房產(chǎn)共有人vs善意第三人 誰能取得房產(chǎn)？
我們都知道，如果有共有房產(chǎn)出售，需獲得房產(chǎn)共有人的同意，但是如果房屋已經(jīng)賣給第三人，那么共有人可以要求合同無效并取回房產(chǎn)么？
【案例】王某和張某為夫妻關(guān)系，二人共同出資購買商品房一套，產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，后因感情不和準(zhǔn)備離婚，但二人共同財(cái)產(chǎn)尚未分割，此時(shí)王某與毫不知情的李某簽訂合同并辦理了房屋過戶手續(xù)。后張某在與王某進(jìn)行離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)發(fā)現(xiàn)此事，遂向法院起訴，要求判令該房屋交易行為無效。
分析說明：我們看到在這個(gè)案例中涉及到了《物權(quán)法》中的共同共有財(cái)產(chǎn)的處分制度以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
一、共有財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。在案例中王某轉(zhuǎn)讓夫妻共同共有的房屋時(shí)未經(jīng)張某同意，因此屬于無權(quán)處分，基于此張某可以主張轉(zhuǎn)讓行為無效。但是，房屋已經(jīng)交易給李某，張某可以取回嗎？這里就要了解不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
二、關(guān)于善意第三人
首先我們要明白一個(gè)概念：善意取得。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)受讓人如果從無處分權(quán)人處購得不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人是有權(quán)追回的，但在符合法律規(guī)定的特別要件的情況下，善意受讓人卻可以對抗產(chǎn)權(quán)人而不必返還房屋。那么什么情況是屬于法律所指的特別要件呢？
（1）受讓方受讓時(shí)為善意。通俗的講就是受讓時(shí)不知情，從案例中我們得知作為第三人的李某在房屋交易過程中并不知道該房產(chǎn)屬于王某及張某的共有。
（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。如果成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)位時(shí)，就有可能存在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的嫌疑。
（3）已經(jīng)辦理實(shí)際過戶登記。在案例中，我們可以看到張某發(fā)現(xiàn)此事時(shí)，王某與李某已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)。
那么，如果遇到第三方已經(jīng)實(shí)際善意取得房屋產(chǎn)權(quán)，房屋共有人該如何處理呢？
以本案例出發(fā)，張某可以基于共同共有權(quán)利主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效，但是無法要求善意第三人即李某返還房屋，而只能向王某索賠，李某終獲得房屋產(chǎn)權(quán)。
小貼士：作為房屋共有人，張女士卻無法要回共有房屋這里給共同出資的夫妻和準(zhǔn)夫妻們也提了個(gè)醒，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)好雙方同時(shí)登記備案，以顯示房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這樣可以杜絕夫妻一方惡意轉(zhuǎn)讓共同房產(chǎn)，造成另一方精神和財(cái)產(chǎn)的雙重?fù)p失。
了解了這些知識，相信您在置業(yè)過程中能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，
