55家房企半數(shù)中報預(yù)增 三成企業(yè)虧損
截至7月17日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計55家上市房企披露2017年中報業(yè)績預(yù)告，預(yù)計凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有31家，占比超過五成，18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占三成以上。
對此，平安證券房地產(chǎn)分析師表示，得益于過往兩年樓市的高增長，主流房企可結(jié)算貨值充足，業(yè)績相對穩(wěn)健。
上海某房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示，今年一季度房企盈利、銷售業(yè)績較好，因此有些房企上半年即完成了一半以上的銷售任務(wù)。
逾一半房企凈利預(yù)增
值得注意的是，目前公布2017年中報業(yè)績預(yù)告的A股房企一般為中小房企，尚不能代表整個房地產(chǎn)板塊的運營情況，但已可折射出行業(yè)基本面趨勢。整體來看，預(yù)計龍頭房企市場占有率提升，中型房企凈利增長速度放緩，轉(zhuǎn)型不利的企業(yè)虧損較為明顯。
在上述55家已發(fā)布2017年中報業(yè)績預(yù)告的A股房企中，剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，從預(yù)告凈利潤變動幅度來看，31家呈現(xiàn)上行趨勢，占比超過五成；18家虧損，其中8家是首虧；從預(yù)告凈利潤下限來看，18家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比超過三成。
記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)。截止到7月17日，2017年上半年，有5家上市房企預(yù)告凈利潤超過5億元。具體來看，榮盛發(fā)展預(yù)告凈利潤在14億元-17億元之間，金融街預(yù)告凈利潤在10億元-11億元之間，華聯(lián)控股預(yù)告凈利潤在10.2億元-10.6億元之間，粵泰股份預(yù)告凈利潤在8.8億元-9.25億元之間，濱江集團(tuán)預(yù)告凈利潤在7.4億元-9.4億元之間。
對于業(yè)績變動原因，榮盛發(fā)展表示，公司管理層預(yù)計，2017年上半年，公司可結(jié)算項目增加，結(jié)算收入及利潤較上年同期有一定幅度上升。
而集中在杭州布局的濱江集團(tuán)上半年凈利上漲也較為明顯。對此，濱江集團(tuán)表示，報告期內(nèi)武林壹號2#、10#精裝住宅交付，因此公司2017年上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤與上年同期相比變動幅度在10%-40%之間。
事實上，雖然多數(shù)上市房企2017年一季度的業(yè)績上漲，但行業(yè)整體毛利率走低，部分中小房企與大型開發(fā)商相比，管理不夠高效，多點網(wǎng)格化布局不完善，難以應(yīng)對調(diào)控周期，凈利潤幾經(jīng)起伏，穩(wěn)健不足，甚至虧損。
超三成企業(yè)虧損
需要一提的是，雖然區(qū)域性房企業(yè)績得到了很好的釋放，但虧損企業(yè)仍有所增長，占比甚至超過三成。記者注意到，這些企業(yè)多處在轉(zhuǎn)型過程中，或剛剛完成重組，其他業(yè)務(wù)尚未貢獻(xiàn)大量利潤。
以中航地產(chǎn)為例，2017年上半年，公司預(yù)告凈利潤虧損1.35億元-1.6億元之間。中航地產(chǎn)表示，2015年同期轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司股權(quán)取得投資收益 1.1 億元，而本期無此類事項發(fā)生額。此外，公司因 2016 年底出售地產(chǎn)項目股權(quán)事項導(dǎo)致本期收入及利潤較上年同期有所下降，以及出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)事項產(chǎn)生的營業(yè)外支出較上年同期有所增加。
事實上，保利地產(chǎn)2016年完成國務(wù)院國資委主導(dǎo)的首單央企地產(chǎn)整合，而整合對象正是中航地產(chǎn)，保利地產(chǎn)斥資20.30億元收購中航地產(chǎn)旗下九個項目。
平安證券一份分析報告也指出，從業(yè)績預(yù)減或預(yù)虧公司來看，除個別由于高基數(shù)導(dǎo)致業(yè)績下滑外，大多數(shù)均為轉(zhuǎn)型的小規(guī)模房企。由于地產(chǎn)行業(yè)確認(rèn)收入節(jié)奏的特殊性，中報業(yè)績并不能代表全年的業(yè)績增速?？紤]到上半年統(tǒng)計的23家典型房企銷售目標(biāo)完成率達(dá)53.41%，較2016年同期上升8.2個百分點，加上開發(fā)商預(yù)收款相對充足，預(yù)計主流房企全年業(yè)績依舊穩(wěn)健。
而主流房企市場占有率正在加速提高，集中度得到大跨步提升。有業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，雖然行業(yè)天花板在迫近，但至少還有一段時間才能真正到來，這這段時間里，龍頭房企融資渠道豐富，資金成本更低，拿地優(yōu)勢明顯。此外，龍頭房企市場占有率明顯高于二線和三線房企，即使在行業(yè)毛利率走低的趨勢下，其高效的管理模式、多元化的布局和快速周轉(zhuǎn)等能力仍能保證其盈利優(yōu)勢。
方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平等人表示，在本輪調(diào)控小周期中，中小房企清理歷史庫存并逐步退出，大型房企順勢兼并重組、沖規(guī)模搶占競爭優(yōu)勢，房企集中度加速提升，龍頭房企“市占率”在2017年以來出現(xiàn)跳躍式增長。
但據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計，待2017年上市房企年報全部出爐，估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因為市場進(jìn)入調(diào)整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規(guī)模達(dá)千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負(fù)80%左右的資產(chǎn)負(fù)債率。
鑒于此，他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，單純追求規(guī)?；姆科笾饕找孢^分依賴住宅銷售，而住宅市場短周期調(diào)控就將為企業(yè)帶來資金鏈斷裂風(fēng)險，同時非住宅銷售業(yè)務(wù)若不成熟，中長期盈利能力和抗風(fēng)險能力都將非常脆弱。若一味只看重銷售規(guī)模，利潤危機(jī)將對企業(yè)造成重大打擊。
