租購(gòu)并舉背后貨幣乘數(shù)變化：房企不再依賴銀行信貸
“租購(gòu)并舉”背后的貨幣乘數(shù)變化
種種跡象表明,住房租賃正由頂層設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)入實(shí)踐探索,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大租賃時(shí)代。從去年開始,萬(wàn)科、龍湖、旭輝等房企開始布局長(zhǎng)租公寓。租賃市場(chǎng)將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的紅利”?
近期,住房租賃概念股世聯(lián)行、昆百大A、國(guó)創(chuàng)高新、三六五網(wǎng)等個(gè)股表現(xiàn)不俗。在A股市場(chǎng)上,住房租賃這一新概念引起了不少投資者的關(guān)注。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,住建部等9部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,廣州宣布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、上海首批“租賃用地”以每平方米不足6000元的超低價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了上海市的兩家國(guó)有企業(yè)……一系列消息都讓住房租賃走上了前臺(tái)。實(shí)際上,要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),實(shí)施“租購(gòu)并舉”是繞不開的舉措?！白赓?gòu)并舉”背后的貨幣乘數(shù)變化,更是值得細(xì)細(xì)揣摩。
“租購(gòu)并舉”是根本性變革
住房租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)并非新名詞。上個(gè)世紀(jì)90年代末,國(guó)家開始實(shí)施住房制度改革時(shí),雖然結(jié)束了福利分房的歷史,住房開始商品化,但并沒有放低保障性住房的地位。只不過,在后來(lái)近20年的發(fā)展歷程中,住宅商品化幾乎單方面狂飆突進(jìn),地方政府患上了“土地依賴癥”,房?jī)r(jià)一路走高,以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷出臺(tái),但大多淪為“空調(diào)”。與此同時(shí),房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展極為緩慢,租賃市場(chǎng)散兵游勇式無(wú)序生長(zhǎng),這一塊法制建設(shè)嚴(yán)重滯后,房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)甚至還有不少坑害消費(fèi)者的行為。
一句話,長(zhǎng)期以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的“租購(gòu)失衡”現(xiàn)象。在中國(guó)文化的傳統(tǒng)觀念里,居者有其屋,老百姓理解為有房屋的產(chǎn)權(quán),加上“丈母娘需求”的刺激,房地產(chǎn)市場(chǎng)“購(gòu)”這一邊出現(xiàn)了超級(jí)繁榮甚至過度繁榮的現(xiàn)象,而“租”這一邊則相對(duì)低迷太多。
當(dāng)一線城市的房?jī)r(jià)漲得超過大部分老百姓的承受能力,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)現(xiàn)象極為猖獗的時(shí)候,“租購(gòu)平衡”就擺上了議事日程。
在商品化住宅市場(chǎng)里,地方政府賣地獲取土地收入,地產(chǎn)商從銀行貸款買地,然后開發(fā)物業(yè),最后出售出去,中間獲取巨大差價(jià)收入。誰(shuí)能夠拿到地,誰(shuí)就能獲取巨額利潤(rùn)。而在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng),前幾天,上海首批“租賃用地”以每平方米不足6000元的超低價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了上海市的兩家國(guó)有企業(yè),如此低的地價(jià),地產(chǎn)商想要獲取以往的高利潤(rùn),顯然是不可能的。利潤(rùn)哪里來(lái)?只能從地產(chǎn)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)中來(lái)獲取!從賺取買和賣之間的差價(jià)收入,而且這其中還運(yùn)用了銀行信貸的杠桿,到主要依賴運(yùn)營(yíng)和服務(wù)性收入,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)生了根本性變革。
不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)生了根本性變革,在“租購(gòu)并舉”的模式下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)格局未來(lái)都會(huì)發(fā)生根本性變革,只不過,這個(gè)時(shí)間到底有多長(zhǎng)?只能拭目以待。
住房租賃的貨幣乘數(shù)變化
在住宅商品化的市場(chǎng)里,地產(chǎn)商拼命從銀行獲取信貸,拼命從地方政府手里買地,然后拼命開發(fā)地產(chǎn)物業(yè),獲取高額利潤(rùn),整個(gè)鏈條的背后,是貨幣乘數(shù)效應(yīng)在不斷放大。地產(chǎn)商從銀行獲取的信貸,成為銀行的一大收入來(lái)源,所以銀行拼命想放貸,地產(chǎn)商貸款越多,運(yùn)用的杠桿系數(shù)其實(shí)越大,但在房?jī)r(jià)一路上漲的過程中,投資和投機(jī)的資金越來(lái)越多,在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的十年黃金歲月中,多少人因?yàn)槌捶看螳@其利,多少人又因?yàn)闆]有炒房而與財(cái)產(chǎn)性收入暴漲失之交臂。在整個(gè)社會(huì)貨幣投放不斷增加的過程中,資金并沒有多少進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì),反而在房地產(chǎn)等投資和投機(jī)市場(chǎng)大肆空轉(zhuǎn),大肆套利。貨幣乘數(shù)效應(yīng)不斷放大的背后,是整個(gè)社會(huì)的資金空轉(zhuǎn)、制度套利盛行,大量的貨幣并沒有扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中小企業(yè)的資金成本居高不下,大量貨幣流入到房地產(chǎn)市場(chǎng),讓有錢者賺得盆滿缽滿,整個(gè)社會(huì)的貧富懸殊越來(lái)越大。
而在住房租賃市場(chǎng),因?yàn)榈貎r(jià)成本要低得多,地產(chǎn)企業(yè)靠租金收入是無(wú)法賺取豐厚利潤(rùn),甚至無(wú)法覆蓋成本的,地產(chǎn)企業(yè)的收入來(lái)源,轉(zhuǎn)到主要依靠租賃物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)上來(lái)。要做好運(yùn)營(yíng)和服務(wù),就需要房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)換思路,不再依賴銀行信貸,這就不會(huì)帶來(lái)貨幣乘數(shù)效應(yīng)的不斷放大,以及資金的空轉(zhuǎn),央行投入到社會(huì)上的大量貨幣,才能真正進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
當(dāng)然,房地產(chǎn)企業(yè)要使收入來(lái)源主要依賴租賃物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù),需要機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)形成,這就需要住房租賃由頂層設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)入實(shí)踐探索。7月19日,萬(wàn)科董事局主席郁亮在接受媒體采訪時(shí)表示,租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一,發(fā)展空間很大。
據(jù)了解,萬(wàn)科泊寓目前已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國(guó)13個(gè)城市上線,而碧桂園上海區(qū)域也成立了長(zhǎng)租公寓管理部,金地集團(tuán)、招商蛇口等地產(chǎn)企業(yè)旗下的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品均已展開。A股市場(chǎng)上的世聯(lián)行、昆百大A等住房租賃概念股本周也是漲勢(shì)如虹。
隨著住房租賃市場(chǎng)的大力發(fā)展,貨幣乘數(shù)效應(yīng)會(huì)減弱,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也會(huì)趨弱,再加上房產(chǎn)稅的推出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局,將進(jìn)入租購(gòu)并舉、租購(gòu)平衡的時(shí)代。
