評論：住房租賃金融創(chuàng)新提速換擋
在一系列政策暖風中，我國住房租賃市場邁入發(fā)展新階段。住房租賃供給側改革，離不開政策層面的頂層設計，更離不開金融服務和產品的配套支持，未來需在信貸資金傾斜、金融服務和產品創(chuàng)新上更進一步。
2017年下半年以來，廣州、深圳等首批12個住房租賃試點城市陸續(xù)出臺住房租賃新政。前不久，北京印發(fā)《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》。大力發(fā)展住房租賃市場，是從住房供給側發(fā)力，解決當下部分城市房價居高不下、庫存高企的重要舉措。長期以來，我國房地產租賃市場規(guī)范化、現(xiàn)代化經營的企業(yè)較少，租賃規(guī)模小、裝修簡單、管理成本較高等問題普遍存在，導致這一市場始終沒有規(guī)?；l(fā)展。同時，項目前期投入大、資金需求期限長、盈利預期不穩(wěn)定等因素，也在很大程度上制約了住房租賃市場的發(fā)展。
相關研究顯示，我國住房租賃市場規(guī)模約為1.1萬億元，同期房屋交易市場規(guī)模約為15萬億元，租賃市場規(guī)模僅為交易市場的7%，與美國、日本等成熟市場平均超過40%的比例相比，差距很大。
培育和發(fā)展住房租賃市場，僅靠目前的資金投入和融資模式還遠遠不夠，未來需在信貸資金傾斜、金融服務和產品創(chuàng)新上更進一步。
對于商業(yè)銀行等金融機構來說，通過介入住房租賃市場，創(chuàng)新住房金融服務，一方面是履行社會責任的體現(xiàn)，另一方面也為自身業(yè)務轉型提供新思路。
10月底至今，建設銀行等多家銀行高調布局住房租賃市場，提供千億元級的銀行資金支持，有望激活住房租賃市場的巨大潛力。建行近期接連與廣東、重慶、湖北等地方政府簽署戰(zhàn)略合作，攜手打造“政府智能化管理+智慧金融服務”樣本，并首推“CCB建融家園”長租社區(qū)，發(fā)布個人住房租賃貸款產品“按居貸”等。
除政銀企合作、提供資金支持外，銀行等金融機構在創(chuàng)新住房金融服務、探索長租類REITs等方面大有可為。
首先，隨著當前租賃人群對于租房觀念的改變，房租分期的需求正在急速膨脹，未來租賃金融市場的規(guī)模有望超預期。在當前一線樓市銷售低迷的情況下，商業(yè)銀行或可在租賃金融市場中謀得新的增長點。易居研究院認為，未來10年將是租賃市場快速發(fā)展的階段，預計2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求；租金規(guī)模將達3.86萬億元，比2017年增長138%。
其次，以REITs和CMBS為代表的證券化金融將成為住房金融創(chuàng)新的重要方向。10月，新派和保利兩單長租公寓類REITs連續(xù)獲批被視為市場開放的信號。建設銀行等多家銀行此番提前布局，無疑為后續(xù)的證券化業(yè)務創(chuàng)新?lián)尩孟葯C。
再次，隨著商業(yè)銀行經營專業(yè)化的不斷增強，以專營機構架構運營漸成趨勢。建設銀行在多地設立專營機構，參與地方租賃住房重大項目建設及運營，規(guī)范住房租賃市場就是新的嘗試。
可以預期的是，未來一段時間，銀行等金融機構對租賃行業(yè)的資金支持將明顯提速。但需注意的是，住房租賃金融創(chuàng)新需堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”。此外，住房租賃成為資本“風口”，可能推高投資者對住房租賃項目的估值。如果短時期內涌入資金太多，可能導致租賃市場滋生泡沫，進而誘發(fā)金融風險。因此，金融機構推進住房租賃金融，應把握風控與創(chuàng)新的平衡。
