長期囤地要被征稅 開發(fā)商拿地就得開工感慨壓力大
時間：2017/9/1
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近日，“陜西省開征土地使用稅”的消息頗為引人關注。事實上這并非陜西省“開征”土地使用稅。8月1日，“陜西地稅”官方微博為此特別作出解釋：該通知是在大數(shù)據(jù)新形勢下，對原有土地使用稅管理的調(diào)整完善。早在1989年7月，陜西省就制定了《陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》，并一直執(zhí)行至今。
事情起源于7月27日陜西省政府網(wǎng)站一條《關于印發(fā)城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法和房產(chǎn)稅實施細則的通知》（下稱《實施細則》）。《實施細則》對陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅進行了稅額幅度和征稅范圍的明確。
陜西省地方稅務局在官方解讀中提道，新規(guī)定是按照法定權限對城鎮(zhèn)土地使用稅管理的進一步完善，利于在更大范圍促進土地資源的集約節(jié)約利用。同時強調(diào)現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負沒有產(chǎn)生任何變化。而在外界看來，陜西省在這個時間節(jié)點調(diào)整土地使用稅，有其特殊的背景考量，帶來的影響也有待觀察。
《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者采訪發(fā)現(xiàn)，全國多地出現(xiàn)強化土地使用稅征收情形，部分縣市過往長期拖欠的土地使用稅被重要關注，多位地產(chǎn)開發(fā)商感嘆壓力增大。
遲來的調(diào)整
“土地使用稅”一詞最早出現(xiàn)于1988年。當年9月27日國務院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。人們熟悉的房地產(chǎn)稅即包括房產(chǎn)稅與土地使用稅兩部分。
隨著土地需求的增長，土地價值攀升，國務院曾于2006年、2011年和2013年對土地使用稅進行過3次修訂?，F(xiàn)行《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中對土地使用稅每平方米年稅額作出如下規(guī)定：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。
隨著上述決定的發(fā)布，大部分省份的土地使用稅已經(jīng)陸續(xù)經(jīng)歷過多次調(diào)整。山東省國土廳某工作人員向《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者證實，山東地區(qū)的土地使用稅已經(jīng)征收多年。最新一輪的調(diào)整是在2014年。
根據(jù)陜西地稅局官方口徑，陜西省人民政府于1989年7月制定了《陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》（下稱《實施辦法》）后，一直執(zhí)行至今。
陜西地稅局還強調(diào)，新《實施辦法》和新《實施細則》對原有的相關管理規(guī)定進行了修訂優(yōu)化。新城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定的征稅范圍中，明確了建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等征稅范圍：城市為市行政區(qū)（不含建制鎮(zhèn)）的區(qū)域范圍；縣城為縣城鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；工礦區(qū)為工商業(yè)比較發(fā)達，尚未設立鎮(zhèn)建制的工礦園區(qū)區(qū)域范圍，并且將納稅期限由按年計算、分半年繳納調(diào)整為按年計算、分季繳納。新規(guī)出臺對現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅納稅人的稅負“沒有產(chǎn)生任何變化 ”。
修訂后，陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：西安市1.5元至27元；寶雞市、咸陽市、銅川市、延安市、渭南市1.2元至18元；漢中市、榆林市、安康市、商洛市、楊凌示范區(qū)1.2元至15元；縣級市0.9元至10元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至7元。
從0.6元到27元，土地使用稅范圍是如何劃定的？中國政法大學財稅法研究中心主任施正文教授向記者解釋，稅額等級是由人均土地面積決定。人越多的土地越值錢，所征收的土地使用稅也應該越高，利于節(jié)約土地。
“這就好比，人口密集的城市收的土地使用稅高于人口稀疏的城市。迫使開發(fā)商有效利用土地、保護耕地?！笔┱恼f道。
財政賬單
在外界看來，陜西省這場遲來的調(diào)整，或與其近年的財政壓力有關。
據(jù)陜西省財政廳新聞發(fā)言人、副廳長劉紅春介紹，2017年上半年，全省地方財政收入完成1095.74億元，稅收收入完成774.91億元，增長19.52%，占地方財政收入的70.72%。
與此對應的是，陜西上半年財政支出2584.95億元，是地方財政收入的2.36倍。
有媒體指出，早在2016年，陜西省的財政收入曾首次出現(xiàn)負增長，增速為-10.97%，相比于收入的大幅波動，財政支出幾乎保持不變，收支自給率下降到41.84%。財政自給率是指地方財政一般預算內(nèi)收入與地方財政一般預算內(nèi)支出的比值，財政自給率是判斷一個城市發(fā)展健康與否的一個重要指標。根據(jù)陜西省財政局數(shù)據(jù)，2016年前11個月全省地方財政收入完成1675.06億元，增長5.67%；全省財政支出4102.55億元，增長12.47%。
