二季度市場(chǎng)大宗交易活躍 寫(xiě)字樓仍是投資熱點(diǎn)
高力國(guó)際最新季度報(bào)告顯示，2017年第二季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易活躍，北京、上海、廣州、深圳四地錄得340億元的交易總金額，其中優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓仍為投資熱點(diǎn)，次中心區(qū)域的增值型資產(chǎn)和工業(yè)物業(yè)的前景廣闊。
上海
第二季度，上海大宗交易市場(chǎng)總體保持活躍，共錄得8筆交易完成，其中7筆交易是由國(guó)內(nèi)投資者完成，交易總金額約162億元。寫(xiě)字樓持續(xù)成為投資者青睞的標(biāo)的，8宗交易中有7個(gè)為寫(xiě)字樓或以辦公為主的綜合用途項(xiàng)目。
雖然國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商很想進(jìn)入上海市場(chǎng)，但是由于土地供應(yīng)稀缺，拿地的競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以這些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)上海的現(xiàn)有存量或者尋求與現(xiàn)有業(yè)主合作建立合資項(xiàng)目，高力團(tuán)隊(duì)于今年上半年操作完成的琴海苑項(xiàng)目就是最好的案例。
預(yù)計(jì)第三季度活躍買(mǎi)家包括人民幣基金、本地資產(chǎn)管理公司和資金充足的外國(guó)機(jī)構(gòu)。
主要交易
濱江集團(tuán)以約23億元的價(jià)格收購(gòu)黃浦區(qū)琴海苑項(xiàng)目49%的股權(quán)，與上置集團(tuán)形成合資伙伴關(guān)系
位于虹口區(qū)的虹口SOHO以約36億元的價(jià)格出售予吉寶置業(yè)、首峰資金管理和另一聯(lián)合投資者
位于楊浦區(qū)的國(guó)正中心以約26億元的價(jià)格出售予凱德集團(tuán)
北京
將目光轉(zhuǎn)向北京市場(chǎng)，投資者繼續(xù)將重點(diǎn)放在次中心區(qū)域資產(chǎn)以及寫(xiě)字樓、商鋪和商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的改造項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)上。
作為一線(xiàn)城市，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體流動(dòng)性仍較低，新的投資機(jī)會(huì)相對(duì)較少。不過(guò)依然有交易達(dá)成，尤其是在次中心區(qū)域。
熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的活躍投資者應(yīng)能繼續(xù)發(fā)掘出滿(mǎn)足自身需求的投資項(xiàng)目。此外，國(guó)內(nèi)投資者相比國(guó)外投資者更加活躍。
望京、通州等次中心區(qū)域?qū)⒗^續(xù)發(fā)展。通州位于北京東部，距離市中心17公里，是正在建設(shè)中的衛(wèi)星城市，政府計(jì)劃逐步將一些職能轉(zhuǎn)移到通州。此外，很多新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目也正在建設(shè)中，包括地鐵線(xiàn)和規(guī)劃的大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)（距離市中心以南46公里），將繼續(xù)促進(jìn)次中心區(qū)域的發(fā)展和完善。第二季度北京完成了三筆主要交易，顯示出投資者對(duì)次中心區(qū)域內(nèi)增值型資產(chǎn)的濃厚興趣。我們預(yù)計(jì)，這一趨勢(shì)將延續(xù)到第三季度。
主要交易
華潤(rùn)斥資17億元收購(gòu)了中興通訊的中興大廈（29,982平方米），該物業(yè)位于北京市海淀區(qū)，是一座具有增值潛力的寫(xiě)字樓
平安信托斥資12.5億元收購(gòu)位于望京的北京新一城（50,086平方米）
一家當(dāng)?shù)赝顿Y者以7.31億元的價(jià)格收購(gòu)中關(guān)村科技園區(qū)上地的一棟研發(fā)大樓（34,364平方米）
珠江三角洲
珠三角的房地產(chǎn)表現(xiàn)為以政策為導(dǎo)向的市場(chǎng)。隨著其稅率的優(yōu)惠政策以及行政辦事流程的簡(jiǎn)化，珠江三角洲逐漸開(kāi)始吸引越來(lái)越多的投資者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。
在政府政策引導(dǎo)下，珠江三角洲，尤其是深圳的寫(xiě)字樓的投資者和開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在更傾向于開(kāi)發(fā)辦公樓以自用。
零售物業(yè)市場(chǎng)保持強(qiáng)勁，廣州錄得一筆大宗整售交易。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金斥資40億元收購(gòu)了廣州荔灣區(qū)的大都會(huì)廣場(chǎng)。交易時(shí)大都會(huì)廣場(chǎng)的入駐率為94.1%，投資回報(bào)率約為4%。
企業(yè)拿地建設(shè)總部的需求旺盛，深圳灣超級(jí)總部基地的三處商用地塊以共計(jì)98億元售出，平均單價(jià)每平方米17,529元。買(mǎi)家分別是神州數(shù)碼、中興通訊和中國(guó)電子科技集團(tuán)。
政府將繼續(xù)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，鼓勵(lì)商業(yè)用地和工業(yè)用地統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)；在商業(yè)用地方面，政府希望引導(dǎo)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃和開(kāi)發(fā)自用的方式，促進(jìn)更多以功能導(dǎo)向的投資。在工業(yè)用地方面，政府的監(jiān)管則為確保為產(chǎn)業(yè)研發(fā)或工業(yè)生產(chǎn)預(yù)留合理空間。
在以自用為主要目的的投資者和開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將基本保持活躍。
我們預(yù)計(jì)，政府或?qū)⑼ㄟ^(guò)政策法規(guī)方式，進(jìn)一步鼓勵(lì)金融和科技類(lèi)的企業(yè)遷往黃金地段，以吸引潛在投資者。除土地定向出讓外，城市更新將成為投資者和開(kāi)發(fā)商的土地供應(yīng)的主要來(lái)源。第三季度，零售物業(yè)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。
華西
成都房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)客戶(hù)中一直很活躍。住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力有限，因而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的焦點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，尤其青睞黃金地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)。西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚處于起步階段，目前只有15座單一所有權(quán)寫(xiě)字樓，其他多數(shù)由當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商所有。我們預(yù)計(jì)西安的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將是下一個(gè)投資熱點(diǎn)。
第二季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒總體保持樂(lè)觀。住宅市場(chǎng)雖然仍廣受歡迎，但是增長(zhǎng)機(jī)會(huì)依然有限。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，黃金地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)國(guó)內(nèi)投資者仍然有巨大吸引力。由于控制率較低且租戶(hù)品質(zhì)較高，成都成熟地段和西安高新區(qū)的商務(wù)園區(qū)也很受歡迎。工業(yè)廢料處理領(lǐng)域尤其活躍，但是買(mǎi)家只對(duì)成熟地段的物業(yè)感興趣。成熟高新區(qū)的物流倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)非?；钴S，例如雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)，但是這些地區(qū)的土地供應(yīng)十分有限。
第三季度，國(guó)內(nèi)投資者的關(guān)注點(diǎn)依然會(huì)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其偏好成都黃金地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓。成都的商務(wù)園區(qū)和西安的高新區(qū)由于租戶(hù)穩(wěn)定、資本價(jià)值較低，因此仍然是值得投資的重點(diǎn)區(qū)域。我們預(yù)計(jì)，隨著城市化和基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，這些區(qū)域?qū)?huì)迅猛增長(zhǎng)。
