20個問答讓你看懂“共有產(chǎn)權(quán)房” 和你息息相關(guān)
近日，由北京市住建委等多部門起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(簡稱《辦法》)對外公開征求意見，提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。鳳凰房產(chǎn)梳理了這次意見的20個問答，你想知道的都在這里，一起來看看吧！
1、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？
共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
2、共有產(chǎn)權(quán)房價格如何？
銷售均價低于同地段價格 浮動范圍為±5%
共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
3、什么人能申購？
符合北京限購條件且家庭成員名下無房。
一、已婚家庭，符合限購條件且家庭成員名下均無住房。
二、單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當年滿30周歲。
三、一個家庭只能買一套
圖片來源：京房字
4、什么人不能申購?
1. 申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議的。也就是說已經(jīng)有房的家庭。
2. 申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。
3. 有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。
4. 申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。
圖片來源：京房字
5、什么人能優(yōu)先申購?
1. 項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭。
2. 符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
6、房子能賣嗎？
不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請，由代持機構(gòu)回購。
滿5年，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
滿5年，購房人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。（再出售就不會受到限制）
7、房子能租嗎？
允許！租金和代持機構(gòu)分配。而且租賃只能在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息。
在購房合同簽訂條款中規(guī)定，購房合同應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內(nèi)容。也就是說，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售，也可以出租。
租金收益分配上《辦法》意見稿提出，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。
購房人應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。
8、“二手”共有產(chǎn)權(quán)房誰能買？
代持機構(gòu)、其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
5年之內(nèi)不許賣，持有滿5年的，同等價格下代持機構(gòu)優(yōu)先買；也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭；還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機構(gòu)分成；滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。
9、自住房怎么辦？
自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。
原有的老自住房還是會執(zhí)行老辦法；今后新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的朝陽區(qū)錦都家園自住房項目，也將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。特別說明，朝陽區(qū)錦都家園將執(zhí)行按老辦法審核條件，將來銷售的時候簽訂新版合同，按照新辦法管理。
10、會不會很偏遠？房屋質(zhì)量會有差別嗎？
項目選址：結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域。
建設(shè)用地：共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標準和工程質(zhì)量承諾制。
房屋方面：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市規(guī)劃國土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。市相關(guān)部門將嚴格按標準進行規(guī)劃設(shè)計方案審查，并依法進行日常監(jiān)督。
房屋分配：各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項目。
11、產(chǎn)權(quán)分配比例如何？
參照項目均價占同地段、同品質(zhì)商品房價格比例。
產(chǎn)權(quán)一分為二后，購買者最關(guān)心的問題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價各有不同。
針對購房人產(chǎn)權(quán)份額，《辦法》意見稿要求參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。
舉個栗子
供地時，共有產(chǎn)權(quán)房定價30000元/平米，搖號選房時，項目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格是40000元/平米，那么購房者所占的份額是30000/40000,即75%，代持機構(gòu)所占份額是25%。
值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，會分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評估及確定結(jié)果面向社會公開。
12、哪里負責(zé)搖號？哪里申請？
搖號：由區(qū)住建委（房管局）監(jiān)督指導(dǎo)開發(fā)商開展搖號配售。
申請：在共有產(chǎn)權(quán)住房項目開通網(wǎng)上申購期間內(nèi)登陸區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站提出項目購房申請。
13、物業(yè)費、暖氣費等誰承擔？
物業(yè)費和公維，再加上暖氣費之類，共有產(chǎn)權(quán)雙方誰住房誰承擔，也就是購房人承擔。
