這個(gè)模式要終結(jié)中國(guó)高房?jī)r(jià)？據(jù)說(shuō)把它做樣板了
主流的三種住房制度
有人說(shuō)，香港樓市的今天，就是中國(guó)其他一線城市的未來(lái)，房?jī)r(jià)終會(huì)漲過(guò)天際，沒(méi)有房子的人只能蝸居，所以抓緊買(mǎi)房吧！
有人說(shuō)，隨著我們租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等舉措的大力推行，我們將會(huì)走入類(lèi)似德國(guó)的全民租房時(shí)代，人們對(duì)買(mǎi)房將不再有太大需求，房?jī)r(jià)自然會(huì)隨之崩盤(pán)！
還有人一直力推新加坡的住房制度，認(rèn)為其住房體制層次分明，居者有其屋，理應(yīng)是中國(guó)學(xué)習(xí)的榜樣！
那么這三個(gè)地方的住房制度到底具備什么特征呢？
香港
香港的住房市場(chǎng)層次非常分明，“公屋—居屋—夾屋—私屋”且公共性質(zhì)住宅和私人住宅“花開(kāi)兩朵”，發(fā)展均衡。
公共住房制度：主要由公屋和居屋構(gòu)成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格30%-40%，約有31%的香港居民住在房委會(huì)提供的公屋或居屋中。
私人住房市場(chǎng)：1997年到現(xiàn)在，香港的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%，目前香港住房的售租比是400，超過(guò)了國(guó)際上較為認(rèn)可的200-300的合理范圍，房?jī)r(jià)收入比17，遠(yuǎn)高于4-6的合理范圍，根據(jù)人多地少的行情，香港房地產(chǎn)商因地制宜，開(kāi)發(fā)出了許多中小戶(hù)型的樓盤(pán)，占總數(shù)的50%的居民住在私人房產(chǎn)中。
新加坡
新加坡的住房體制也是層次分明，是以公共住房為主，私人住宅為輔，包括“廉租房—組屋—執(zhí)行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，為公民、永久居民和海外投資者提供住房。
公共住房制度：組屋的價(jià)格是每平米5000新幣左右，家庭月均收入中位數(shù)是8666新幣，房?jī)r(jià)收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以購(gòu)買(mǎi)一套組屋。
私人住宅市場(chǎng)：新加坡公寓均價(jià)大概在1萬(wàn)-2萬(wàn)新幣之間，平均在1.7萬(wàn)新幣左右，是組屋均價(jià)的三倍多，租金在10-20新幣每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200-1500新幣左右。
德國(guó)
德國(guó)的話(huà)，現(xiàn)存房源多、空置房源成本高為德國(guó)提供了足夠多的出租房源，同時(shí)租賃房可以提供給居民的價(jià)值高，所以居民沒(méi)有太大買(mǎi)房的需求。
房子到底是必需品還是奢侈品？
房子到底是必需品還是奢侈品？從結(jié)果來(lái)看，必需品對(duì)應(yīng)的是人民的基本生存需要，是公共服務(wù)的范疇，奢侈品對(duì)應(yīng)高收入人群的品質(zhì)需要，可以用市場(chǎng)分配。
所以一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的住房制度通常是公私并存的“二元制”體系。
過(guò)去十年，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)世界性的大趨勢(shì)，給政府提供公共住房帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)，我們從世界范圍找出比較成功，同時(shí)又具體特色的國(guó)家或地區(qū)進(jìn)行分析。
總結(jié)出“公私兩手抓”的香港模式，以公共性住宅為主的新加坡模式和以租房性住房為主的德國(guó)模式三種，分析這些國(guó)家或地區(qū)是如何均衡公私并存的“二元制”住房體制的。相信從其中窺測(cè)到中國(guó)樓市的未來(lái)。
哪種模式適合我國(guó)？
很多人都說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高，利率還在上調(diào)，未來(lái)還要加息，買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。似乎出臺(tái)的所有政策都是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而沒(méi)有降房?jī)r(jià)的政策，那么剛需也被調(diào)控，剛需又該怎么辦呢？
之前我們一直在保護(hù)剛需的利益，才導(dǎo)致了調(diào)控畏手畏腳，不敢有大動(dòng)作。自打我們提出房住不炒，準(zhǔn)備出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)對(duì)樓市之后，一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)新觀點(diǎn)，那就是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
