銀行首套房貸利率跟風(fēng)上浮
繼6月5日民生銀行的首套房貸款利率開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍后，6月13日，市場(chǎng)有消息稱(chēng)，近日又有銀行跟進(jìn)上調(diào)首套房貸款利率，在基準(zhǔn)利率上上浮5%-10%，二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)各家銀行不排除繼續(xù)上調(diào)貸款利率的可能性，在當(dāng)前政策面下積極購(gòu)房、果斷而非優(yōu)柔寡斷很關(guān)鍵。
銀行跟進(jìn)上浮房貸利率
一周剛過(guò)，北京地區(qū)已有銀行跟進(jìn)上浮房貸利率。6月13日有消息稱(chēng)，廣發(fā)銀行、平安銀行不同程度上浮了房貸利率。北京商報(bào)記者從廣發(fā)銀行北京分行相關(guān)人士處獲悉，目前，廣發(fā)銀行首套房貸款利率上浮5%，并且額度有限。
此外據(jù)消息稱(chēng)，平安銀行也通知首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，但是具體開(kāi)始時(shí)間另行通知。平安銀行北京分行相關(guān)人士也對(duì)北京商報(bào)記者表示，因額度有限，所以沒(méi)有明確的利率定價(jià)，在實(shí)際執(zhí)行中需要議價(jià)。
6月5日，市場(chǎng)曾傳出消息，民生銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套住房按揭貸款最低利率仍為基準(zhǔn)利率的1.2倍。當(dāng)時(shí)，北京商報(bào)記者向中行、交行、招行、中信、光大、浦發(fā)、平安、興業(yè)、廣發(fā)、北京銀行等多家銀行咨詢(xún)，得到的答復(fù)是“未出現(xiàn)變化”。不過(guò)，當(dāng)時(shí)就有銀行對(duì)北京商報(bào)記者表示，“同業(yè)出了新政策以后，也在密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)”。
值得關(guān)注的是，以北京地區(qū)為先導(dǎo)，部分銀行在上海、廣州等地均已上調(diào)了房貸利率。據(jù)媒體報(bào)道，目前，廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行，從本月初起把首套房貸利率上調(diào)了10%，而如果想快點(diǎn)拿到貸款，首套房貸利率可能要上浮20%。
不過(guò)，對(duì)于此次北京地區(qū)銀行的跟進(jìn)，有分析人士認(rèn)為，民生、廣發(fā)、平安這幾家銀行長(zhǎng)期以來(lái)房貸業(yè)務(wù)都做的相對(duì)不多，對(duì)于北京地區(qū)其他銀行后續(xù)是否跟進(jìn)的參考作用并不大。偉嘉安捷企劃部經(jīng)理吳昊表示，像廣發(fā)、平安兩家銀行，基本不怎么做房貸業(yè)務(wù)，所以即使利率上調(diào)也很正常，因?yàn)槿绻匈?gòu)房者堅(jiān)持在該行申請(qǐng)貸款，銀行出于額度考慮就是要上調(diào)房貸利率。但這三家銀行并不具備代表性，購(gòu)房者還有很多銀行可以選擇。偉嘉安捷最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從近期各家銀行的利率情況來(lái)看，目前超過(guò)95%以上的銀行仍然維持著首套房基準(zhǔn)，二套房上浮20%的情況。
在談及銀行上浮房貸利率的原因時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京商報(bào)記者表示，上調(diào)房貸利率和商業(yè)銀行當(dāng)前的壓力有關(guān)，主要是放貸規(guī)模相對(duì)較大，所以實(shí)際上還是存在一定的壓力，流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕，商業(yè)銀行會(huì)有踩剎車(chē)的做法。另外對(duì)于房貸背后的金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所警惕，所以會(huì)有類(lèi)似收緊的做法。
放貸周期延長(zhǎng)
雖然目前大多數(shù)銀行尚未上調(diào)首套房貸利率，但同樣會(huì)令購(gòu)房者感到煎熬的是銀行放貸周期普遍延長(zhǎng)?！耙促F，要么等”是不少銀行給購(gòu)房者提供的惟二選擇。
北京商報(bào)記者從偉嘉安捷處了解到，從今年一季度末期開(kāi)始，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況，接近年中這樣的情況并沒(méi)有得到緩解。目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個(gè)工作日左右，個(gè)別的銀行甚至放款周期更長(zhǎng)，而且審批的條件也比從前更為嚴(yán)格，對(duì)購(gòu)房人收入流水和還款能力的要求也比較高。
