萬億元，比去年同期4.69萬億元有所下降，但居民總貸款增加1.03萬億元，其中短期消費(fèi)貸款增加是主因。2015年，居民部門消費(fèi)貸款僅增長18%，2017年上半年的增速達(dá)33%，三季度升至41%，比年初的20%翻了一倍。截至10月，居民短期貸款新增1.6萬億元，接近去年同期的3.5倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個百分點(diǎn)。但社會消費(fèi)品零售增速呈下行趨勢，或許意味著部分消費(fèi)貸轉(zhuǎn)化為房貸。無抵押、期限短、利率高的消費(fèi)貸款進(jìn)入樓市，這是投資投機(jī)需求抬頭的信號。
另外，鼓勵租賃的政策在有些地方異化為投資需求的新模式。首先，由于新盤限價，部分開發(fā)商“惜售”情緒重，于是將商品房項目打包給租賃企業(yè)或銀行，甚至轉(zhuǎn)讓數(shù)十年租賃權(quán)。此舉符合政策導(dǎo)向，能獲得稅收優(yōu)惠，甚至可能套取財政補(bǔ)貼。而且，還變相達(dá)到了“捂盤”的目的，人為減少商品房供應(yīng)，加劇市場對房價上漲的預(yù)期。近期在深圳等城市，出現(xiàn)金融資本、投資機(jī)構(gòu)攜大手筆資金進(jìn)場，借規(guī)模化租賃經(jīng)營之名義，在樓市大宗“掃貨”的案例，有的商務(wù)公寓一夜之間數(shù)百套新房銷售一空。據(jù)悉，參與競購的既有外地基金公司，又有本地私募資金。
不管是“搶房潮”，還是逆勢“加杠桿”，以及借租賃通道炒作都說明，過去十幾年來形成的“房價只漲不跌”和“屢調(diào)屢漲”等頑固預(yù)期并未緩解。根源在于，樓市空前分化、需要因城施策的背景下，決定調(diào)控績效的地方政府，主體責(zé)任還未“落地”。由于土地和稅收依賴未改，加上房價絕對水平并未明顯回落，開發(fā)商糧草充足，降價動力不明顯，市場存在政策松綁和房價反彈的預(yù)期。
目前，基于創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型低成本環(huán)境，降低國企和地方平臺債務(wù)風(fēng)險和償債成本，預(yù)防快速“擠泡沫”觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，關(guān)系全局的房地產(chǎn)能否穩(wěn)定具有戰(zhàn)略意義。因此，基準(zhǔn)利率暫不上調(diào)乃策略選擇。目前，房貸利率上浮，但中長期貸款基準(zhǔn)利率僅為4.90%，比2008-2009年金融危機(jī)時的最低水平5.94%還要低近1個百分點(diǎn)。近期，不管是住建部、央行和銀監(jiān)會發(fā)布的規(guī)范購房融資的215號文，還是三部委武漢會議，或是落實金融工作會議的五部委“資管新規(guī)”，均強(qiáng)調(diào)要落實地方主體責(zé)任，防止資金違規(guī)進(jìn)入樓市。
之所以出現(xiàn)上述諸多問題，根源在于基礎(chǔ)性制度、長效機(jī)制沒有完全建立。目前，包括租購并舉、租售同權(quán)、集體土地建租賃住房、調(diào)控機(jī)制化(發(fā)預(yù)警函)等，都帶有長效機(jī)制建設(shè)的色彩，對土地財政、舊增長模式都有一些觸及，但這些舉措效果未明顯顯現(xiàn)，甚至因觸及短期利益而受抵制，甚至政策走樣。比如，有些地方在培育租賃上蜻蜓點(diǎn)水，讓國企拿幾宗地搞“面子工程”。這種做法很難持續(xù)，供應(yīng)的效率也很難保障。因此，調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”，要想揮別舊式調(diào)控，要嚴(yán)格落實地方主體責(zé)任，確保政策不打折扣，壓住市場預(yù)期。同時，加快基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)，如房產(chǎn)稅明確時間表和執(zhí)行路徑；金融穩(wěn)定委員會協(xié)調(diào)各監(jiān)管部門，建立有效的資金疏堵渠道；加快形成多主體供應(yīng)(集體土地、單位存量土地、盤活存量商辦等)，緩解供求關(guān)系等。更重要的是，頂層上加快制定服務(wù)于新市民的、以租為主和租購并舉的住房新制度，傳遞改革的信心和決心。