該政府保障的，就要分灶吃飯。而商品房那邊，估計(jì)就是寧可錯(cuò)殺也不放過(guò)了。
這其實(shí)就是我們正在準(zhǔn)備實(shí)施的房地產(chǎn)大戰(zhàn)略。也就是準(zhǔn)備用德國(guó)加新加坡的模式，來(lái)對(duì)樓市進(jìn)行長(zhǎng)期調(diào)控。
什么是德國(guó)加新加坡模式？
說(shuō)白了就是把房子分為必需品和奢侈品兩大類(lèi)，必需品放在公共屬性里，跟建橋梁和道路沒(méi)什么區(qū)別，而奢侈品則是商品房，你愛(ài)漲就漲去，但以后這部分將是政府的收入主要來(lái)源。
這就是相當(dāng)于在原來(lái)的服務(wù)器之外，再單開(kāi)一個(gè)私服，專(zhuān)門(mén)服務(wù)那些剛需的人，而兩個(gè)服務(wù)器不能讓他有賬號(hào)上的流通。
先說(shuō)租房為主的德國(guó)模式，德國(guó)人是不怎么愛(ài)買(mǎi)房的，租房過(guò)一輩子的德國(guó)人甚至占了6成，在咱們這被看為是剛需的房子，為什么德國(guó)人就沒(méi)這個(gè)需求？
主要就是德國(guó)的房子太多了，租房太方便也太便宜了，所以沒(méi)人想買(mǎi)房。二戰(zhàn)后德國(guó)由于被炸成了廢墟，所以他們很快就修了大量的房子，沒(méi)想到用力過(guò)猛了，德國(guó)現(xiàn)在的房子基本上保證了每戶(hù)一套，德國(guó)家庭要想買(mǎi)一套房子大概用不了5年的時(shí)間，他們的絕對(duì)房?jī)r(jià)還沒(méi)有北京、上海和深圳高，而人家的收入?yún)s是我們的4-6倍。
而且德國(guó)有嚴(yán)格的房產(chǎn)稅，100平米的房子，一年差不多1萬(wàn)塊人民幣，所以房子越多稅收越重。你要出租還可以減免稅收，這就鼓勵(lì)大家拼命的往外租房增加了市場(chǎng)供給。
另外德國(guó)的租房立法保護(hù)太好了，人家有租賃法，你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長(zhǎng)租，你得提前一年跟人家打招呼，如果房東違約，你甚至可以告他，會(huì)給他帶來(lái)牢獄之災(zāi)。
而在德國(guó)市場(chǎng)上，基本上都是10年-20年的長(zhǎng)租房。這本質(zhì)上跟買(mǎi)房沒(méi)啥區(qū)別了。而且他們沒(méi)戶(hù)籍制度，所以房子上面沒(méi)有任何福利，租和買(mǎi)完全沒(méi)區(qū)別。
德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅很小，基本無(wú)利可圖，還不如房產(chǎn)稅損失的多，所以大家更多選擇了安心租房。而且租金也不貴，大概10歐每月每平米，絕對(duì)價(jià)格跟北京上海差不多。但相對(duì)于德國(guó)人的收入來(lái)說(shuō)，完全沒(méi)壓力。
再說(shuō)新加坡，新加坡有廉租房-組屋-共管公寓的三層保障房市場(chǎng)，廉租房一般是政府出資購(gòu)買(mǎi)，然后租給窮人，租金只是象征性收取，只占窮人收入很小的一部分。他們還興建了大量的組屋，這是他的居者有其屋計(jì)劃，甚至占到了整個(gè)住房市場(chǎng)8成，這就相當(dāng)于廉價(jià)房，限價(jià)房。
他的每平米房?jī)r(jià)被嚴(yán)格限定在，城市月均收入的2倍，換句話(huà)說(shuō)一個(gè)家庭一個(gè)月能買(mǎi)1平米的這種組屋，由于這種房子不大，通常也就是50-60平米，如果是新婚夫婦，大概5年時(shí)間就能買(mǎi)的起這樣的房子。為了讓大家早日住房，新加坡還核實(shí)你的收入后，可以通過(guò)多渠道給你發(fā)放最多80-90%的貸款，那么也就是說(shuō)新婚夫婦半年到一年就能攢到首付。
所以新加坡居住問(wèn)題基本解決。新加坡為了保正不被不法之徒薅羊毛，他們規(guī)定，你申請(qǐng)組屋要提交真實(shí)合法的材料，如果有弄虛作假會(huì)被罰款甚至6個(gè)月監(jiān)禁，另外這個(gè)房子也是5年不許賣(mài)，過(guò)了5年要賣(mài)還得當(dāng)?shù)卣块T(mén)審核批準(zhǔn)，基本上杜絕了炒房的可能。
新加坡還有一種房子叫做共管公寓，這個(gè)類(lèi)似我們要做的共有產(chǎn)權(quán)房了，這部分比組屋要更好是面對(duì)更高階層的，價(jià)格只是純商品房的7成，每平米房?jī)r(jià)大概比家庭月收入的1.5倍左右。
所以綜合來(lái)看，我們現(xiàn)在也是兩大戰(zhàn)略，一個(gè)是租售同權(quán)，一個(gè)是保障房市場(chǎng)建設(shè)，租售同權(quán)是德國(guó)模式，而保障房是新加坡模式。兩大戰(zhàn)略共同發(fā)力，確保房子在民生必須品這一端，盡可能的把購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和租賃價(jià)格降低。以后房子就會(huì)跟手表一樣，多貴的表都有，但你要看個(gè)時(shí)間，幾十塊錢(qián)的也夠用了。