銀行延長(zhǎng)放貸周期背后的一個(gè)主因，與上調(diào)房貸利率相同，就是沒(méi)額度。今年春節(jié)后，就曾有多位購(gòu)房者向北京商報(bào)記者反映，銀行將放貸時(shí)間拉長(zhǎng)，從過(guò)去的一個(gè)多月變?yōu)?個(gè)月或更久，時(shí)間成本明顯增加。銀行方面同樣無(wú)奈，多家銀行的信貸人員介紹，“我們也在等”。此外，在抵押登記環(huán)節(jié)，建委審批放緩，也壓制住銀行放貸的速度。
一位國(guó)有銀行的信貸人員坦言，不論是在銀行額度方面，還是建委的審批速度方面，其實(shí)都是國(guó)家在要求收緊，還是為了給樓市降溫，和之前的政策一脈相承。
這兩個(gè)因素，也依然掣肘當(dāng)前銀行的放貸速度。一方面，不少銀行人士坦言，現(xiàn)在仍然一直在壓額度；另一方面，吳昊介紹，現(xiàn)在各個(gè)區(qū)縣建委的審批速度仍快慢不一，有的甚至?xí)_(dá)到2個(gè)月以上，“放貸周期肯定是慢了?！眳顷徽f(shuō)道。甚至有部分房產(chǎn)中介以及銀行個(gè)貸專(zhuān)員表示，批貸周期“沒(méi)有確定時(shí)間表”。
無(wú)論是房貸利率抬高，或是放貸周期延長(zhǎng)，都可能會(huì)打亂購(gòu)房者的計(jì)劃，甚至造成違約。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在放貸周期都比較長(zhǎng)，不確定因素也比較多，所以建議購(gòu)房者盡量多延長(zhǎng)合同周期。
不排除下半年持續(xù)收緊
通常情況下，一般進(jìn)入下半年，銀行房貸額度會(huì)越來(lái)越少，房貸利率會(huì)漸呈上升之勢(shì)。但今年以來(lái)，還沒(méi)過(guò)完前5個(gè)半月，京城樓市的房貸利率折扣已經(jīng)經(jīng)歷了四次調(diào)整。先是在元旦后，將8.5折全面回調(diào)到9折；3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將9折上調(diào)到9.5折；“五一”假期后，約10家銀行將首套房房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率，二套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；本月初，部分銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
疊加現(xiàn)階段信貸環(huán)境持續(xù)收緊，多位業(yè)內(nèi)人士提醒，銀行的信貸政策仍是趨于嚴(yán)格，隨著三、四季度的來(lái)臨，各家銀行不排除繼續(xù)上調(diào)貸款利率的可能性。張大偉指出，各家銀行都有繼續(xù)上調(diào)的可能性，而且針對(duì)資質(zhì)相對(duì)較差的客戶(hù)審核更嚴(yán)格。后續(xù)肯定還有銀行會(huì)繼續(xù)上調(diào)，這個(gè)趨勢(shì)是不是會(huì)加快還是看資金價(jià)格上行速度。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，類(lèi)似美元繼續(xù)加息的預(yù)期強(qiáng)化，同時(shí)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率繼續(xù)上升的可能性也在加大，所以從這個(gè)角度看，都會(huì)帶來(lái)一些新的變化，即銀行的資金面會(huì)吃緊，類(lèi)似趨勢(shì)預(yù)計(jì)在2018年也會(huì)延續(xù)，所以購(gòu)房者需要有足夠的警惕和重視。
但蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、高級(jí)研究員黃志龍認(rèn)為，近期北京等一線城市按揭貸款利率不斷上升，特別是部分商業(yè)銀行針對(duì)首套房按揭貸款利率上升至1.1倍，這顯然與監(jiān)管部門(mén)支持和鼓勵(lì)首套房需求的政策精神不符，但卻可能意味著由商業(yè)銀行自主確定按揭貸款利率的市場(chǎng)化時(shí)代真正來(lái)臨。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，該如何應(yīng)對(duì)？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉建議，謹(jǐn)慎考慮購(gòu)房決策，預(yù)留好時(shí)間并把握自身還款能力。從時(shí)機(jī)來(lái)看，吳昊分析稱(chēng)，有剛性購(gòu)房需求的，三季度是相對(duì)較好的入市時(shí)機(jī)，因?yàn)檎弑容^嚴(yán)格，房?jī)r(jià)也呈下降趨勢(shì)。到了四季度，銀行可能因?yàn)闆](méi)有額度加上年底盤(pán)點(diǎn)，實(shí)施慣例性收緊，甚至可能提前上漲。
嚴(yán)躍進(jìn)還補(bǔ)充表示，另外有一點(diǎn)需要明確，首付比例預(yù)計(jì)不會(huì)繼續(xù)調(diào)整，所以也不能說(shuō)對(duì)購(gòu)房有太多繼續(xù)收緊的、實(shí)質(zhì)性的管制，在當(dāng)前政策面下積極購(gòu)房、果斷而非優(yōu)柔寡斷很關(guān)鍵。
