我為什么不看好小產(chǎn)權(quán)房 看完你就明白了
總價(jià)天花板。
小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得總額高、長(zhǎng)時(shí)間、低利息貸款。
我有個(gè)學(xué)弟，在深圳市區(qū)工作，月入1.5萬(wàn)，準(zhǔn)備在深圳買房結(jié)婚。
他和未婚妻目前有50萬(wàn)積蓄，加上雙方父母資助和親戚借款，大概有100萬(wàn)現(xiàn)金可用于購(gòu)房和裝修。
學(xué)弟想買套小三房，再不濟(jì)就買個(gè)兩房剛需盤?？墒沁@點(diǎn)錢，在深圳關(guān)外二手樓均價(jià)4、5萬(wàn)情況下，買套剛需房（以80平方米計(jì)算），這點(diǎn)錢連首付都不夠。
學(xué)弟把目光轉(zhuǎn)移到龍華新區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房。某些配套較好的小產(chǎn)權(quán)房樓盤，帶裝修，樓價(jià)約1.3萬(wàn)，一套80方兩房總價(jià)約100萬(wàn)。學(xué)弟去那個(gè)樓盤看過(guò)，覺得跟商品房幾乎無(wú)差別（如果忽略周邊緊挨著廠房），而且還不用繳納二手房稅費(fèi)。唯一覺得需要考慮的是，這房子得一次性付清房款。
學(xué)弟想咨詢我的意見，我一聽說(shuō)要一次性付清100萬(wàn)就馬上否定了。學(xué)弟覺得奇怪，為何我連房子、小區(qū)都不看，就否定了這個(gè)方案。
如果學(xué)弟的100萬(wàn)大概有80萬(wàn)可用于購(gòu)房（其他的用于支付稅費(fèi)和裝修），那么這筆錢是可以撬動(dòng)267萬(wàn)的商品房。大概可以買50+平米。
以首次購(gòu)房首付3成計(jì)算，總房款為80萬(wàn)除以0.3等于267萬(wàn)，月供約1萬(wàn)元（以30年分期、等額本息計(jì)算、年利率4.9%）。如果是兩夫妻一起負(fù)擔(dān)，對(duì)于一線城市居民這個(gè)月供不算重。何況大城市職場(chǎng)新人薪水會(huì)快速增長(zhǎng)，過(guò)不了幾年這月供不成負(fù)擔(dān)。
小產(chǎn)權(quán)房總價(jià)這么高，同樣是剛需房，完全可以用50平米緊湊兩房來(lái)代替。
學(xué)弟始終不想放棄買套大房子的想法。他聽說(shuō)附近某些小產(chǎn)權(quán)房提供分期付款，只需繳納5成首付，余款分3至5年分期還清，覺得自己應(yīng)該能輕輕松松買一套。
我再次無(wú)情地否定學(xué)弟的想法。假設(shè)小產(chǎn)權(quán)新房總價(jià)100萬(wàn)，首付5成要50萬(wàn)，余下50萬(wàn)分3年還清（因?yàn)闀r(shí)間越短房東收利息越低），忽略利息一年需還近20萬(wàn)。如果學(xué)弟覺得買商品房月供1萬(wàn)都算負(fù)擔(dān)重，那么一年還20萬(wàn)就不算負(fù)擔(dān)重？！
小產(chǎn)權(quán)房總價(jià)高已經(jīng)不算弱點(diǎn)。最大的弱點(diǎn)在于，完全不能用長(zhǎng)期、低息貸款啊！
我搜羅一下最近深圳、東莞等地小產(chǎn)權(quán)房，能接受分期付款的盤最多僅5年分期，利率從免息到0.9%/月不等（折合年利率為10.8%）。也即是說(shuō)，幾十萬(wàn)房款分5年還清，對(duì)于年輕小夫妻而言不是小數(shù)目。不像銀行發(fā)放的房貸，可以長(zhǎng)達(dá)30年分期，慢慢還。
學(xué)弟似乎還不死心，想著給商品房開發(fā)商賺很多錢、給銀行支付利息很不爽。我笑而不語(yǔ)，正因?yàn)樯唐贩靠梢垣@得房貸，當(dāng)遇到家庭變故需要大筆資金時(shí)可以拿房子抵押，而小產(chǎn)權(quán)房是死的、不能變現(xiàn)。
學(xué)弟始終不明白，商品房其實(shí)是個(gè)金融產(chǎn)品。買房不過(guò)是獲取優(yōu)良貸款的途徑。
學(xué)弟對(duì)小產(chǎn)權(quán)房念念不忘，還問我一句，那啥時(shí)候買劃算呢？
我的回答是——
A．現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地段的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)達(dá)到二手房?jī)r(jià)1/3，買小產(chǎn)權(quán)房的錢都?jí)蛏唐贩康氖赘?。除非穿越回到至?年前，那時(shí)深圳小產(chǎn)權(quán)房約為同地段商品房?jī)r(jià)的1/5、甚至更低。
B．若日后小產(chǎn)權(quán)房提供更長(zhǎng)時(shí)間的分期付款，可能會(huì)劃算。
后 話：
前兩天，廣州出臺(tái)“租售同權(quán)”，輿論界幾乎一面大贊歡迎。一心向往小產(chǎn)權(quán)房的學(xué)弟似乎找到政策依據(jù)，以為買小產(chǎn)權(quán)房以后不用愁孩子上學(xué)問題。我又給他潑冷水，學(xué)弟聽好了：
很多城市早就有不買房照樣積分入學(xué)，只不過(guò)在學(xué)位面前，無(wú)房無(wú)戶口者永遠(yuǎn)是排在最后。深圳今年戶籍生公辦學(xué)位缺口好幾萬(wàn)人，何時(shí)輪到租房者呢？
