為什么房價暴漲說仍不絕于耳？新現(xiàn)象令人深思
時間：2017/9/8
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隨著2016年第三季度樓市調(diào)控以來，全國樓市并未迅速降溫，在過去的兩個季度，一線城市樓市有所降溫，但三四線卻相對熱鬧。2017年下半年，預(yù)期樓市運行仍然平穩(wěn)，全年商品房的銷售面積和金額均將創(chuàng)歷史新高?？雌饋韲?yán)厲的調(diào)控并沒有立即改變樓市的運行軌跡?！胺績r暴漲說”至今也不絕于耳。為什么？一些新現(xiàn)象令人深思。
新房和二手房的價格倒掛。從年初以來，一線城市二手房交易量萎縮了至少一半，中介機(jī)構(gòu)大量關(guān)閉門店，同時以市區(qū)老破房和遠(yuǎn)郊房為代表的二手房交易價格有約15%的跌幅。與此同時，新房和二手房價格倒掛現(xiàn)象蔚為奇觀。由于無法取得較高的預(yù)售價格，使得擁有市區(qū)優(yōu)質(zhì)土地的開發(fā)商在行為上發(fā)生了劇烈扭曲。一是好地塊的新房質(zhì)量普遍不高，開發(fā)商將房屋質(zhì)量的減法做到了極致，只求能夠通過政府房屋質(zhì)檢的最低投入，成品交房迅速被毛坯交房所取代。好地塊的應(yīng)有價值受到很大損害。二是市區(qū)新房銷售變得詭異，要么是低價新房僅賣給熟人關(guān)系戶，要么開發(fā)商選擇凌晨或者深夜開盤。對一線城市和重點城市新房的嚴(yán)厲限價政策，在帶來一二手房價格倒掛的同時，滋生一些新房品質(zhì)問題和銷售亂象。要緩解之類亂象，要么二手房持續(xù)跌價，要么對新房的品質(zhì)和價格有理性容忍。一二手房價格倒掛是當(dāng)下“暴漲說”的重要依據(jù)。你不能總是將房價下跌的希望，寄托在開發(fā)商熬不過財務(wù)成本和業(yè)績兌現(xiàn)而被迫低價開盤上。盡管價格倒掛現(xiàn)象主要存在于少部分一線和準(zhǔn)一線城市的核心區(qū)，但它確實折射出：在這些核心區(qū)，價格的彈簧被行政力量強(qiáng)行壓迫著。
地價繼續(xù)高歌猛進(jìn)。不少開發(fā)商在過去6個季度陷入土地爭奪戰(zhàn)之中。重點城市許諾了更大規(guī)模的土地出讓，但只有部分落到實處。因此土地出讓放量和地價上漲主要是集中在三四線城市。這帶來了一系列的隱患。一是從過去6個季度全國開發(fā)企業(yè)的土地購置看，規(guī)模是明顯偏小的。2016年初至2017年上半年，全國商品房銷售面積逾23億平米，但累計土地購置僅3.2億平米。整體性的“地慌”現(xiàn)象確實存在。尤其上市房企需要為連續(xù)經(jīng)營保持1-2年土地儲備。二是在開發(fā)商整體土地購置不足的背景下，新供地集中在三四線并往往冠以“特色小鎮(zhèn)”之名，冷酷的現(xiàn)狀是三四線的財富和年輕人在不斷向都市圈流失，而一些特色小鎮(zhèn)幾乎沒有任何特色。這造成了未來房屋庫存去化的困難。三是地價上漲給予了房價上漲很大的借口。盡管房價是由地價、稅費、建安、財務(wù)等一系列成本共同組成，但人們還是會愿意相信地價推動房價，而不是開發(fā)商拿地策略措施會帶來自身虧損。土地放量上漲集中在了三四線，這不僅有可能使得中小城市生活成本推升，也使其更難以留住未來的財富和人口?；蛘哒f，如果高房價的“禍水”流向了三四線，那這可能不是好事。
持續(xù)惡化的銷竣比。我們需要謹(jǐn)慎地看待由銷竣比折射出的供求狀況。一是我們的經(jīng)驗數(shù)據(jù)是，銷竣比在1.2－1.5之間，市場處于大致正常的緊平衡，高于2則陷入無房可售的恐慌和漲價。當(dāng)下市場銷竣比接近1.8。這是一個意味深長的指標(biāo)。二是如果我們結(jié)合其他指標(biāo)觀察，商品房供不應(yīng)求并沒有銷竣比體現(xiàn)得那么夸張。以待售面積觀察，2016年底和2017年6月底，分別為7億平方米和6.5億平方米，大約相當(dāng)于5個月的房屋銷售面積，而正常情況下待售若超過3個月的房屋銷售，則市場供過于求。以房屋當(dāng)年新開工和當(dāng)年銷售面積看，去年年底為16.7億平方米和15.7億平方米；2017年6月底則分別為8.6億平方米和7.5億平方米。新開工持續(xù)高于銷售折射出庫存去化平穩(wěn)而已。從房屋施工面積看，去年年底和今年年中，分別為76平方米和69億平方米，相當(dāng)于市場的5年去化量。因此從銷竣比看房屋供不應(yīng)求，從庫存和待銷變動看房屋供過于求。由于下半年三四線銷售節(jié)奏可能趨緩，一線局部不足，全國整體過剩的國土面積沒有根本改觀。
啰啰嗦嗦寫了這些，我們究竟想要說什么？一是從一二手房價格倒掛看，一線和準(zhǔn)一線城市核心區(qū)新房確實存在漲價壓力，如果我們承認(rèn)這些核心區(qū)新房的價格，對全國房價并不具有代表性的話，那么將其視為非普通房屋，提升品質(zhì)要求，適當(dāng)放寬限價也許是必要的。對有雄厚財力和人脈關(guān)系者而言，現(xiàn)在是在大城市核心區(qū)“賣舊買新”的良機(jī)。對絕大多數(shù)普羅大眾而言僅僅是望樓興嘆而已。二是中國樓市“地慌”有所抬頭，一線土地供應(yīng)不足，三四線土地量大價高未必是好事情，由于年輕人和財富都在從三四線流失，因此過去六個季度在大多數(shù)小城市小縣城搶地的開發(fā)商可能會有麻煩，小縣城地價上漲并不構(gòu)成未來房價上漲的充分理由。三是看樓市供求情況不能只看銷竣比，也需要看其他同樣有說服力的指標(biāo)，樓市整體過剩，局部緊張仍是大格局。你應(yīng)當(dāng)清楚地意識到，京滬核心區(qū)動輒每平米10多萬元的房價，絲毫不意味著小縣城不足萬元的房價有什么巨大上漲空間。
綜上，“房價暴漲說”為什么不絕于耳？根源在于一線和重點城市的核心區(qū)確實存在新房漲價壓力這一事實，也在于不少人期待三四線房價也能持續(xù)大漲一輪的強(qiáng)烈幻想。從房地產(chǎn)銷售額和投資額觀察，2016和2017年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)每年約1.5萬億元-1.8萬億元的正現(xiàn)金流。從土地購置和銷竣比看，再有1-2年去庫存化將回到良性水平。中國樓市仍運行在歷史高位，行業(yè)風(fēng)險在持續(xù)釋放，行業(yè)洗牌、集中度的提高和龍頭企業(yè)的崛起在加速。也許中國大約12個GDP過1萬億元加之人口過千萬的大都市及其周邊，有可能房價尚有余地。對中國330多個地市和2850個縣區(qū)而言，房價暴漲說已是海市蜃樓式的期許。
