預(yù)測(cè)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年半年報(bào)目前已經(jīng)公布完畢，剔除部分停牌企業(yè)，135家上市房地產(chǎn)企業(yè)全部公布了業(yè)績(jī)，整體看，在過(guò)去連續(xù)4年利潤(rùn)率下調(diào)后，即使今年上半年市場(chǎng)成交爆發(fā)，但利潤(rùn)率依然出現(xiàn)了下調(diào)，目前已跌至8%。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，135家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為5695.3億元，相比2015年同期的4118.4億元漲幅高達(dá)37.11%。而凈利潤(rùn)漲幅則明顯低于營(yíng)業(yè)收入漲幅，僅從2015年上半年的415.3億元，上漲到了2016年上半年的464.3億元。
不僅凈利潤(rùn)絕對(duì)值不高，從平均利潤(rùn)率來(lái)看，今年上半年，120家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%，而即使在成交慘淡的2015年同期，利潤(rùn)率也有10.1%。
“135家上市房企的利潤(rùn)總額，僅相當(dāng)于建設(shè)銀行一家利潤(rùn)的1/3”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷(xiāo)售額歷史最高的一年，但風(fēng)險(xiǎn)依然越來(lái)越大。
寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，使得2016年房企收獲成交量爆發(fā)的一年，從房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致房企銷(xiāo)售快速上漲。
但同時(shí)，地王頻繁出現(xiàn)，土地價(jià)格爆發(fā)，今年前7月，標(biāo)桿房企合計(jì)拿地為6241.75億元，合計(jì)建筑面積為9656萬(wàn)平方米，平均拿地成本為6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是說(shuō)，今年企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51.8%。
張大偉測(cè)算，今年內(nèi)合計(jì)有24家房企拿地金額超過(guò)百億，在去年同期這一數(shù)字僅為16家。搶地企業(yè)已經(jīng)從國(guó)企到民企，開(kāi)始全面出現(xiàn)。雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本卻明顯上漲，這些都嚴(yán)重影響了利潤(rùn)率。
從未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看，張大偉認(rèn)為，地王仍然是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線(xiàn)城市成交已經(jīng)開(kāi)始放緩，部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)計(jì)下半年，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。對(duì)于收獲了過(guò)多高價(jià)地王項(xiàng)目的房企，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)輕微調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。