14、棄購或弄虛作假的處罰措施？
棄購行為發(fā)生兩次以上，3年內(nèi)不能再申請。弄虛作假者，10年禁止申請保障房和政策房。
并按以下情形處理：
1、已取得資格的，由區(qū)住建委（房管局）取消其購買資格；
2、已簽約的，開發(fā)商應(yīng)與其解除購房合同，購房家庭承擔相應(yīng)經(jīng)濟和法律責(zé)任；
3、已購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，由代持機構(gòu)責(zé)令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，住房騰退給代持機構(gòu)后，由代持機構(gòu)退回購房款。
共有產(chǎn)權(quán)住房購房人、同住人違反購房合同，且拒不按代持機構(gòu)要求改正的，房屋所在地區(qū)住房保障管理部門可以責(zé)令其騰退住房，禁止其10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。此外，此次共有產(chǎn)權(quán)住房還納入了信用管理。申請人、購房人、同住人以及相關(guān)單位和個人有違反本辦法規(guī)定的情形的，行政機關(guān)應(yīng)當按照國家和本市規(guī)定，將相關(guān)行政處理決定納入本市信用信息管理系統(tǒng)。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中記載有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，區(qū)住建委（房管局）依據(jù)相關(guān)規(guī)定限制該家庭申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
15、有何亮點？
第一，職住平衡
房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計功能布局合理，有效滿足居住需求。
第二，“新北京人”分配不少于30%
第三，實現(xiàn)網(wǎng)上申請。
第四，規(guī)范退出機制。
16、未來一段時間的供應(yīng)規(guī)模？
已有自住房體量約700余萬平方米，可供應(yīng)8萬多套共有產(chǎn)權(quán)房，未來還將配建。
未來北京市共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量很大，已有自住房體量約700余萬平方米，可以供應(yīng)8萬多套共有產(chǎn)權(quán)房，未來商品房土地拍賣當中，仍有一定比例配建，共有產(chǎn)權(quán)房將深度影響剛需型商品房的價格。
共有產(chǎn)權(quán)住房用地會在年度土地利用計劃及土地供應(yīng)計劃中單獨列出、優(yōu)先供應(yīng)。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。
17、先住了公租房、公有住房的怎么申請？
應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。
18、和自住房的不同？
2017年8月3日后，自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。
不同點
1、推出的時間節(jié)點
自住房：2013年10月22日
共有產(chǎn)權(quán)：2017年8月3日
2、年齡限制
自住房：單身年滿25周歲
共有產(chǎn)權(quán)：單身年滿30周歲
3、政府參與方式
自住房：五年后上市收益的30%上交財政
共有產(chǎn)權(quán)：政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)
4、申請程序
自住房：市住建委官網(wǎng)報名
共有產(chǎn)權(quán)：區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站報名、區(qū)里監(jiān)督搖號、區(qū)里定優(yōu)先組順序
5、遞補選房后滿6個月，剩余方式處理方式
自住房：對外公開銷售
共有產(chǎn)權(quán)：由市住建委統(tǒng)籌調(diào)配給其他區(qū)進行配售。
6、上市
自住房：
出租：租金歸自己，不過需要辦理房屋租賃許可證；
出售：入住5年后才可出售，且上市收益30%上繳財政。
共有產(chǎn)權(quán)：
出租：租金與代持機構(gòu)按比例分配；
出售：代持機構(gòu)優(yōu)先回購；按原有比例轉(zhuǎn)賣符合共有產(chǎn)權(quán)的其他家庭，或者買下政府份額轉(zhuǎn)成商品房。
19、如何上市？
出租
所得租金收入按照購房人與代持機構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進行分配。
舉個例子，購房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。
注意：
1、購房人應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。
2、中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售
出售
持有不滿5年
不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請，由代持機構(gòu)回購。
持有滿5年
同等價格下代持機構(gòu)優(yōu)先買；
也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭；
還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機構(gòu)分成；
滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。
20、哪些房子可能受影響？
1、剛需型住房價格會比較便宜
長期來看，100平米以下的，或者90/70政策下的剛需型住房價格會受到共有產(chǎn)權(quán)房的影響。其價格會受到抑制，為剛需人群提供價格比較便宜的房子。
2、純商品房高端化趨勢繼續(xù)
“大戶型、高總價”面向終極改善人群的房子比較多，而面向初次改善置業(yè)需求的會比較少。加之，改善置業(yè)的貸款門檻提高很多（一般都為二套房貸，首付要80%），會導(dǎo)致這部分改善需求被抑制。
專家點評：
陳志
北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大作用。
嚴躍進
類似住房的供應(yīng)，對于后續(xù)全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有積極啟發(fā)的。從類似住房的探索來看，也會使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。
張大偉
2017年上半年，北京自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右，在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動下，北京樓市觀望情緒會繼續(xù)加強，特別是大量共有產(chǎn)權(quán)房源供應(yīng)后，北京房價穩(wěn)定已可預(yù)期。