另外，陜西省第三批地方政府債券173.7億元于近日成功招標發(fā)行。其中一般債券154.7億元，5年期專項債券為19億元。
公開報道認為，造成上述問題的原因是，陜西是傳統(tǒng)的煤炭大省，2015年開始的去產(chǎn)能對陜西的經(jīng)濟增長影響很大。
好在今年煤炭價格大幅上漲，陜西省上半年資源稅完成71.88億元，增長110.22%。同時，今年上半年全國各省的土地出讓金收入也大幅增長。賣土地和賣煤炭，暫時解決了陜西省財政收入的燃眉之急，上半年財政收入實現(xiàn)了“時間過半、進度過半”的目標。
下半年在地方債受限、房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的大背景下，彌補財政收入缺口成為了一個重要問題。陜西省在這時調(diào)整土地使用稅也不難理解。
陜西省地方稅務局官網(wǎng)近日上傳了一篇題為《房產(chǎn)稅開征的必然性》的文章。文章提出，城鎮(zhèn)土地使用稅則稅率過低（按面積征收0.6-30元/m2），既無法對地方財政構成支撐，又無法有效抑制市場投機行為，成為過時的、不能反映房地產(chǎn)發(fā)展變化的僵化稅制。
影響幾何？
在中國人民大學商法研究院院長劉俊海教授看來，征收土地使用稅對政府和地產(chǎn)商來說都是好事。尤其是對于政府可謂“一舉三得”：一是增加政府財政收入；二是有助于嚴控土地，貫徹保護耕地，保護“紅線”；三是穩(wěn)定房價，樹立政府的形象，避免政府成為助推房價的替罪羊。
同樣，施正文教授也認為，征收土地使用稅在增加財政收入、保護土地的同時，一定程度上具有調(diào)節(jié)的作用?！叭司孛娣e少的地方稅額重，這種手段能夠讓建設單位盡量少占用土地，并且提高對土地的維護意識。”
但此番調(diào)整或?qū)Φ禺a(chǎn)商帶來不小的壓力。
一位湖北襄陽的地產(chǎn)人士早先經(jīng)歷過土地使用稅調(diào)整。他告訴記者，在土地使用稅從每平方米每年4元漲到現(xiàn)今的7元后，他每年為其所持有的一塊位于襄樊市襄陽區(qū)的400畝（約合26萬多平方米）土地繳納的土地使用稅達到180多萬元。該地產(chǎn)人士向記者提供了2016年第三季度的繳稅憑證，顯示每季度需要上繳約40多萬元。
該地產(chǎn)人士稱，根據(jù)規(guī)定，土地開發(fā)完成、將房屋銷售后購房者辦了房產(chǎn)證，地產(chǎn)公司才能不再繳納土地使用稅。因此，開發(fā)周期越長，土地使用稅的壓力越大。他認為，若土地使用稅嚴格征收，將推動開發(fā)商加快開發(fā)和銷售。
按照一塊土地從拿地開發(fā)到最終出售的4年周期，這塊土地總共需要繳納的土地使用稅額高達700多萬元。
襄陽地稅局有關人員告訴記者，當?shù)赝恋厥褂枚愑赏恋厮鶎俜嚼U納，按年計算，分期繳納，通常是一季度上繳一次。如果偷逃土地使用稅除了會被稅務機關追查、要求補繳外，還需上繳滯納金和罰款。
記者從劉俊海教授處了解到，除了土地使用稅以外，開發(fā)商從地方政府拿到土地后需要繳納的還有國有土地出讓金、城市維護建設稅、教育附加稅，以及開發(fā)過程中的印花稅、契稅等等。一塊土地在流轉、開發(fā)環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生大量需要繳納的稅費。
“土地使用稅是使用期間的稅費，需要按期不斷上繳，對地產(chǎn)商來說是不可忽略的成本壓力。相比之下，其他費用均為一次性繳納完畢?！币晃桓＝ǖ禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示。
該地產(chǎn)商持有的一塊僅84畝的土地，按照當?shù)孛磕暾魇?元土地使用稅的標準，每年僅土地使用稅一項就需要上繳超過45萬元。
就地產(chǎn)商而言，雖然土地使用稅的征收提高了地產(chǎn)商的運作成本，但劉俊海認為它可以倒逼地產(chǎn)商理性投資，作出正確的經(jīng)營投資決策。“征收土地使用稅作為企業(yè)的動態(tài)變量之一，企業(yè)在變動不均的稅收環(huán)境下作出經(jīng)營投資的判斷決策，得進行成本效益分析。土地使用稅的開征可以倒逼地產(chǎn)商理性投資，避免跟風從事房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)性投資行為，以至于影響整個實體經(jīng)濟和金融安全。與此同時，也增加房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境透明度，提高政策預期。”劉俊海說道。
施正文教授還對記者補充道，由于中國目前征收土地使用稅的范圍只有經(jīng)營性土地，并不針對居住用地。因此地產(chǎn)商在完成住宅用地建設并移交給居民后，就不需要繳納土地使用稅。因此，按期繳納的土地使用稅也有助于加快地產(chǎn)商建設進度。
“對于稅費改革來說，大的方向是不斷減稅，從這個角度看，關于稅費成本是否會轉嫁到買房者的擔心是沒有必要的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。中原置地首席分析師張大偉也認為，目前全國的土地使用稅額都不算太高，對房價影響有限。
另一方面，土地使用稅的執(zhí)行情況也各有差異。前述襄陽地產(chǎn)人士向記者透露，他所知的位于南方某地的土地未被征收土地使用稅。而一位不愿具名的專家告訴記者，的確存在地方政府不征收土地使用稅的情況。
“按照規(guī)定，地方政府并沒有減免其他土地使用稅的權限，但并不排除一些地方政府為了政績突出，會通過‘變相減免’土地使用稅的手段進行招商引資，所謂‘變相減免’，意即先令開發(fā)商繳納土地使用稅，之后以財政支出等其他方式將稅款退給開發(fā)商?！痹搶＜艺f道。不過據(jù)他了解，這樣的情況并不普遍。
陜西某地產(chǎn)商告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者，過去稅務部門針對房地產(chǎn)的稅收，基本都是在項目開發(fā)完后，集中清算、征收，因此很多小的地產(chǎn)商賣完項目后就注銷公司，把應繳納的稅逃避掉了。該地產(chǎn)商稱，這就是地產(chǎn)行業(yè)很少出現(xiàn)偷稅漏稅的原因。
